La reciente sentencia del Tribunal Supremo (1 de diciembre de 2025) marca un hito en la regulación de la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos en comunidades de propietarios. Este fallo responde a una cuestión de máxima actualidad y relevancia para la movilidad sostenible y la eficiencia energética en España y fija doctrina sobre esta cuestión
Antecedentes del Caso
La disputa se remonta cuando un propietario instala un punto de recarga de vehículo eléctrico en su plaza de garaje de uso privativo, tras notificar previamente a la comunidad de propietarios. El administrador le contestó que no estaba permitido realizar instalaciones privativas sin la autorización de la junta.
Finalmente, el vecino demanda a la comunidad de propietarios, y pedía que se declare la nulidad del acuerdo de junta, en el que se le exigía la retirada de la instalación del punto de recarga eléctrico porque se había instalado sin la autorización y abarcaba por elementos comunes del edificio. El propietario impugna el acuerdo y la Audiencia Provincial le da la razón. La comunidad recurre en casación ante el Tribunal Supremo.
Planteamiento Jurídico
El debate jurídico se centra en la interpretación del artículo 17.5 de la Ley de Propiedad Horizontal:
“La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.”
La comunidad recurrente defendía que, al discurrir el cableado por elementos comunes y requerir obras, era imprescindible la autorización comunitaria.
Fundamentos del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo concluye que el artículo 17.5 Ley de Propiedad Horizontal busca facilitar la transición hacia la movilidad eléctrica y la eficiencia energética, eliminando obstáculos y trámites excesivos. Basta la mera comunicación previa, incluso si la instalación utiliza elementos comunes como el cableado en el techo del garaje. El legislador contempló expresamente esta posibilidad y no exigió autorización comunitaria, salvo en casos de afectación innecesaria o desproporcionada de elementos comunes, o perjuicio para otros copropietarios.
Doctrina del Tribunal Supremo en la Sentencia
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación, confirma la sentencia de apelación y sienta la siguiente doctrina:
No es necesaria la autorización de la comunidad para instalar un punto de recarga de uso privativo en una plaza de garaje individual, aunque el cableado discurra por elementos comunes, y cumpla con la normativa técnica aplicable.
La mera comunicación previa es suficiente, limitando la intervención comunitaria a supuestos excepcionales de afectación desproporcionada o perjuicio.
Conclusión Final
Esta sentencia apuesta por una interpretación finalista y proactiva, eliminando barreras a la electrificación del parque móvil español y alineando la propiedad horizontal con los objetivos de sostenibilidad.
Refuerza el derecho individual del propietario frente a decisiones comunitarias restrictivas y otorga seguridad jurídica y agilidad a quienes apuestan por la movilidad eléctrica, manteniendo la protección de los elementos comunes ante posibles abusos.
Puede consultar la sentencia completa del Tribunal Supremo en el siguiente ENLACE.
Si quiere ampliar la información sobre esta cuestión póngase en contacto con nosotros, nuestros socios son especialistas en propiedad horizontal y Barrera Abogados es considerado uno de los mejores despachos especialistas en Propiedad Horizontal de Andalucía.
Manuel Saborido Martínez. Estudiante del Máster de acceso a la Abogacía o Procura de la Universidad de Cádiz.
La ocupación de personas beneficiarias o solicitantes de pensiones u otras prestaciones periódicas de la Seguridad Social incompatibles con el trabajo por cuenta ajena, como subsidios y prestaciones de desempleo, cuando no se ha efectuado su alta previa en la Seguridad Social está tipificada como infracción grave en el artículo 23.1.a) de la Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social.
Se ha planteado en alguna ocasión sobre la naturaleza objetiva o subjetiva de la infracción, tema que abordamos en este artículo.
Objeto de la Infracción y Elementos Objetivos del Tipo
El artículo 23.1.a) de la Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social tipifica como infracción muy grave la conducta del empleador que da ocupación como trabajadores a personas que sean beneficiarias o solicitantes de pensiones o prestaciones periódicas de la Seguridad Social incompatibles con el trabajo por cuenta ajena, sin haber procedido a su alta previa en el sistema.
En esta infracción se encuadra la ocupación de personas perceptoras de prestaciones o subsidio de desempleo.
Esta conducta se considera merecedora de la máxima sanción en lo que atañe a materia de Seguridad Social, tanto por el daño que puede causar a la sostenibilidad del sistema como por el fraude o irregularidad que entraña.
Los elementos objetivos que definen este ilícito administrativo son los siguientes:
La existencia de una prestación de servicios por cuenta ajena.
La condición del trabajador, perceptor o solicitante de una prestación periódica incompatible con el trabajo (prestación o subsidio de desempleo).
La inexistencia de alta previa en la Seguridad Social por parte del empleador.
La vigencia de la incompatibilidad entre la prestación y la actividad.
La concurrencia de estos elementos esenciales resulta suficiente para la configuración de la infracción, con independencia de otras circunstancias accesorias o subjetivas.
Naturaleza Objetiva de la Infracción: Irrelevancia del Conocimiento Empresarial
Uno de los aspectos clave que trata el artículo 23.1.a) de la Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social, en su interpretación por la doctrina y la jurisprudencia, es la calificación jurídica objetiva de la conducta.
La infracción se caracteriza como un ilícito de mera infracción objetiva, en el que no se exige la concurrencia de un elemento volitivo, intencionalidad, dolo o conocimiento específico empresarial sobre la situación del trabajador.
Es decir, el hecho de que el empleador conozca, o no, la condición de beneficiario de prestación incompatible de la persona contratada resulta jurídicamente irrelevante para la imposición de la sanción administrativa.
El núcleo del ilícito se encuentra en la mera producción del resultado: prestación de servicios incompatible sin alta previa, siendo ajeno al tipo el análisis de la intencionalidad o de la imprudencia subjetiva, salvo en los reducidos supuestos eximentes legalmente previstos.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo, así como de los Tribunales Superiores de Justicia (por ejemplo, STS nº 65/2021, de 19 de enero de 2021, y STSJ Andalucía, Granada, nº 800/2019, de 28 de marzo de 2019), se pronuncian de manera inequívoca en este sentido: la obligación de cursar el alta es inexcusable y recae sobre el empresario, quien debe actuar con la diligencia debida para evitar situaciones de incompatibilidad y fraude.
Basta la constatación objetiva de los hechos (prestación de servicios sin alta previa de perceptor de prestación incompatible) para la existencia de responsabilidad administrativa, prescindiéndose por tanto de todo elemento subjetivo.
Exoneración de Responsabilidad y Supuestos Eximentes
Si bien la naturaleza objetiva del ilícito puede dar la apariencia de un régimen de responsabilidad estricta, la jurisprudencia admite que el empresario pueda quedar exonerado de responsabilidad si acredita la existencia de circunstancias que justifiquen su conducta.
En particular, será eximente la existencia de error suficiente provocado por dolo o engaño por parte del trabajador, o la concurrencia de otras circunstancias ajenas al empleador que hayan sido determinantes para la infracción, debiendo probarse tales extremos por quien los alega.
De esta manera, ni la simple ausencia de conocimiento empresarial ni la buena fe eximen de la infracción, sino sólo la concurrencia probada de causa suficiente, normalmente, error inducido, cuya alegación y prueba corresponde, inexcusablemente, al propio empresario afectado.
Obligaciones Empresariales y Buenas Prácticas
El marco normativo y doctrinal exige del empresario una especial diligencia en la comprobación de la situación de los trabajadores antes y durante la prestación de servicios.
Se recomienda a los empleadores instaurar procedimientos internos de verificación, realización de declaraciones responsables por parte de los futuros trabajadores y control periódico de eventuales incompatibilidades, con el objetivo de evitar la configuración de hechos sancionables e incrementar la cultura del cumplimiento normativo en el ámbito laboral.
No obstante, aunque la adopción de tales medidas no constituye, per se, una exoneración en caso de producción del ilícito, sí puede configurar circunstancias atenuantes de cara a la determinación del importe de la sanción imponible.
Conclusión
El régimen sancionador analizado se caracteriza por su rigurosidad y por prever una responsabilidad eminentemente objetiva para el empresario en los supuestos de ocupación de perceptores de prestaciones incompatibles sin alta previa.
No se exige para su configuración la existencia de dolo, mala fe o conocimiento sobre la situación prestacional del trabajador, sino la mera constatación objetiva de los elementos tipificados en el precepto legal correspondiente.
Solo podrán alegarse causas eximentes cuando quede debidamente acreditado un engaño suficiente o una circunstancia sobrevenida ajena al control del empresario, de lo contrario la simple omisión o negligencia en la verificación de la situación del trabajador será sancionable en todo caso.
Puede consultarnos sobre esta cuestión utilizando este cuestionario.
En el ámbito de los conflictos, tanto judiciales como extrajudiciales, es común imaginar extensos procesos legales, representaciones jurídicas complejas y elevados niveles de estrés. No obstante, existe una alternativa más eficiente y menos onerosa para abordar estas situaciones: la mediación. Este método, caracterizado por su enfoque conciliador, presenta múltiples ventajas y beneficios para la resolución y la prevención de conflictos de manera efectiva.
¿Qué es la mediación?
La mediación es un proceso facilitado por un profesional imparcial, denominado mediador, cuyo objetivo principal es orientar a las partes involucradas en un conflicto para alcanzar un acuerdo mutuamente aceptable. A diferencia de la vía judicial, la mediación ofrece un espacio donde las partes pueden dialogar de manera constructiva y resolver sus diferencias sin necesidad de acudir directamente a un tribunal.
Ventajas de la mediación en conflictos judiciales
Cuando se trata de conflictos que ya han ingresado al ámbito judicial, la mediación puede constituir una solución idónea. A continuación, se destacan sus principales ventajas:
Reducción de tiempos: Los litigios suelen extenderse por largos períodos, mientras que la mediación permite resolver las disputas en plazos significativamente más cortos, en ocasiones semanas o días. Esto representa una ventaja considerable para quienes buscan una solución ágil y eficiente.
Menor coste económico: Los gastos asociados a los procesos judiciales, tales como honorarios legales y trámites administrativos, pueden ser elevados. La mediación, por el contrario, constituye una opción más económica y accesible, lo que resulta beneficioso para las partes involucradas.
Reducción del estrés emocional: Participar en un proceso judicial puede ser emocionalmente agotador. En contraste, la mediación ofrece un entorno más relajado y propicio para el diálogo, donde todas las partes tienen la oportunidad de expresarse y ser escuchadas.
Control sobre los resultados: En los procedimientos judiciales, la decisión final recae exclusivamente en el juez. En la mediación, sin embargo, las partes tienen el control sobre el acuerdo alcanzado, lo que incrementa las probabilidades de satisfacción mutua.
Ventajas de la mediación en conflictos extrajudiciales
En el contexto de disputas que ocurren fuera del ámbito judicial, como conflictos laborales, familiares o entre vecinos, la mediación destaca aún más como un mecanismo eficaz. Entre sus beneficios, se incluyen:
Fomento del diálogo: La mediación promueve una comunicación directa entre las partes, facilitando el entendimiento y la resolución constructiva de las diferencias. Este enfoque fomenta la cooperación y la búsqueda de soluciones conjuntas.
Soluciones adaptadas a las necesidades: Al contrario que los fallos judiciales, que suelen ser generales, la mediación permite desarrollar acuerdos personalizados que atienden las particularidades de cada caso. Esta flexibilidad la convierte en una herramienta excepcionalmente versátil.
Preservación de las relaciones: En cualquier conflicto, es importante no solo resolver la disputa, sino también preservar las relaciones entre las partes. La mediación se orienta a fortalecer los vínculos y evitar que el conflicto deteriore las interacciones futuras.
Flexibilidad en el proceso: La mediación no está sujeta a procedimientos rígidos ni complejos. Su adaptabilidad a las circunstancias específicas de las partes la hace más accesible y efectiva que otros métodos de resolución.
Conclusión: ¿Por qué optar por la mediación?
En resumen, la mediación representa una alternativa práctica, eficiente y económica para la resolución de conflictos. Ya sea en el ámbito judicial o extrajudicial, este método ofrece la oportunidad de abordar las disputas de manera constructiva y satisfactoria. Por tanto, ante cualquier conflicto, resulta recomendable considerar la mediación como una primera opción antes de recurrir a procedimientos judiciales más largos y costosos. En definitiva, la mediación se erige como una herramienta clave para transformar las diferencias en acuerdos significativos.
Barrera Abogados y la mediación
En Barrera Abogados apostamos por la mediación y por eso sus cuatro socios son mediadores. Recientemente, María José Labrador y María Luisa Marquez han superado el curso de capacitación para ser mediador y acceder al registro de mediadores del Ministerio de Justicia, y Antonio Barrera ha superado el curso de reciclaje en técnicas de mediación que le faculta para mantenerse en el ejercicio de la mediación.
Recientemente ha finalizado el plazo para la reclamación de los gastos derivados de la constitución de la hipoteca, o eso nos han hecho creer. Sin embargo, la realidad es que AÚN SE PUEDEN RECLAMAR LOS IMPORTES PAGADOS POR LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE LAS HIPOTECAS.
Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea
Gracias al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que en su Sentencia de 25 de abril de 2024, establece que la fecha en la cual adquiere firmeza la resolución que aprecia que la cláusula contractual en cuestión es abusiva y que declara su nulidad por esta causa, es cuando el consumidor tiene un conocimiento cierto de la irregularidad de esa cláusula. Desde esa fecha, el consumidor está en condiciones de hacer valer eficazmente los derechos que la Directiva 93/13 le confiere y, por lo tanto, cuando puede empezar a correr el plazo de prescripción de la acción de restitución. El objetivo principal es restablecer la situación de hecho y de derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula.
Plazo de Prescripción
La novedad de esta Sentencia es que tiene como destinatario al consumidor afectado, y pone a este en condiciones de saber que la cláusula en cuestión es abusiva y de apreciar por sí mismo la oportunidad de ejercer una acción de restitución de las cantidades pagadas en virtud de dicha cláusula dentro del plazo previsto en nuestra legislación. Así pues, se establece un plazo de prescripción cuyo día inicial se corresponde con la fecha en que adquiere firmeza la resolución que declara abusiva una cláusula contractual y la anula por esta causa.
Gastos que se Pueden Reclamar
Una vez declarada la nulidad, ¿Qué gastos puedo reclamar? Analizando la jurisprudencia reciente, podemos concluir lo siguiente:
Hipotecas Constituidas Antes de Marzo de 2019
50% de los gastos de Notaría.
100% de los gastos de Gestoría.
100% de los gastos de Registro de la Propiedad.
100% de los gastos de Tasación del inmueble, en el caso de que hubiera que hacerse al no ser la vivienda de nueva construcción.
Hipotecas Constituidas Después de Marzo de 2019
100% de los gastos de Notaría, a excepción de las copias que quiera obtener el prestatario.
100% de los gastos de Gestoría.
100% de los gastos del Registro de la Propiedad.
100% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
En este caso, no se incluyen los gastos de la Tasación del inmueble si tuviera que hacerse, siendo su pago atribuible al prestatario.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Para las hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018, del impuesto se hace cargo el prestatario. Para las firmadas con posterioridad a esa fecha, el abono del impuesto recae en la entidad bancaria.
Desde Barrera Abogados SLP, solventamos tus dudas y te ayudamos a reclamar lo que legalmente te corresponde. ¡Consulta con nosotros!
Con los recientes sucesos provocados por la DANA, una de las preguntas más frecuentes es: ¿Puede un trabajador negarse a acudir al centro de trabajo debido a una alerta meteorológica?
Análisis de la Normativa
En virtud de la disposición final primera del Real Decreto-ley 4/2023, que modifica el Real Decreto 486/1997, y del artículo 21.1 b) de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales, se establece un marco legal claro para la protección de la seguridad y salud de los trabajadores frente a condiciones meteorológicas adversas.
Disposición Final Primera del Real Decreto-ley 4/2023
Esta disposición introduce una modificación significativa en el Real Decreto 486/1997, estableciendo que: «En el supuesto en el que se emita por la Agencia Estatal de Meteorología o el órgano autonómico correspondiente un aviso de fenómenos meteorológicos adversos de nivel naranja o rojo, y las medidas preventivas anteriores no garanticen la protección de las personas trabajadoras, resultará obligatoria la adaptación de las condiciones de trabajo, incluida la reducción o modificación de las horas de desarrollo de la jornada prevista.»
Ley de Prevención de Riesgos Laborales, Artículo 21.1 b)
El artículo 21.1 b) de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales refuerza la obligación del empleador de proteger a los trabajadores en situaciones de riesgo grave e inminente: «Cuando los trabajadores estén o puedan estar expuestos a un riesgo grave e inminente con ocasión de su trabajo, el empresario estará obligado a: b) Adoptar las medidas y dar las instrucciones necesarias para que, en caso de peligro grave, inminente e inevitable, los trabajadores puedan interrumpir su actividad y, si fuera necesario, abandonar de inmediato el lugar de trabajo.»
Disposición final segunda del Real Decreto-ley 8/2024
El texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre, queda modificado incluyéndose una nueva causa que permita a la persona trabajadora ausentarse del trabajo, previo aviso y justificación, con derecho a remuneración en el artículo 37.3:
«g) Hasta cuatro días por imposibilidad de acceder al centro de trabajo o transitar por las vías de circulación necesarias para acudir al mismo, como consecuencia de las recomendaciones, limitaciones o prohibiciones al desplazamiento establecidas por las autoridades competentes, así como cuando concurra una situación de riesgo grave e inminente, incluidas las derivadas de una catástrofe o fenómeno meteorológico adverso. Transcurridos los cuatro días, el permiso se prolongará hasta que desaparezcan las circunstancias que lo justifican, sin perjuicio de la posibilidad de la empresa de aplicar una suspensión del contrato de trabajo o una reducción de jornada derivada de fuerza mayor en los términos previstos en el artículo 47.6.”
Conclusión
En base a la normativa expuesta, los trabajadores tienen el derecho y la obligación de interrumpir su actividad laboral y, si es necesario, abandonar el lugar de trabajo en presencia de fenómenos meteorológicos adversos emitidos por la Agencia Estatal de Meteorología o el órgano autonómico correspondiente.
En caso de imposibilidad de acceder al centro de trabajo o de transitar por las vías necesarias para acudir al mismo, como consecuencia de recomendaciones, limitaciones o prohibiciones al desplazamiento establecidas por las autoridades competentes, o tenga lugar un fenómeno meteorológico adverso como la DANA en la Comunidad Valenciana, los trabajadores podrán ausentarse de su puesto de trabajo con derecho a remuneración por un período máximo de cuatro días.
Si las circunstancias que justifican la ausencia persisten más allá de dicho plazo, el permiso podrá prolongarse hasta la desaparición de las mismas, sin perjuicio de la posibilidad de que la empresa adopte medidas como la suspensión del contrato de trabajo o la reducción de jornada por fuerza mayor, de acuerdo con la normativa vigente.Esta normativa se aplica cuando las medidas preventivas adoptadas por el empleador no son suficientes para garantizar la seguridad y salud de los trabajadores.
Por tanto, los trabajadores pueden negarse legítimamente a acudir al trabajo o continuar con su actividad laboral en situaciones de riesgo grave e inminente causado por condiciones meteorológicas adversas, garantizando así su protección y bienestar.
Diferenciación entre Alerta Naranja y Alerta Roja
Es importante diferenciar entre los niveles de alerta meteorológica:
Alerta Naranja: Indica un peligro importante. Se recomienda estar preparado, tomar precauciones y mantenerse informado de la predicción meteorológica más actualizada. Los bienes y la población vulnerables o en zonas expuestas podrían sufrir impactos graves.
Alerta Roja: Indica un peligro extraordinario. Se recomienda tomar medidas preventivas y actuar según las indicaciones de las autoridades. No viajar salvo que sea estrictamente necesario. Los bienes y la población vulnerables o en zonas expuestas podrían sufrir impactos muy graves o catastróficos.
En conclusión, los trabajadores pueden negarse a ir al centro de trabajo únicamente en caso de alerta roja, ya que este nivel de alerta implica riesgos mucho más altos que justifiquen la no asistencia al lugar de trabajo. En el caso de alerta naranja, se espera que los trabajadores tomen precauciones, pero no se establece una justificación suficiente para que se nieguen a acudir a su centro de trabajo. Además de estas situaciones de alerta roja y naranja, el trabajador podrá no ir al trabajo cuando sea imposible llegar hasta el centro de trabajo o bien transitar las vías necesarias para llegar al mismo por motivo de un fenómeno meteorológico adverso.
Como excepción, en casos de alerta naranja estaría justificada la ausencia al trabajo cuando haya una orden expresa por parte de las autoridades que “aconseja evitar cualquier tipo de desplazamiento salvo extrema necesidad”.
Por ello siempre habrá que atender a las circunstancias específicas de cada situación, así como a las instrucciones dadas por las autoridades.
Ana Romero Ballén
Alumna de Grado en Derecho de la Universidad de Cádiz en prácticas en Barrera Abogados
Tras las dos sentencias dictadas por el Tribunal Supremo el día 3 de octubre de 2024, ha quedado definitivamente aclarado que es posible prohibir los apartamentos turísticos las comunidades de propietarios.
La reforma introducida por Ley Orgánica 1/2025 en la Ley de Propiedad Horizontal ha supuesto un cambio radical en la cuestión de las viviendas y apartamentos turísticos en las comunidades de propietarios, pues desde abril de 2025, es necesaria la autorización expresa de la comunidad para que una vivienda pueda destinarse a uso turístico.
Desde que todos los medios de comunicación dieron publicidad a las sentencias dictadas por el Tribunal Supremo y a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal muchas comunidades de propietarios se han planteado la pregunta de cómo prohibir los apartamentos turísticos en mi comunidad
En esta publicación damos respuesta a esta pregunta.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
El artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que “El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (viviendas de uso turístico), en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.”
El artículo 17.12 de la Ley establece que “El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (viviendas de uso turístico), en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”
¿Qué ha dicho el Tribunal Supremo?
El Tribunal Supremo en dos sentencias dictadas el día 3 de octubre de 2024 ha fijado doctrina jurisprudencial en el sentido de que ha de entenderse que la expresión «limite o condicione» que contiene el art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal no excluye la prohibición, por lo que está permitido prohibir los apartamentos turísticos en las comunidades de propietarios.
¿En qué afecta la reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025?
La reforma introducida en la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley Orgánica 1/2025 supone un cambio radical en lo referente a autorización o prohibición del uso como vivienda turística de los elementos privativos de los edificios sometidos a Propiedad Horizontal.
Hasta abril de 2025 el uso turístico de las viviendas no requería de autorización previa de la comunidad de propietarios, pero desde dicha fecha dicha autorización es necesaria.
¿Cómo puede obtenerse la autorización para explotar como apartamento turístico una vivienda?
En la actualidad, el propietario que pretenda explotar como apartamento turístico una vivienda integrada en un edificio dividido horizontalmente tienes que obtener la autorización de la Junta de propietarios.
El acuerdo de la Junta de propietarios requiere que estén a favor de la petición de conceder la autorización propietarios que representen las tres quintas partes de propietarios y de las cuotas de participación.
¿Se computa el voto presunto de los propietarios ausentes en la junta de propietarios a favor de la autorización del uso turístico de las viviendas?
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17.8, establece que, salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
La doctrina y la jurisprudencia aclaran que el sistema de voto favorable presunto de los propietarios ausentes se aplica a acuerdos que tengan la condición de beneficio general o interés general, como pueden ser obras en elementos comunes, mejoras no suntuarias o supresión de barreras arquitectónicas, siempre que no se trate de un aprovechamiento privativo. En estos casos, los votos de los propietarios ausentes que no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días se computan como favorables al acuerdo.
Sin embargo, el propio artículo 17.8 Ley de Propiedad Horizontal y la interpretación de la jurisprudencia excluyen expresamente la aplicación del voto presunto en los supuestos de acuerdos que impliquen un aprovechamiento privativo, como ocurre en la autorización de obras o instalaciones que beneficien exclusivamente a uno o varios propietarios, o en la constitución de derechos reales a favor de determinados comuneros. En estos casos, la mayoría debe obtenerse con el consentimiento expreso de los propietarios, no siendo de aplicación el sistema de voto presunto.
La autorización para la instalación de viviendas de uso turístico constituye una alteración del destino del inmueble que afecta al régimen de uso de los elementos privativos y comunes, y puede considerarse, según la doctrina y la jurisprudencia, como un supuesto de aprovechamiento privativo o de modificación sustancial del título constitutivo, lo que exige el consentimiento expreso de los propietarios afectados y no permite la aplicación del voto presunto de los ausentes.
En consecuencia, no se computa como voto favorable, en la forma prevista en el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal, el de los comuneros que no se manifiesten en contra del acuerdo de autorización de la instalación de viviendas de uso turístico en los treinta días siguientes a la notificación del acta de la junta de propietarios, ya que se trata de un supuesto que requiere el consentimiento expreso de los propietarios y excluye la aplicación del sistema de voto presunto de los ausentes
¿Qué ocurre si ya hay apartamentos turísticos en la comunidad?
Tanto la ley como la doctrina emanada del Tribunal Supremo son claras, el acuerdo de prohibir los apartamentos turísticos en la comunidad no tiene efectos retroactivos, por lo que no puede imponerse a los propietarios de viviendas que con anterioridad a la adopción del acuerdo ya vinieran desarrollando la explotación de apartamentos turísticos en el edificio.
La Ley Orgánica 1/2025 ha introducido la disposición adicional segunda en la Ley de Propiedad Horizontal que establece que aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad de apartamento turístico con anterioridad al 4 de abril de 2025 y se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.
Ello supone que los casos en los que la actividad turística se halla iniciado, con los debidos requisitos fijados en la normativa turística, antes del día 4 de abril de 2025, la comunidad de propietarios no podrá impedir el ejercicio de la actividad, salvo que los estatutos comunitarios prohíban el desarrollo de actividades económicas o turísticas en el edificio.
¿Puede impedirse el desarrollo de la actividad de apartamento turístico si hay una prohibición expresa en los estatutos comunitarios?
Si, la comunidad de propietarios puede oponerse al desarrollo de la actividad de apartamento turístico si los estatutos de la comunidad de propietarios ya contienen la prohibición de destinar las viviendas a un uso diferente al residencial o a hospederías, pensiones o cualquier otro tipo de uso turístico.
Si en su comunidad está planteándose limitar, regular o prohibir los apartamentos turísticos es conveniente que se asesore antes de iniciar los trámites.
Puede consultarnos sobre esta cuestión utilizando este cuestionario.
Para conocer más detalles sobre las resoluciones dictadas por el Tribunal Supremo puede consultar la sentencia número 1.232/2024 de 3 de octubre de 2024 en el este ENLACE.
Antonio Barrera. Socio director de Barrera Abogados. Considerado uno de los mejores abogados especialistas en propiedad horizontal de la provincia de Cádiz. Profesor de la materia propiedad horizontal en el Máster de acceso a la abogacía y procura de la Universidad de Cádiz
* Este artículo ha sido actualizado en abril de 2025
El Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias en las que fija como doctrina jurisprudencial que las comunidades de propietarios pueden prohibir que las viviendas se destinen a apartamentos turísticos, siendo necesario para ello el acuerdo adoptado por una mayoría de tres quintos de propietarios y de coeficientes en la Junta de propietarios.
El Tribunal Supremo resuelve de esta manera y de forma definitiva la controversia planteada sobre si las comunidades de propietarios podían prohibir el destino de las viviendas a como apartamento turístico o solamente podían limitarlo.
Sala primera del Tribunal Supremo, reunida en Pleno, interpreta que la expresión «limite o condicione» contenida en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, no excluye la prohibición.
Mantiene también la Sala que de no admitirse la doble mayoría de tres quintos, el voto en contra del propietario que pretende destinar la vivienda a ejercer la actividad de apartamento turístico impediría la adopción del acuerdo, lo que no es razonable.
Las Comunidades de Propietarios en el sentido del artículo 396 del Código Civil (Propiedad Horizontal) son el conjunto de comuneros, esto es, de propietarios de los pisos o locales privativos que componen el edificio y que poseen de forma inherente a su derecho de propiedad, un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio. Estas Comunidades de Propietarios tienen naturaleza de entes sin personalidad jurídica y su funcionamiento se rige por las disposiciones contenidas en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
¿Puede contratar una Comunidad de Propietarios?
En el funcionamiento ordinario de una Comunidad de Propietarios son muchas las ocasiones en las que estos entes se ven obligados a celebrar diversos contratos, tanto de compraventa, como de prestaciones de servicios con empresas o profesionales para el mantenimiento y conservación de las zonas comunes o para dar cumplimiento a lo exigido legalmente, véase, por ejemplo: contrato de limpieza, de mantenimiento de piscinas, de seguros…
¿Podemos considerar que las Comunidades de Propietarios actúan como consumidores?
En todas estas relaciones contractuales la Comunidad de Propietarios actúa como adquirente de los bienes o destinataria de los servicios, esto es como <<consumidora>>. No obstante, surge la duda de si a estos entes sin personalidad jurídica les resulta aplicable la normativa sobre Defensa de los Consumidores y Usuarios, con la especial protección que ello comporta.
¿Qué dice la Legislación aplicable actualmente?
Lo cierto es que, tanto la derogada Ley 26/1984 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, como la redacción original del Real Decreto Legislativo 1/2007 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios no hacía referencia alguna a las entidades sin personalidad jurídica ni se les incluía en las definiciones de consumidores y usuarios previstas en dichos cuerpos normativos.
Finalmente, la modificación del Texto Refundido de la Ley de Defensa de los Derechos de Consumidores y Usuarios publicada el 28 de marzo de 2014, afectó esencialmente al artículo 3 de dicho cuerpo normativo, pues, incluye en la definición de consumidores y usuarios a los entes sin personalidad jurídica, siempre y cuando actúen sin ánimo de lucro en ámbito ajeno a una actividad empresarial.
No obstante, esta nueva redacción del artículo 3 del Texto Refundido de la Ley de Defensa de los Derechos de Consumidores y Usuarios no ha supuesto un gran cambio en la práctica, pues, solo viene a confirmar lo que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ya reconocía, véase en este sentido las sentencias de 14 de septiembre de 1996 o de 1 de febrero de 1997.
¿Respeta nuestra legislación la normativa Comunitaria en materia de defensa de consumidores y usuarios?
En primer lugar, debemos señalar que la normativa comunitaria que versa sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores es la Directiva 93/13. En esta Directiva, concretamente en su artículo 2, letra b), se define el concepto de <<consumidor>> como: “toda persona física que, en los contratos regulados en la presente Directiva, actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional”.
De modo que, atendiendo al tenor literal de la norma, podríamos pensar que nuestra normativa interna contradice la normativa comunitaria, pues, un ente sin personalidad jurídica como puede ser una Comunidad de Propietarios no cumple con el primero de los requisitos previsto en el artículo 2, letra b) de la citada Directiva para ser considerado <<consumidor>>.
¿A qué conclusión llega el Tribunal de Justicia de la Unión Europea TJUE?
No obstante, a este respecto se ha pronunciado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en su Sentencia de 2 de abril de 2020, asunto C-329/19, asunto Condominio di Milano. En esta resolución, concretamente en su apartado 28, el TJUE establece que la Directiva 93/13 se limita a una armonización parcial y mínima de las normativas nacionales sobre cláusulas abusivas, y permite a los Estados miembros adoptar disposiciones más estrictas con «el fin de garantizar al consumidor un mayor nivel de protección». Por ello, «los Estados miembros podrán decidir extender la aplicación de lo dispuesto en la citada Directiva a las personas jurídicas o físicas que no sean consumidores en el sentido de esta». Este mismo razonamiento, prosigue el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, puede extenderse a los supuestos en que una normativa nacional, como es el Texto Refundido de la Ley de Defensa de los Derechos de Consumidores y Usuarios, reconozca la condición de consumidor a los entes sin personalidad jurídica.
Conclusión
Las comunidades de propietarios tienen la condición de consumidores cuando adquieren bienes o contratan servicios y gozan de la protección que dispensa a los consumidores y usuarios la normativa de protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias.
Daniel Moguel Ruiz.
Estudiante del grado en derecho de la Universidad de Cádiz y alumno en prácticas en Barrera Abogados
La interrupción de la actividad de empresarios o profesionales como consecuencia de actos de terceros genera el derecho a realizar una reclamación por la pérdida de los beneficios dejados de obtener como consecuencia de la paralización de la actividad. Es lo que se denomina reclamación por lucro cesante.
¿Qué es el lucro cesante?
El lucro cesante consiste en las ganancias o beneficios dejados de obtener durante un periodo concreto en el que, por causas ajenas e imputables a terceros, no se ha podido desarrollar una actividad económica que se venía llevando a cabo con anterioridad de forma habitual.
¿Puede reclamarse el lucro cesante?
Sí, el lucro cesante puede ser objeto de reclamación, la cual se dirigirá contra el causante de la interrupción de la actividad, debiendo probarse de forma clara la causa de dicha interrupción, así como la responsabilidad de quien presuntamente la ha provocado.
¿En qué casos puede reclamarse el lucro cesante?
Los casos en los que puede reclamarse una indemnización por lucro cesante pueden ser muy variados: accidentes de circulación, accidentes en la vía pública, incendios, inundaciones o filtraciones de aguas y cualquier situación que, como consecuencia de la actuación de terceros, provoque la paralización de una actividad empresarial o profesional con pérdida de ingresos y beneficios.
¿Qué conceptos debo incluir en la reclamación de lucro cesante?
Como se ha indicado anteriormente, el lucro cesante hace referencia a los beneficios dejados de obtener por lo que debe distinguirse del concepto de ingresos. Es decir, la reclamación de lucro cesante no puede basarse en los ingresos no percibidos sino en las ganancias que se han dejado de recibir. Por lo tanto, de dichos ingresos deberán detraerse los correspondientes gastos que se venían asumiendo en el desarrollo de la actividad.
¿Cómo se valora el lucro cesante?
La cuantificación del lucro cesante debe basarse en datos reales, y no en esperanzas de fortuna, tal y como lo define la jurisprudencia. Es decir, a la hora de calcular las ganancias dejadas de percibir, debemos basarnos en las circunstancias reales de nuestra actividad, teniendo en cuenta los ingresos y gastos que normalmente se obtenían y asumían antes de su interrupción. En este sentido, es conveniente contar con la mayor cantidad de información y documentación económica posible relativa a la actividad económica, de tipo contractual, fiscal o de cualquier otro. Por lo tanto, debe acreditarse de forma correcta que efectivamente se ha producido un perjuicio económico debido a la suspensión de dicha actividad.
La importancia de la prueba en este tipo de reclamaciones radica en la necesidad de demostrar de forma clara que la pérdida de ganancias se debe a la suspensión temporal de la actividad, imputable a un tercero.,
En el caso de los lesionados en accidentes de circulación la valoración del lucro cesante se calcula conforme al baremo anexo de la Ley de Responsabilidad Civil y Seguro de Circulación de Vehículos a Motor
En caso de estar interesado en iniciar una reclamación por lucro cesante, puedes ponerte en contacto con nosotros ya que te asesoraremos para gestionarla de la mejor y más favorable forma posible.
España, con su historia y cultura, atrae a personas de todo el mundo en busca de nuevas oportunidades. Sin embargo, el derecho de extranjería puede parecer complejo, pero en realidad es un conjunto de normativas destinadas a regular la estancia y los derechos de los residentes extranjeros.
La realización del «master Extranjería e Inmigración” me ha permitido profundizar aún más en las diferentes situaciones en las que se puede encontrar un extranjero en nuestro país.
Dichas situaciones versan sobre la entrada en España y los casos de denegación de dicha entrada en territorio español. el procedimiento necesario para obtener la estancia en España, las solicitudes de residencia tanto temporal, con o sin autorización para trabajar, así como la residencia permanente. Asímismo, el procedimiento para adquirir la nacionalidad española y todo lo relacionado con la situación y los derechos de los menores extranjeros no acompañados. Por último, el régimen sancionador que contempla el derecho de extranjería español tanto respecto de las infracciones cometidas y las sanciones que llevan aparejadas.
1.- Entrada a España.
Desde turistas hasta aquellos que buscan establecerse, la entrada a España implica distintos requisitos y visados.
La entrada se realizará con el pasaporte o documento de identidad en vigor donde conste la nacionalidad del titular y por los puestos habilitados al efecto, por documento de viaje en vigor que acredite su identidad y que se considere válido para tal fin, por estar en posesión de un visado, salvo las excepciones previstas de forma normativa.
Dicha entrada también podrá denegarse a los extranjeros que no reúnan los requisitos exigidos mediante una resolución motivada.
Así mismo, los extranjeros podrán efectuar libremente su salida voluntaria del territorio español por los puestos habilitados y previa exhibición del pasaporte, título de viaje o documento válido para la entrada en el país. Dicha salida será obligatoria cuando el extranjero se encuentre en situación de expulsión o devolución administrativa, expulsión judicial y denegación administrativa de las solicitudes para continuar en España.
También existe la figura del retorno voluntario para los extranjeros que deseen volver a su país de origen y que se encuentre en situación de vulnerabilidad, precariedad económica o en riesgo de exclusión social.
En cambio, un extranjero se encuentra en situación de tránsito sólo cuando se va a atravesar el territorio español con destino a otro país por un período inferior a 5 días.
2.- Residencia Temporal y Permanente.
Una vez en España, muchos extranjeros buscan obtener la residencia temporal (por motivos laborales, estudios o reunificación familiar). Con el tiempo, algunos consideran la residencia permanente como una opción para establecerse de manera más duradera.
La estancia es aquella situación que supone la permanencia en territorio español, con un fin distinto al de residir, por un período de tiempo no superior a 90 días.
Son residentes los extranjeros que se encuentren en España y sean titulares de una autorización para residir, por un período superior a 90 días o indefinido. La residencia temporal es la situación que autoriza a un extranjero a permanecer en España por un período superior a 90 días e inferior a 5 años.
Se halla en situación de residencia permanente el extranjero que haya sido autorizado a residir en España indefinidamente y a trabajar en igualdad de condiciones que los españoles. El Número de Identidad de Extranjero es un número de identificación personal, único y exclusivo, de carácter secuencial.
El derecho al trabajo se configura como un derecho que podrán ejercitar en España, todos los trabajadores extranjeros con una autorización para residir y trabajar y que presten sus servicios por cuenta ajena o propia, sometiéndose siempre a la normativa que regule la materia.
Se halla en situación de residencia temporal, con autorización para trabajar, el extranjero mayor de 16 años autorizado a permanecer en España por un periodo superior a 90 días e inferior a cinco años, y a ejercer una actividad lucrativa, laboral o profesional, por cuenta propia o ajena. En principio tiene prevista una duración máxima de un año, pudiendo limitarse su eficacia a un ámbito geográfico y sector de actividad determinado. La renovación de la autorización de residencia temporal y trabajo por cuenta ajena es por 4 años.
Los extranjeros residentes legalmente en España tienen derecho a las prestaciones y servicios de la seguridad social y a los servicios y a las prestaciones sociales.
La adquisición de la nacionalidad por residencia, es la forma más frecuente de adquisición de la nacionalidad española, se fundamenta en la residencia y arraigo en el territorio español. La posesión por utilización de la nacionalidad española tendrá lugar por la posesión continuada de la misma, durante 10 o más años con buena fe y basada en un título inscrito en el Registro Civil.
Los menores extranjeros no acompañados son aquellos menores de 18 años que se encuentran en un país diferente al suyo de origen, alejados de sus familias y en una situación de vulnerabilidad social. En la legislación española existen tres reglamentos fundamentales donde se regula la situación y los derechos de los menores extranjeros no acompañados: Ley Orgánica 1/1996, de 15 de enero, de Protección Jurídica del Menor, en la que se exponen los derechos de los menores, la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración social y el Real Decreto 557/2011, de 20 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley Orgánica 4/2000, sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración social.
En el momento en el que las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del estado localicen a un menor extranjero no acompañado, han de ponerlo en conocimiento de la Fiscalía de Menores. Si existe problemas para acceder a la edad del posible menor, ha de procederse a su determinación.
Los extranjeros se someterán a los mismos impuestos que los españoles y los criterios para determinar la residencia fiscal en España son la permanencia en España, la residencia de la familia y el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos, de forma directa o indirecta.
3.- Régimen sancionador.
En el Régimen sancionador del derecho de extranjería español se recogen las infracciones y sanciones. Las infracciones pueden ser leves, graves y muy graves y conllevan una sanción económica.
Expulsiones, llevan consigo la prohibición de entrada en territorio español por un período de tres años y un máximo de diez.
Hay diferentes tipos de procedimientos a los que son sometidos los extranjeros, según el caso: procedimiento ordinario, procedimiento preferente, procedimiento de expulsión y procedimiento simplificado. El plazo general máximo para notificar las resoluciones sobre las solicitudes que se formulen por los interesados en los procedimientos regulados en el Reglamento de ejecución de la Ley Orgánica 4/2000, será de tres meses contados a partir del día siguiente al de la fecha en que hayan tenido entrada en el registro del órgano competente para tramitarlas.
Todos los menores extranjeros no comunitarios, sean residentes o no, tienen derecho a recibir una educación, con independencia de su cultura, raza, origen, sexo, etc… en igualdad de condiciones que los españoles.
En Barrera Abogados SLP estamos a su disposición para realizar los trámites relativos a la obtención de residencia temporal o permanente, adquisición de la nacionalidad española y asesorarte en los procesos sancionadores en los que te puedas ver implicado.
Para ofrecer las mejores experiencias, utilizamos tecnologías como las cookies para almacenar y/o acceder a la información del dispositivo. El consentimiento de estas tecnologías nos permitirá procesar datos como el comportamiento de navegación o las identificaciones únicas en este sitio. No consentir o retirar el consentimiento, puede afectar negativamente a ciertas características y funciones.
Funcional
Siempre activo
El almacenamiento o acceso técnico es estrictamente necesario para el propósito legítimo de permitir el uso de un servicio específico explícitamente solicitado por el abonado o usuario, o con el único propósito de llevar a cabo la transmisión de una comunicación a través de una red de comunicaciones electrónicas.
Preferencias
El almacenamiento o acceso técnico es necesario para la finalidad legítima de almacenar preferencias no solicitadas por el abonado o usuario.
Estadísticas
El almacenamiento o acceso técnico que es utilizado exclusivamente con fines estadísticos.El almacenamiento o acceso técnico que se utiliza exclusivamente con fines estadísticos anónimos. Sin un requerimiento, el cumplimiento voluntario por parte de tu Proveedor de servicios de Internet, o los registros adicionales de un tercero, la información almacenada o recuperada sólo para este propósito no se puede utilizar para identificarte.
Marketing
El almacenamiento o acceso técnico es necesario para crear perfiles de usuario para enviar publicidad, o para rastrear al usuario en una web o en varias web con fines de marketing similares.
