LOS TRABAJADORES ANTE EL CONCURSO DE ACREEDORES

Para los trabajadores la declaración de concurso de acreedores de la empresa para la que trabajan no supone la modificación de sus condiciones de trabajo, pero puede justificar la extinción del contrato o la modificación de sus condiciones. 

Para que puedan modificarse las condiciones de trabajo o extinguirse los contratos es necesario la tramitación del oportuno expediente de regulación de empleo.

EFECTOS DE LA DECLARACIÓN DE CONCURSO SOBRE LOS CONTRATOS DE TRABAJO.

La declaración de concurso acreedores no supone la modificación de los contratos de los trabajadores ni de sus condiciones, como tampoco implica la extinción de las relaciones laborales.

Una vez declarado el concurso de acreedores, la modificación sustancial de las condiciones de trabajo de los trabajadores, el traslado,  el despido y la suspensión de contratos y la reducción de jornada por causas económicas, técnicas, organizativas o de producción, se tramitarán por las reglas establecidas en la ley concursal.

La ley concursal establece el procedimiento para la tramitación de los expedientes que supongan modificación de las condiciones laborales o la extinción de los contratos de carácter colectivo.

EXPEDIENTES COLECTIVOS EN TRAMITACIÓN

En el caso de que a la fecha de la declaración del concurso de acreedores se hubieran iniciado y se encuentren en tramitación expediente colectivos de modificación de condiciones de trabajo, de despido o de suspensión de contratos de carácter colectivo, el concursado lo pondrá inmediatamente conocimiento del juez del concurso, y si aún no se hubiera alcanzado un acuerdo o no se hubiera notificado la decisión empresarial, el juzgado citará a comparecencia a la administración concursal, al concursado y a la representación de los trabajadores para resolver sobre la procedencia de continuar con la tramitación de las medidas colectivas conforme a lo previsto en la ley concursal.

INICIO Y TRAMITACIÓN DEL EXPEDIENTE COLECTIVO CONCURSAL

El expediente colectivo de modificación de condiciones de trabajo o de despido solo podrá solicitarse del juez del concurso una vez presentado el informe de la administración concursal, salvo que se estime que la demora en la aplicación de las medidas colectivas pretendidas puede comprometer gravemente la viabilidad futura de la empresa y del empleo o causar grave perjuicio a los trabajadores, en cuyo caso, y con acreditación de esta circunstancia, podrá realizarse la solicitud al juez en cualquier momento procesal desde la declaración de concurso.

La solicitud

En la solicitud se deberán exponer y justificar, en su caso, las causas motivadoras de las medidas colectivas pretendidas y los objetivos que se proponen alcanzar con estas, acompañando los documentos necesarios para su acreditación.

Si la medida afectase a empresas de más de cincuenta trabajadores, deberá acompañarse a la solicitud un plan que contemple la incidencia de las medidas laborales propuestas en la viabilidad futura de la empresa y del empleo.

El periodo de consultas

Una vez recibida la solicitud, el juez convocará al concursado, a la administración concursal y a los representantes de los trabajadores a un período de consultas, cuya duración no será superior a treinta días naturales, o a quince, también naturales, en el supuesto de empresas que cuenten con menos de cincuenta trabajadores.

La apertura del período de consultas no será necesaria en caso de que la solicitud venga acompañada de acuerdo suscrito por la administración concursal y los representantes de los trabajadores.

Al finalizar el plazo señalado o en el momento en que se consiga un acuerdo, la administración concursal y los representantes de los trabajadores comunicarán al juez del concurso el resultado del período de consultas, que solicitará informe a la autoridad laboral sobre las medidas propuestas por el acuerdo alcanzado.

La resolución del expediente

En caso de existir acuerdo el juzgado lo aprobará salvo que en la conclusión del mismo aprecia la existencia de fraude, dolo, coacción o abuso de derecho. 

En caso de inexistencia de acuerdo, el juez del concurso dará audiencia a quienes hubieran intervenido en el periodo de consultas, tras lo que dictará la resolución que proceda conforme a la legislación laboral.

CALIFICACIÓN DE LOS CRÉDITOS DE LOS TRABAJADORES EN CONCEPTO DE SALARIO Y DE INDEMNIZACIONES POR DESPIDO.

Los salarios correspondientes a los últimos treinta días de trabajo efectivo realizado antes de la declaración de concurso en cuantía que no supere el doble del salario mínimo interprofesional, los salarios devengados desde la declaración del concurso y las indemnizaciones por despido o extinción del contrato de trabajo que se hubiesen producido con posterioridad a la declaración del concurso tienen la consideración de créditos contra la masa.

Los créditos por salarios que tengan la consideración de créditos contra la masa se pagarán de forma inmediata.  L

os restantes créditos contra la masa, cualquiera que sea su naturaleza y el estado del concurso, se pagarán a sus respectivos vencimientos.

 INTERVENCIÓN DEL FONDO DE GARANTÍA SALARIAL (FOGASA).

Si en el momento de concluirse el expediente de regulación de empleo concursal no se dispusiese de efectivo para afrontar el pago de las indemnizaciones de los trabajadores afectados por el despido colectivo, el administrador concursal expedirá certificación acreditativa del despido y de la indemnización reconocida a cada trabajador para que pueda solicitar el pago de las prestaciones legalmente previstas al FOGASA.

Las garantías del FOGASA

El fondo de garantía salarial garantiza el pago de:

Los salarios con sus pagas extraordinarias, incluidos los de tramitación, pendientes de pago por declaración de insolvencia o procedimiento concursal de la empresa hasta el límite que resulta de multiplicar el doble del salario mínimo interprofesional diario, con prorrateo de pagas extras, por el número de días pendientes de pago, con un máximo de ciento veinte días.

Las indemnizaciones reconocidas como consecuencia de resolución dictada por el juez del concurso por la que se declare la extinción del contrato con el límite de una anualidad, sin que el salario diario, base de cálculo, pueda exceder del doble del salario mínimo interprofesional, incluyendo la parte proporcional de las pagas extraordinarias.

Los límites de las prestaciones indemnizatorias y salariales    de las que responde el FOGASA son para el año 2021, y hasta que no se actualice el salario mínimo interprofesional, los siguientes:

Salarios: 8.844,00 €

Indemnizaciones: 26.900,50 €

El doble del salario mínimo interprofesional diario, con prorrateo de extras es de 73,70 €.

Calificación de las cantidades no garantizadas por el FOGASA

En el caso de que las indemnizaciones reconocidas a los trabajadores sean superiores a los límites establecidos para las prestaciones del FOGASA, las cantidades no satisfechas por el FOGASA tendrán la consideración de créditos contra la masa.

Antonio Barrera

¿QUE ES EL IRPH?

¿QUE ES EL IRPH?

En estos días se está hablando del IRPH, al salir la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en respuesta a una cuestión prejudicial planteada por un juzgado de Barcelona. Pero, ¿Qué es el IRPH?.

El IRPH, es el Indice de Referencia de Créditos Hipotecarios, muy utilizado por las Cajas de Ahorros como alternativa al Euribor.

¿Qué diferencia hay entre el IRPH y el Euribor?

El IRPH es un tipo de referencia más alto, por ello, el tipo de interés de las hipotecas referenciadas al IRPF es más alto que el de las hipotecas referenciadas al Euribor.

¿Quién puede reclamar por el IRPH?

El primer paso a seguir es, ver si podemos o no reclamar el IRPH que aparece en nuestra hipoteca.

Puede reclamarse el IRPH en los siguientes casos:

a) Si contrató un préstamo hipotecario

b) Si se subrogó en el préstamo hipotecario de un constructor o promotor

c) Si lo subrogó a través de otra persona o fuente de financiación

Sin embargo, no se puede reclamar el IRPH si:

a) Si solicitó un préstamo hipotecario en calidad de profesional o autónomo. Esto se debe a que no se le considera o consumidor o cliente de la misma naturaleza.

b) Si ya reclamó el IRPH por demanda judicial y ya hay sentencia a favor del banco.

¿Cómo se reclama el IRPH?

Reclamación irph extrajudicial

Al igual que pasa con las Reclamaciones realizadas ante las Cláusulas suelo, para reclamar el IRPH habría que interponer una reclamación extrajudicial por escrito a la entidad financiera que le concedió el préstamo, en la misma oficina de manera presencial o en su servicio de atención al cliente.

¿Qué documentación debo aportar junto con la reclamación?

Se debe aportar junto con el escrito de reclamación la siguiente documentación:

Escritura del préstamo hipotecario.

Escritura de las ampliaciones o novaciones que se hayan hecho posteriormente al préstamo hipotecario.

El último recibo del préstamo bancario que haya abonado si es que todavía sigue vigente su hipoteca.

En caso de que ya se haya cancelado la hipoteca, entonces debe presentar la escritura de cancelación.

¿Qué plazo tengo para reclamar judicialmente?

Una vez presentada nuestra reclamación extrajudicial se pueden dar varios casos.

a) Se contesta con una negativa, que es lo más frecuente, en el que la entidad bancaria rechaza la devolución de la suma de forma extrajudicial e informarán de que la cláusula es correcta y está firmada ante notario.

b) Se elimina el IRPH y se cambia por el EURIBOR pasándose al reembolso de toda la suma.

c) No recibimos contestación después de reclamar el IRPH, puede suceder con algunas entidades que no responden a la reclamación, estando no obstante obligados a hacerlo dentro de un plazo de dos meses.

Ante la negativa o la falta de respuesta, tendríamos ya vía libre para iniciar la reclamación por la vía judicial.

Lo que dicen los tribunales

La Sentencia de 3 de marzo de 2020, dictada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, revisa este índice y establece que son los Tribunales Españoles los que deben asegurarse del carácter claro y comprensible de las cláusulas del contrato de préstamos hipotecario que establezcan la aplicación de un tipo de interés variable basado en el índice de referencia de las cajas de ahorro (IRPH).

El Tribunal Supremo en su Sentencia de 21 de octubre de 2020, no declara la falta de transparencia de la cláusula, por lo que al contrario con lo que pasaba con el Euribor, que sí se consideró cláusula nula, en este caso, no se contempla dicha posibilidad, por lo que su aplicación sigue vigente. Dicha Sentencia sin embargo cuenta con el Voto Particular de uno de sus ponentes que considera que dicha cláusula es nula por no superar el control de abusividad y que debe ser sustituida por el Euribor.

El mismo Juzgado que inició este proceso con su cuestión prejudicial, ha vuelto a elevar en estos días otra cuestión ante las dudas que suscita la Sentencia del Supremo, planteando entre otras cuestiones, la determinación o requisitos que necesita reunir la cláusula para considerarla abusiva y por tanto reclamable por el consumidor.

Estaremos pendientes de la evolución de este tema, pues existe un número elevado de afectados que podrían recuperar el dinero indebidamente cobrado por el banco por este índice al igual que pasó con los que contrataron con el Euribor.

María Luisa Márquez Fernández, socia de Barrera Abogados

PLAZOS DEL RECURSO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO EN LOS PROCEDIMIENTOS DE RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL: EL CASO DEL SILENCIO NEGATIVO.

PLAZOS DEL RECURSO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO EN LOS PROCEDIMIENTOS DE RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL: EL CASO DEL SILENCIO NEGATIVO.

Los procedimientos administrativos de responsabilidad patrimonial se suelen encontrar entre los asuntos que lleva un abogado, ya que son muchas y muy variadas las causas por las que un cliente suele tener interés en dirigirse contra la Administración. A través de aquellos se pretende obtener una compensación económica por un daño presuntamente causado por el mal funcionamiento de la Administración Pública.

Pero, ¿qué ocurre si no obtenemos respuesta por parte de la Administración? Es lo que se denomina como silencio administrativo, el cual en este tipo de procedimientos tiene carácter negativo. En estos casos surge la posibilidad de acudir a la vía judicial a través de la interposición de un recurso contencioso-administrativo en cuyo caso suele aparecer la duda del plazo.

A continuación, explicamos los plazos del recurso contencioso-administrativo en los procedimientos de responsabilidad patrimonial, concretamente en el supuesto del silencio negativo.  

INICIO DEL PROCEDIMIENTO DE RECLAMACION PATRIMONIAL.

Como es evidente, cualquier reclamación patrimonial que se plantee contra organismos públicos debe cumplir unos requisitos básicos como son la existencia de un daño y la relación de causalidad entre este y el presunto mal funcionamiento de la Administración, todo ello apoyado en las pertinentes pruebas. Sin embargo, aun contando con todas las posibles pruebas que acrediten lo anterior, una de las situaciones que más se repite en la tramitación de un expediente sobre responsabilidad patrimonial es la del silencio administrativo.

¿QUÉ PASA SI LA ADMINISTRACIÓN NO RESUELVE MI RECLAMACIÓN?

Como se ha indicado anteriormente, este tipo de procedimientos el silencio administrativo es negativo, es decir, tiene efectos desestimatorios, de modo que, si no se ha dictado resolución pronunciándose sobre nuestra reclamación, debemos entender que esta ha sido rechazada. Así se establece en el artículo 91.3 de la Ley 39/2015, el cual indica que la Administración tiene un plazo de seis meses desde que se inició el procedimiento para resolver nuestro expediente. Transcurrido dicho plazo y en caso de no haberse dictado resolución expresa, podremos considerar que esta es desestimatoria.

¿QUÉ PUEDO HACER SI MI RECLAMACIÓN HA SIDO DESESTIMADA POR SILENCIO?

Llegados a este punto al haberse agotado la vía administrativa, contamos con posibilidad de acudir a la vía judicial a través de la interposición del correspondiente recurso contencioso-administrativo. Es aquí donde surge una duda muy común entre abogados y particulares que es la referente a los plazos para plantear dicho recurso.

¿QUÉ PLAZO TENGO PARA INTERPONER EL RECURSO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO?

Sobre tal cuestión se pronuncia el artículo 46 de la Ley 29/1998 Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa indicando que en caso de no existir un acto expreso que ponga fin a la vía administrativa, el plazo para recurrir sería de seis meses contándose a partir del día siguiente a aquél en que, de acuerdo con su normativa específica, se produzca el acto presunto. Es decir, tras el transcurso de los seis meses que tiene la Administración para resolver nuestra reclamación desde que se inició el procedimiento, tendríamos otros seis para interponer el correspondiente recurso por haberse desestimado aquella.

A pesar de la presunta claridad del precepto, en la práctica existían discrepancias sobre si dicho plazo era realmente de seis meses o de dos, el cual está previsto para los actos expresos.

Dichas dudas fueron resultas de un plumazo con la sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional de 10 de abril de 2014, la cual fue dictada ante la cuestión de inconstitucionalidad que se planteó sobre el citado artículo 46 por considerar que vulneraba el derecho a la tutela judicial efectiva recogido en el artículo 24 de nuestra Constitución.

¿QUÉ TIPO DE ACTO ES EL SILENCIO NEGATIVO?

El silencio administrativo no puede considerarse un acto expreso ya que, por definición, un acto expreso sería la propia resolución por la que se desestima expresamente nuestra reclamación.

Por lo tanto, ¿es un acto presunto? En este sentido la sentencia citada analizó la figura del silencio administrativo y su regulación legal considerando que este no tiene la condición de acto presunto, sino que constituye una simple ficción procesal que permite a los interesados acudir a la vía judicial a través de la interposición del recurso contencioso-administrativo.

De este modo los plazos anteriormente indicados para plantear el recurso (seis meses para actos presuntos/dos meses para actos expresos) no serían aplicables en los supuestos en los que tenemos un silencio negativo, por lo que no habría plazo legal para ello.

CONCLUSIONES.

En el caso de que hayamos planteado una reclamación patrimonial frente a la Administración, como abogados o como particulares, debemos tener en cuenta lo siguiente:

La Administración dispone de un plazo de seis meses para resolver nuestra reclamación teniendo la obligación de hacerlo en virtud del artículo 21 de la Ley 39/2015

Transcurridos seis meses desde el inicio del procedimiento sin que se nos haya notificado la resolución, podemos considerar que nuestra reclamación ha sido desestimada, habiendo agotado de esta forma la vía administrativa.

Finalmente, si estamos interesados en acudir a la vía judicial mediante la interposición de un recurso contencioso-administrativo, no estamos sujetos a plazo legal para ello. No es aplicable el plazo de dos meses al referirse a los actos expresos, ni tampoco el plazo de seis meses al estar previsto para los actos presuntos. El silencio desestimatorio no es un acto presunto, sino una simple ficción procesal que abre la puerta de la vía judicial.

Alberto Moreno

LA INCAPACITACION DE LAS PERSONAS MAYORES DEPENDIENTES

INCAPACITACION DE MAYORES DEPENDIENTES

La incapacitación de las personas mayores dependientes es un proceso cada vez más necesario y más habitual de lo deseable, pues el porcentaje de la población que llega a edades muy avanzadas ha crecido mucho en los últimos años.

Muchas de las personas mayores llegan a la avanzada edad sin conservar la capacidad de regirse por sí mismas, lo que les hacen dependientes de sus familiares.   En esos casos es necesario su incapacitación.

¿Qué significa incapacitar a una persona?

La incapacitación es una medida de protección para la propia persona y se define como un estado civil de la persona física que se declara judicialmente por sentencia cuando en ella concurre alguna de las causas tipificadas legalmente.

Tiene como efecto principal la limitación de su capacidad de obrar y en consecuencia la sumisión a tutela o a curatela.

¿En qué casos se puede incapacitar a una persona mayor?

Se puede incapacitar a personas que, dada su edad avanzada, padezcan algún tipo de enfermedad mental degenerativa, como son, el alzheimer o la demencia senil, que les impide poder decidir por sí mismas en cualquier ámbito de la vida, como cuidado personal, administración de sus bienes, toma de decisiones, etc…

¿En qué consiste el procedimiento de incapacidad?

El procedimiento se inicia con la interposición de una demanda en el Juzgado de Primera Instancia del lugar en el que resida la persona cuya incapacitación se va a llevar a cabo, ello conforme a lo dispuesto en el artículo artículos 199 y artículo 200 del Código Civil.

¿Es necesario Abogado y Procurador para el procedimiento de incapacidad?

Sí, es preceptiva la intervención de Abogado y Procurador.

¿Quiénes pueden iniciar el procedimiento para incapacitar a una persona mayor?

Conforme a la legislación aplicable a estos supuestos, la declaración de incapacidad puede promoverla el presunto incapaz, o su cónyuge o quien se encuentre en una situación de hecho asimilable, los descendientes, los ascendientes, o los hermanos del presunto incapaz.

¿Qué documentación hay que aportar a la demanda de incapacitación?

Con la demanda se deben acompañar los siguientes documentos:

– Certificado de nacimiento del presunto incapaz.

– Certificado de empadronamiento del presunto incapaz. 

– Informes médicos, psicológicos, o sociales, que puedan demostrar la incapacidad.

– Certificado de discapacidad, si se tuviera.

– Nombre, apellidos y domicilio de la persona que va a ejercitar la tutela o curatela.

¿Qué diferencia hay entre la tutela y la curatela?

El régimen de tutela se establece cuando el grado de incapacidad es elevado, no pudiendo la persona incapaz actuar por sí mismo.

El régimen de curatela se establece cuando el grado de incapacidad es reducido y solo necesita una persona que le asista en determinados actos.

¿Qué contenido tendrá la Sentencia?

La sentencia que recaiga en el procedimiento, declarará la incapacitación o no, si la misma es parcial o total y asignará un curador o tutor de la persona declarada incapaz.

¿Quién puede ser nombrado tutor o curador?

La persona que sea nombrada tutor puede haber sido elegida por el Juez o haberse ofrecido voluntariamente a serlo.

Normalmente, suele ser un familiar o alguien cercano al declarado incapaz, pero, en defecto de los anteriores, se puede nombrar a una entidad jurídica que realizará esa función.

La persona nombrada tutor no está obligado a aceptar el cargo, ya que puede alegar diversos motivos laborales o personales, el padecimiento de una enfermedad, la falta de relación con la persona incapacitada, o el no verse con la capacidad suficiente para ejercer el cargo.

La aceptación del nombramiento implica una serie de obligaciones destinadas a velar por el bienestar y la seguridad del tutelado, cubrir todas sus necesidades básicas como vivienda, alimento, sanidad, administrar los bienes del incapacitado, teniendo que dar cuenta de ello a las autoridades judiciales.

Si necesita más información sobre la incapacitación de algún familiar, sobre sus consecuencias, el procedimiento a seguir o el coste de la tramitación contacte con nosotros cumplimentando el siguiente FORMULARIO DE CONTACTO 

MARIA JOSE LABRADOR para BARRERA ABOGADOS

¿QUÉ OCURRE CON EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SI MUERE EL ARRENDADOR?

En primer lugar, antes de entrar en profundidad con el asunto al que hacemos referencia, consideramos oportuno determinar de forma clara quien es el arrendador y quien es el arrendatario, ya que son dos términos que aparecen frecuentemente cuando hablamos de temas relacionados con el alquiler y que producen cierta confusión.

El arrendador es aquella persona que da o cede algún bien o servicio en arrendamiento y el arrendatario es aquella que toma o tiene un bien o servicio en arrendamiento. Es decir, en un arrendamiento de vivienda, que es el tema que nos preocupa ahora, digamos que el arrendador es el casero y el arrendatario es el inquilino.

¿QUÉ ES LO PRIMERO QUE DEBO SABER?

Lo primero que debes saber es si el arrendador era propietario del bien inmueble o si éste solo era usufructuario, pues de esto depende que el contrato de alquiler siga en vigor o se extinga.

Como regla general, si el arrendador era propietario del inmueble, el contrato de alquiler seguirá vigente en los mismos términos y con las mismas condiciones pactadas. Sin embargo, si resulta que el arrendador era usufructuario del inmueble, el contrato se extinguirá, tal y como detallaremos a continuación.

¿CÓMO SABER SI EL ARRENDADOR ES USUFRUCTUARIO O PROPIETARIO?

            Habitualmente esta información aparece en el encabezamiento del contrato de arrendamiento, sin embargo, es conveniente conseguir dicha información a través de una nota simple, la cual se puede solicitar en el Registro de la Propiedad del lugar donde radique el inmueble. Las notas simples pueden ser solicitadas por cualquier persona sin necesidad de que intervenga abogado para ello.

POSIBLES SUPUESTOS

            A continuación, vamos a detallar los dos posibles supuestos y sus consecuencias:

CUANDO EL ARRENDADOR ES USUFRUCTUARIO

Dentro de este supuesto diferenciamos entre arrendamiento de vivienda y para uso distinto de vivienda:

Arrendamientos de vivienda

Si el arrendador que fallece es usufructuario de la vivienda, el contrato de alquiler quedará extinguido. En este sentido, la norma aplicable será la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, pues dicho texto normativo en su artículo 13.2 nos indica lo siguiente:

“Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley”.

Dicha normativa solo será aplicable para aquellos contratos de alquiler que se hayan celebrados a partir del 1 de enero de 1995, pues de lo contrario, la normativa aplicable sería la Ley de arrendamientos urbanos de 1964, la cual establece que el fallecimiento del usufructuario no será causa de resolución del contrato, salvo cuando el titular dominical pruebe que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario anterior fueron notoriamente gravosas para la propiedad (ex artículo 114 apartado 12 TRLAU).

Arrendamientos para uso distinto de vivienda

A diferencia de lo previsto para los arrendamientos de vivienda, en los arrendamientos para uso distinto de vivienda (locales de negocio), la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos no prevé nada al respecto, por lo que será de aplicación supletoria las normas del Código Civil (ex artículo 4 LAU).

En este sentido, será aplicable el artículo 480 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente:

Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola.”

De igual modo será de aplicación el artículo 513 del Código Civil, el cual indica lo siguiente:

“El usufructo se extingue:

1.º Por muerte del usufructuario.

2.º Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.

3.º Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.

4.º Por la renuncia del usufructuario.

5.º Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.

6.º Por la resolución del derecho del constituyente.

7.º Por prescripción.”

Por lo tanto, ello significa que, si el arrendador era usufructuario del local de negocio, el contrato de arrendamiento se extinguiría. Prácticamente ocurre lo mismo que en los arrendamientos de vivienda, solo que para el anterior se aplica lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y para los arrendamientos de locales de negocios se aplica con carácter supletorio las normas previstas en el Código Civil.

CUANDO EL ARRENDADOR ES PROPIETARIO

Igual que en el supuesto anterior, cabe diferenciar entre arrendamientos de viviendas y para uso distinto de vivienda:

Arrendamientos de vivienda

En este caso, la muerte del arrendador no afectará al contrato de arrendamiento, por lo que dicho contrato seguirá en vigor con las mismas condiciones que fueron pactadas de forma originaria.

El artículo 13 de la Ley de Arrendamiento Urbanos 29/1994, relativo a la resolución del derecho del arrendador, hace referencia al supuesto en el que el arrendamiento es otorgado por usufructuario y este fallece, pero nada dice en cuanto al fallecimiento del arrendador propietario.

Por ello, será aplicable la normativa general del Código Civil relativa a la sucesión contractual mortis causa, es decir, aquellas reglas generales que establecen los casos en que los herederos del finado se subrogan en la posición del antiguo arrendador fallecido. En este sentido, será aplicable el artículo 1257 del Código Civil en relación con los artículos 657, 659 y 661 del mismo texto legal.

Todo esto quiere decir que el contrato de alquiler continuará con las mismas condiciones pactadas y que aquellos herederos que se subroguen en la posición del antiguo arrendador no tendrán derecho a modificar dichas condiciones.

Cabe señalar los distintos supuestos que pueden darse tras la muerte del arrendador propietario:

– Que solo exista un heredero y este adquiera la propiedad de la vivienda tras la aceptación y adjudicación de la herencia.

En este supuesto, al adquirir el heredero la plena propiedad de la vivienda se convierte en el nuevo arrendador. El contrato de alquiler seguirá vigente en los mismos términos pactados con anterioridad.

Resulta conveniente que el heredero que se convierte en el nuevo arrendador comunique al arrendatario el fallecimiento del anterior titular. Así mismo, el nuevo arrendador deberá facilitar al inquilino un número de cuenta donde poder efectuar este último los pagos correspondientes a la renta de alquiler, así como los datos de contacto necesarios para posibilitar comunicaciones propias de la relación de arrendamiento (dirección, email, número de teléfono, etc.).

– Que existan varios herederos que reciban la herencia en propiedad, pero estos aun no hayan repartido la herencia.

Igualmente, el contrato de alquiler sigue vigente y en las mismas condiciones pactadas con anterioridad. En este caso, mientras la herencia no se reparta y se asigne la propiedad de la vivienda a uno de los herederos, el inquilino deberá seguir abonando las rentas de alquiler de la misma forma que venía haciéndolo (por ejemplo: mediante transferencia bancaria). Si el pago lo venía haciendo en metálico este podrá optar a consignar judicialmente las rentas de alquiler.

– Que existan varios herederos, de los cuales uno adquiere la nuda propiedad y otro el usufructo de la vivienda tras la aceptación y adjudicación de la herencia.

El ejemplo más habitual de este supuesto es el que tras la muerte del arrendador, el hijo o hijos adquieren la nuda propiedad de la vivienda y la mujer o marido del fallecido adquieren el usufructo.

En este supuesto, será el usufructuario el que se subrogue en la posición del antiguo arrendador, o lo que es lo mismo, se convertirá en el nuevo casero. Del mismo modo, el contrato no se extingue, seguirá vigente en los mismos términos y el arrendatario deberá seguir abonando las rentas, ya sea de la misma forma que venía haciéndolo o consignado judicialmente dichas cantidades.

– Que el arrendador fallezca sin dejar herederos.

En este caso el Estado adquirirá la vivienda en propiedad, pero ello no significa que el contrato de alquiler se extinga, pues como en los supuestos anteriores, el contrato seguirá vigente con las mismas condiciones pactadas originariamente. Así mismo, el inquilino quedará obligado a seguir pagando la renta de alquiler correspondiente.

Arrendamientos para uso distinto de vivienda

Para el caso de que el arrendador fallecido fuera propietario del local, el contrato de arrendamiento seguirá en vigor en los mismos términos pactados originariamente y con las mismas consecuencias previstas para los contratos de arrendamiento de vivienda.

En caso de necesitar asesoramiento en esta materia puede contactar con nosotros en este ENLACE

MARCOS LOPEZ RACERO para BARRERA ABOGADOS

ERTES Y NUEVO ESTADO DE ALARMA

EL NUEVO ESTADO DE ALARMA

De nuevo estamos sometidos a un estado de alarma que supone, y supondrá, la aplicación de medidas que provocarán suspensiones y limitaciones de la actividad de las empresas, lo que justificará la tramitación nuevos ERTE.

El nuevo estado de alarma se ha decretado por el Gobierno mediante el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre.

¿QUÉ ES UN ERTE?

Por ERTE se entiende el expediente de regulación temporal de empleo. Su aplicación por las empresas puede provocar la suspensión de los contratos de las personas trabajadoras o la reducción de su jornada de trabajo.

Los ERTE pueden estar justificados por causas de fuerza mayor o por causas económicas, técnicas, organizativas o de producción.

LOS ERTEs EN EL NUEVO ESTADO DE ALARMA

Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre ha fijado las condiciones en las que las empresas pueden tramitar y ejecutar expedientes de regulación temporal de empleo y las consecuencias en materia de cotizaciones a la seguridad social y prestaciones de desempleo que pueden recibir las personas trabajadoras afectadas por los ERTEs.

LOS ERTEs POR FUERZA MAYOR POR IMPEDIMENTO DE LA ACTIVIDAD DE LA EMPRESA

A partir del 1 de octubre de 2020 las empresas y entidades de cualquier sector o actividad que vean impedido el desarrollo de su actividad en todos o en alguno de sus centros de trabajo como consecuencia de nuevas restricciones o medidas de contención sanitaria adoptadas por autoridades españolas o extranjeras podrán tramitar y aplicar expedientes de regulación de empleo por causas de fuerza mayor.

Los ERTE de fuerza mayor tendrán en este supuesto la duración de las medidas sanitarias que impidan el desarrollo de la actividad de la empresa.

La aplicación del ERTE por fuerza mayor requiere de resolución de la autoridad laboral competente, que debe dictarse el plazo de cinco días contados desde la presentación de la solicitud por parte de la empresa.  La falta de resolución expresa en el plazo de cinco días tiene efectos de resolución positiva por silencio administrativo.

En el caso de aplicación de estos expedientes las empresas tendrán derecho a la exención o bonificación de la aportación empresarial a la seguridad social en función de si la plantilla es inferior o superior a cincuenta personas trabajadoras.

LOS ERTEs POR FUERZA MAYOR POR LIMITACIONES DE ACTIVIDAD DE LA EMPRESA POR CAUSA DE LA APLICACIÓN DE MEDIDAS SANITARIAS

Las empresas y entidades de cualquier sector o actividad que vean limitado el desarrollo normalizado de su actividad a consecuencia de decisiones o medidas adoptadas por las autoridades españolas, también podrán tramitar y ejecutar ERTEs por fuerza mayor.

La aplicación de este tipo de ERTEs también requiere de resolución positiva de la administración laboral competente y permite a las empresas aplicarse bonificaciones en las cotizaciones a la seguridad social.

ERTEs  POR CAUSAS ECONÓMICAS TÉCNICAS ORGANIZATIVAS Y DE PRODUCCIÓN VINCULADAS A LA COVID-19.

En el nuevo estado de alarma también podrán ejecutar las empresas ERTEs basados en causas económicas, técnicas, organizativas y de producción vinculadas a la COVID-19.

PROHIBICIÓN DE DESPEDIR PARA LAS EMPRESAS QUE EJECUTEN ERTEs DURANTE EL ESTADO DE ALARMA

Las empresas que ejecuten expedientes de regulación temporal de empleo por causas de fuerza mayor o basados en causas económicas, técnicas, organizativas y de producción vinculadas a la COVID-19 y se beneficien de las bonificaciones en materia de cotizaciones a la seguridad social,  asumen el compromiso de mantener el nivel de empleo anterior a la aplicación del expediente de regulación temporal de empleo, lo que supone la prohibición de despedir o extinguir el contrato por causas no imputables a la persona trabajadora.

El compromiso del mantenimiento del empleo tiene una duración de seis meses contados desde la fecha de reanudación de la actividad, entendiendo por tal la reincorporación al trabajo efectivo de personas afectadas por el expediente, aun cuando esta sea parcial o solo afecte a parte de la plantilla.

PROHIBICIÓN DE DESPEDIR POR CAUSA DEL COVID-19

La fuerza mayor y las causas económicas, técnicas, organizativas y de producción provocados por los efectos del COVID-19 no pueden ser causa justificativa de despidos ni de extinciones de contrato, al menos hasta el 31 de enero de 2021.

PROHIBICIÓN DE HORAS EXTRAORDINARIAS, DE CONTRATACIÓN  Y DE EXTERNALIZACIÓN DE LA ACTIVIDAD

Las empresas que ejecuten ERTEs de fuerza mayor o por causas económicas, técnicas, organizativas o de producción vinculadas al COVID-19, no podrán realizar horas extraordinarias, realizar nuevas contrataciones ni nuevas externalizaciones durante la aplicación de los expedientes.

PRESTACIONES POR DESEMPLEO

Las personas trabajadoras afectadas por ERTEs tendrán derecho a percibir prestaciones por desempleo durante el periodo en el que tenga suspendidos sus contratos o reducidas sus jornadas de trabajo.

BARRERA ABOGADOS tiene una amplia experiencia en la tramitación de expedientes de regulación temporal de empleo, tanto de fuerza mayor como justificados en causas económicas, técnicas, organizativas y de producción.

En caso de necesitar asesoramiento en esta materia puede contactar con nosotros en este ENLACE

Puede consultar la última normativa en materia de ERTES publicada en el BOE  en el siguiente enlace: https://www.boe.es/boe/dias/2020/09/30/pdfs/BOE-A-2020-11416.pdf

Antonio Barrera para BARRERA ABOGADOS

EL TRIBUNAL SUPREMO DA UN NUEVO GOLPE A LOS BANCOS CON LAS COSTAS DE LOS PROCEDIMIENTOS DE CLAUSULAS ABUSIVAS

El Tribunal Supremo condena a los bancos a pagar todos los gastos de abogado y procurador soportados por el consumidor en los pleitos de cláusulas abusivas

El Tribunal Supremo ha dado a conocer la Sentencia 472/2020, de 17 de septiembre, recaída sobre si el banco debe hacer frente al pago de las costas en los pleitos sobre cláusulas abusivas en el caso de que se reconociera la abusividad de estas y por tanto se estimara íntegramente la demanda interpuesta por el consumidor.

El Tribunal ha sido claro en este sentido, en aplicación de doctrina europea y en consonancia con otro pronunciamiento del Pleno (Sentencia 419/2017, de 4 de julio), el Banco sí tiene que abonar los gastos ocasionados al consumidor por su defensa y representación.

Afirma el Alto Tribunal que “Si el consumidor tuviera que pagar íntegramente los gastos derivados de su defensa y representación, no se restablecería la situación de hecho y de derecho que se habría dado si no hubiera existido la cláusula abusiva y, por tanto, no quedaría indemne pese a contar a su favor con una norma procesal nacional cuya regla general le eximiría de esos gastos”.

De ser así, continúa diciendo “se produciría un efecto disuasorio inverso, pues no se disuadiría a los bancos de incluir las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios, sino que se disuadiría a los consumidores de promover litigios por cantidades moderadas”.

María Luisa Márquez

Puedes consultar la nota informativa del Tribunal Supremo en el siguiente enlace: NOTA DEL TRIBUNAL

¿TRIBUTA LA INDEMNIZACIÓN RECIBIDA POR DESPIDO OBJETIVO O COLECTIVO EN CASO DE REINCORPORACION A LA EMPRESA?

¿TRIBUTA LA INDEMNIZACIÓN  RECIBIDA EN CASO DE DESPIDO OBJETIVO O COLECTIVO EN CASO DE REINCORPORACION A LA EMPRESA?

Planteamiento

En respuesta a la consulta sobre el tratamiento fiscal que habría que dar  a la indemnización recibida por un trabajador despedido en el marco de un despido colectivo si se reincorpora a la empresa en los tres años siguiente a la fecha del despido, hay que decir lo siguiente:

Exención general y excepción.

El artículo 7.e) de la Ley del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas dispone que estarán exentas las siguientes rentas:

“e) Las indemnizaciones por despido o cese del trabajador, en la cuantía establecida con carácter obligatorio en el Estatuto de los Trabajadores, en su normativa de desarrollo o, en su caso, en la normativa reguladora de la ejecución de sentencias, sin que pueda considerarse como tal la establecida en virtud de convenio, pacto o contrato.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, en los supuestos de despidos colectivos realizados de conformidad con lo dispuesto en el artículo 51  del Estatuto de los Trabajadores, o producidos por las causas previstas en la letra c) del artículo 52  del citado Estatuto, siempre que, en ambos casos, se deban a causas económicas, técnicas, organizativas, de producción o por fuerza mayor, quedará exenta la parte de indemnización percibida que no supere los límites establecidos con carácter obligatorio en el mencionado Estatuto para el despido improcedente.

El importe de la indemnización exenta a que se refiere esta letra tendrá como límite la cantidad de 180.000 euros.”

La exención quedará condicionada a la real efectiva desvinculación del trabajador con la empresa.

Pérdida de la exención en caso de reincorporación

El artículo 1 del Reglamento del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas establece que “se presumirá, salvo prueba en contrario, que no se da dicha desvinculación cuando en los tres años siguientes al despido o cese el trabajador vuelva a prestar servicios a la misma empresa o a otra empresa vinculada a aquélla.”

En aplicación de estos preceptos, en el caso de que un trabajador se reincorpore a la empresa por la que fue despedido en los tres años siguientes a la fecha del despido perderá la exención del impuesto y deberá presentar autoliquidación complementaria, en la que incluirá el importe de la indemnización como rendimiento del trabajo. 

Tipo impositivo

El tipo impositivo aplicable será el que corresponda a la base imponible y liquidable resultante de la suma de todos las rentas sujetas obtenidas en el ejercicio en que se recibió la indemnización.

Plazo para presentar la liquidación del impuesto

El plazo para la presentación de la autoliquidación finalizará, según lo dispuesto en el artículo 73.1 del Reglamento del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas en el plazo que medie entre la fecha en que vuelva a prestar servicios y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicha circunstancia.

Más información: https://www.barrera-abogados.com/consultas/

Antonio Barrera.

MI PRIMERA EXPERIENCIA EN UN DESPACHO DE ABOGADOS: DESCUBRIENDO LA ABOGACÍA

Fátima Cardoso

MI PRIMERA EXPERIENCIA EN UN DESPACHO DE ABOGADOS: DESCUBRIENDO LA ABOGACÍA

Durante los cuatro años en la Universidad, los estudiantes del Grado en Derecho recibimos una preciada y sólida formación jurídica a través del estudio de las distintas ramas del Derecho: cuestiones procesales, impuestos, derecho laboral, obligaciones y contratos, derecho de familia, sucesiones…Estos estudios nos permiten alcanzar las destrezas y habilidades necesarias para el futuro ejercicio de profesiones jurídicas.

Es cierto que el Grado en Derecho nos proporciona una gran variedad de conocimientos jurídicos desde una perspectiva teórica, a la que es necesaria añadir su aplicación en situaciones reales. Las prácticas me han proporcionado una valiosa visión de cómo funciona verdaderamente el Derecho en el día a día.

Sin lugar a duda, lo que resulta apasionante en la abogacía es la necesidad y avidez de conocimientos, alimentada con la gran cantidad de asuntos de todas las áreas del Derecho que llegan a un despacho de abogados. Cada uno de los retos que se plantea diariamente en un despacho exige un estudio en profundidad y revisión constante de la normativa, jurisprudencia y doctrina.

La actividad diaria de un abogado comprende multitud de tareas de distinta naturaleza que se engloban en distintas categorías: tanto en el despacho como fuera del mismo, interactuando con terceros, trabajo de estudio y redacción o actuación en juicio, y más concretamente, comprende desde el análisis y el estudio pormenorizado de las leyes y de la jurisprudencia con el fin de ver la viabilidad de las pretensiones de los clientes hasta el asesoramiento a sus clientes para resolver sus problemas legales.

Un aspecto esencial en su actividad diaria consiste en examinar la documentación entrante procedente tanto de clientes, procuradores o directamente del juzgado. A mi juicio, la trascendencia de esta actividad es absoluta, puesto que los abogados están sometidos a conocer la prescripción de los plazos y saber con precisión los señalamientos de actos judiciales y los plazos para la presentación de un escrito. De ahí la necesaria y adecuada organización que deben tener en su día a día.

Es realmente apasionante conocer las dudas legales de un cliente y emplear todo el ingenio y capacidad utilizando todos los conocimientos jurídicos a su favor para satisfacer completamente sus intereses y aportarlessoluciones eficientes y adaptadas a sus necesidades. No hay mayor recompensa para un abogado que ver la satisfacción de su cliente al que has podido ayudar.

Durante las prácticas he podido comprobar a través de las diversas tareas que he realizado que el trabajo del abogado es ciertamente complejo que exige profesionalidad y dedicación plena, pero a su vez estimulante, ya que comprende una pluralidad de actividades que se producen exclusivamente en el ámbito del Derecho.

Mi experiencia en este despacho ha sido sumamente positiva, dado que me ha acercado a la naturaleza real del trabajo de un abogado, a pesar de no haber podido ver físicamente el día a día de un despacho de abogados debido a la situación actual que vivimos.

Sin duda, haber realizado mis prácticas en Barrera Abogados me ha servido para afianzar mi vocación por la abogacía.

Fátima Cardoso Ruiz. Alumna de Grado en Derecho de la Universidad de Cádiz

LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ CON SEDE EN ALGECIRAS DECLARA CONTRARIAS A DERECHO LAS OBRAS EJECUTADAS EN EL EDIFICIO REAL VELADA PARA LA INSTALACIÓN DE LA SEDE JUDICIAL DE LA LÍNEA DE LA CONCEPCIÓN Y ORDENA DEVOLVER EL EDIFICIO AL ESTADO ANTERIOR A LA EJECUCIÓN DE LAS OBRAS.

obras elementos comunes BARRERA ABOGADOS

LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ CON SEDE EN ALGECIRAS DECLARA CONTRARIAS A DERECHO LAS OBRAS EJECUTADAS EN EL EDIFICIO REAL VELADA PARA LA INSTALACIÓN DE LA SEDE JUDICIAL DE LA LÍNEA DE LA CONCEPCIÓN Y ORDENA DEVOLVER EL EDIFICIO AL ESTADO ANTERIOR A LA EJECUCIÓN DE LAS OBRAS

LA SENTENCIA 

                En sentencia dictada el 18 de mayo de 2020 y notificada a las partes en los primeros días del mes de junio la Audiencia Provincial de Cádiz da la razón íntegramente a la comunidad de propietarios del Edificio Real Velada que se ha opuesto, desde antes de su inicio, a la ejecución de las obras llevadas a cabo por la propietaria de los locales de la planta baja y de la entreplanta del edificio para adaptarlos para la instalación de la sede de los juzgados de La Línea de la Concepción.

                La Audiencia Provincial condena a la propietaria de los locales a devolver el edificio a su estado original en lo que afecta a los elementos comunes siguientes: forjados, fachadas de la entreplanta, patios interiores y laterales y bajantes.

LA POSTURA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

                La comunidad de propietarios se opuso desde el principio a las obras porque afectan a elementos comunes del edificio y no cuentan con la necesaria autorización de la junta de propietarios.

LA PRIMERA BATALLA JUDICIAL

                La batalla judicial de la comunidad de propietarios se inició en octubre del año 2015 cuando solicitó al Juzgado la paralización de las obras.  El Juzgado de Primera Instancia Tres de La Línea de la Concepción ordenó la paralización de las obras durante unos meses.

En diciembre de 2015 el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia por la que desestimó la petición de paralización de las obras de la comunidad de propietarios y autorizó la continuación de las obras porque consideró que las obras no afectaban a elementos comunes.

                La comunidad de propietarios formuló recurso de apelación contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia ante Audiencia Provincial que estimó el recurso de la comunidad de propietarios y declaró que era procedente la paralización de las obras, pues se habían ejecutado afectando a elementos comunes del edificio.  En la fecha de la sentencia de la Audiencia Provincial las obras estaban terminadas, por lo que la victoria judicial de la comunidad de propietarios no tuvo efectos prácticos.

LA SEGUNDA Y DEFINITIVA BATALLA JUDICIAL

                Considerando la comunidad de propietarios que las obras eran ilegales por afectar a elementos comunes del edificio y no contar con la autorización de la junta de propietarios planteó, en enero de 2017, demanda solicitando que se declararan contrarias a derecho las obras en lo que afectan a los patios interiores y lateral, los forjados y la estructura del edificio, los bajantes y las fachadas de la entreplanta, todos ellos elementos comunes del edificio.

                La propietaria de los locales se opuso la demandada manteniendo que las obras son conforme a derecho.

                El Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de La Línea de la Concepción, tras no pocos retrasos y vicisitudes, como el intento de la titular del juzgado de abstenerse del conocimiento del procedimiento justificándolo en la afirmación de tener interés en el mismo por afectar a su lugar de trabajo, dictó sentencia en mayo de 2019 por la que estimó parcialmente la demanda formulada por la comunidad de propietarios declarando contrarias a derecho las obras que afectaron a los patios, los bajantes y las fachadas de la entreplanta. En la sentencia se declaró conformes a derecho la unión de las plantas baja y entreplanta mediante la instalación de un montacargas y escaleras, previa rotura de los forjados.

El juzgado condenó en la sentencia  a la propietaria de los locales a devolver a su estado original los elementos afectados por las obras declaradas contrarias a derecho.

                Contra dicha sentencia formularon recurso de apelación las dos partes, la comunidad de propietarios para que se estimara íntegramente la demanda y se declararan contrarias a derecho todas las obras que afectan a elementos comunes del edificio; y la propietaria de los locales para que se desestimara íntegramente la demanda y se declararán  conformes a derecho todas las obras ejecutadas.

  LA SENTENCIA DEFINITIVA

                La Audiencia Provincial de Cádiz con sede en Algeciras ha dado finalmente la razón a la comunidad de propietarios, ha estimado íntegramente la demanda y ha declarado contrarias a derecho las obras en todo lo que afectan a los siguientes elementos comunes de edificio: elementos estructurales como vigas y forjados; patios interiores y lateral, sus fachadas, vuelo y suelo; bajantes de desagüe; y fachadas de la entreplanta.    En la entreplanta declara que es autorizable sólo la apertura de los huecos inicialmente proyectados y ejecutados en los paramentos, sin variación de su tamaño o ubicación, salvo autorización previa de la Comunidad.

                Como consecuencia de la declaración de contrarias a derecho de las obras, la Audiencia Provincial condena a la propietaria de los locales a  devolver   los   elementos   comunes afectados   por   las   obras   a   su   estado   anterior   al   inicio   de   las   mismas,   con   el apercibimiento de ejecutarse a su costa.

 LOS FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA

                La sentencia declara contrarias a derecho las obras porque considera que todos los elementos arquitectónicos señalados por la comunidad de propietarios como elementos comunes, los patios, los elementos estructurales como forjados y viguetas, los bajantes y las fachadas de la entreplanta, son realmente elementos comunes del edificio.

                La Audiencia Provincial, siguiendo la jurisprudencia pacífica y reiterada del Tribunal Supremo, declara que los patios son elemento comunes por naturaleza y que para que los patios sean considerados como elementos privativos debe expresarse así en el título constitutivo  o  en   los estatutos  o bien   reconocerse así por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.

                Respecto de los forjados afectados por las obras la Audiencia Provincial mantiene son claramente elementos comunes, pues dentro de lo que se denomina «estructura» del inmueble se incluye todo lo que forma parte de la armadura de fábrica del edificio, como los forjados, pues si hay algo que realmente ostenta la consideración de común es la estructura de la finca.

                Igual consideración de elemento común tiene respectos de los bajantes.

               Las fachadas de la entreplanta se consideran también elemento común porque, a diferencia de las de la planta baja que se encontraban sin terminar en el momento de la finalización de la construcción del edificio, las fachadas de la entreplanta se encontraban completamente terminadas, con los paramentos recubiertos con el mismo material y color que el de las plantas superiores y con los huecos para las futuras ventanas marcados y ejecutados sobre la fachada, pero cubiertos con placas de cartón yeso tipo pladur o tabique de ladrillo, y con dicho aspecto se entregó el edificio a la comunidad de propietarios y a los nuevos adquirentes.

                Como consecuencia de ello, y siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo y las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, declara que la ejecución de obras en elementos comunes requiere del consentimiento unánime de la comunidad de propietarios, sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio para los   propietarios o afecten o no a la seguridad o configuración exterior del edificio.

LAS CONSECUENCIAS DE LA SENTENCIA: INUTILIDAD DE LOS LOCALES COMO SEDE JUDICIAL

                La ejecución de las obras impedirá el uso de los locales como sede judicial pues supondrá la eliminación de las escaleras y los ascensores que comunican la planta baja con la entreplanta y reducirá sensiblemente la superficie ocupada por los juzgados.

                La comunidad de propietarios ya ha solicitado la ejecución provisional de la sentencia de primera instancia, y en los próximos días solicitará la ejecución de la sentencia dictada por la audiencia provincial.

NUESTRA SATISFACCIÓN Y LA DE NUESTRO CLIENTE

                Para nuestro cliente,  la comunidad de propietarios del Edificio Real Velada, supone una gran satisfacción que los tribunales la hayan dado la razón ante un abuso tan evidente por parte de la propietaria de los locales, que fue la promotora del edificio, aunque se lamentan de que la justicia haya tardado casi cinco años en reconocer el manifiesto abuso llevado a cabo por la propietaria de los locales y temen que la ejecución de la sentencia pueda ser lenta dadas las características especiales del caso.

                Para nosotros es también una gran satisfacción haber logrado la satisfacción de nuestro cliente, especialmente por las dificultades que nos hemos encontrado por la reticencia de los juzgados de primera instancia de reconocer la ilegalidad de unas obras manifiestamente contrarias a derecho.

                Algunos nos recomendaron no asumir la defensa de la comunidad de propietarios pues se preveía que los jueces de la Línea de la Concepción serían reticentes a estimar la demanda porque ello supondría que los locales quedarían inservibles para albergar la sede judicial. De hecho las sentencias de primera instancia han dado la razón a aquellos que nos decían que no lo conseguiríamos.  No hicimos caso de aquellas recomendaciones porque considerábamos que la comunidad de propietarios tenía razón y porque para nosotros era un reto interesante. Hoy nos alegramos de haber asumido la defensa de los intereses de la comunidad de propietarios.

Antonio Barrera

Puede consultar la sentencia completa y ver fotografías del edificio en los siguientes documentos:

SENTENCIA-AUDIENCIA-PROVINCIAL-ORDINARIO-REAL-VELADA

FOTOGRAFIAS-FACHADAS-ANTES-OBRAS

FOTOGRAFIAS-FACHADAS-DESPUES-OBRAS

FOTOGRAFIAS-ESTADO-ORIGINAL-PATIOS

FOTOS-PATIOS-DURANTE-Y-DESPUES-OBRAS