¿Qué es una Comunidad de Propietarios?
Las Comunidades de Propietarios en el sentido del artículo 396 del Código Civil (Propiedad Horizontal) son el conjunto de comuneros, esto es, de propietarios de los pisos o locales privativos que componen el edificio y que poseen de forma inherente a su derecho de propiedad, un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio. Estas Comunidades de Propietarios tienen naturaleza de entes sin personalidad jurídica y su funcionamiento se rige por las disposiciones contenidas en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
¿Puede contratar una Comunidad de Propietarios?
En el funcionamiento ordinario de una Comunidad de Propietarios son muchas las ocasiones en las que estos entes se ven obligados a celebrar diversos contratos, tanto de compraventa, como de prestaciones de servicios con empresas o profesionales para el mantenimiento y conservación de las zonas comunes o para dar cumplimiento a lo exigido legalmente, véase, por ejemplo: contrato de limpieza, de mantenimiento de piscinas, de seguros…
¿Podemos considerar que las Comunidades de Propietarios actúan como consumidores?
En todas estas relaciones contractuales la Comunidad de Propietarios actúa como adquirente de los bienes o destinataria de los servicios, esto es como <<consumidora>>. No obstante, surge la duda de si a estos entes sin personalidad jurídica les resulta aplicable la normativa sobre Defensa de los Consumidores y Usuarios, con la especial protección que ello comporta.
¿Qué dice la Legislación aplicable actualmente?
Lo cierto es que, tanto la derogada Ley 26/1984 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, como la redacción original del Real Decreto Legislativo 1/2007 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios no hacía referencia alguna a las entidades sin personalidad jurídica ni se les incluía en las definiciones de consumidores y usuarios previstas en dichos cuerpos normativos.
Finalmente, la modificación del Texto Refundido de la Ley de Defensa de los Derechos de Consumidores y Usuarios publicada el 28 de marzo de 2014, afectó esencialmente al artículo 3 de dicho cuerpo normativo, pues, incluye en la definición de consumidores y usuarios a los entes sin personalidad jurídica, siempre y cuando actúen sin ánimo de lucro en ámbito ajeno a una actividad empresarial.
No obstante, esta nueva redacción del artículo 3 del Texto Refundido de la Ley de Defensa de los Derechos de Consumidores y Usuarios no ha supuesto un gran cambio en la práctica, pues, solo viene a confirmar lo que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ya reconocía, véase en este sentido las sentencias de 14 de septiembre de 1996 o de 1 de febrero de 1997.
¿Respeta nuestra legislación la normativa Comunitaria en materia de defensa de consumidores y usuarios?
En primer lugar, debemos señalar que la normativa comunitaria que versa sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores es la Directiva 93/13. En esta Directiva, concretamente en su artículo 2, letra b), se define el concepto de <<consumidor>> como: “toda persona física que, en los contratos regulados en la presente Directiva, actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional”.
De modo que, atendiendo al tenor literal de la norma, podríamos pensar que nuestra normativa interna contradice la normativa comunitaria, pues, un ente sin personalidad jurídica como puede ser una Comunidad de Propietarios no cumple con el primero de los requisitos previsto en el artículo 2, letra b) de la citada Directiva para ser considerado <<consumidor>>.
¿A qué conclusión llega el Tribunal de Justicia de la Unión Europea TJUE?
No obstante, a este respecto se ha pronunciado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en su Sentencia de 2 de abril de 2020, asunto C-329/19, asunto Condominio di Milano. En esta resolución, concretamente en su apartado 28, el TJUE establece que la Directiva 93/13 se limita a una armonización parcial y mínima de las normativas nacionales sobre cláusulas abusivas, y permite a los Estados miembros adoptar disposiciones más estrictas con «el fin de garantizar al consumidor un mayor nivel de protección». Por ello, «los Estados miembros podrán decidir extender la aplicación de lo dispuesto en la citada Directiva a las personas jurídicas o físicas que no sean consumidores en el sentido de esta». Este mismo razonamiento, prosigue el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, puede extenderse a los supuestos en que una normativa nacional, como es el Texto Refundido de la Ley de Defensa de los Derechos de Consumidores y Usuarios, reconozca la condición de consumidor a los entes sin personalidad jurídica.
Conclusión
Las comunidades de propietarios tienen la condición de consumidores cuando adquieren bienes o contratan servicios y gozan de la protección que dispensa a los consumidores y usuarios la normativa de protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias.
Daniel Moguel Ruiz.
Estudiante del grado en derecho de la Universidad de Cádiz y alumno en prácticas en Barrera Abogados
