Autor: barrera-abogados

Instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos en comunidades de propietarios. La doctrina del Tribunal Supremo

La reciente sentencia del Tribunal Supremo (1 de diciembre de 2025) marca un hito en la regulación de la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos en comunidades de propietarios. Este fallo responde a una cuestión de máxima actualidad y relevancia para la movilidad sostenible y la eficiencia energética en España y fija doctrina sobre esta cuestión

Antecedentes del Caso

La disputa se remonta cuando un propietario instala un punto de recarga de vehículo eléctrico en su plaza de garaje de uso privativo, tras notificar previamente a la comunidad de propietarios. El administrador le contestó que no estaba permitido realizar instalaciones privativas sin la autorización de la junta.

Finalmente, el vecino demanda a la comunidad de propietarios, y pedía que se declare la nulidad del acuerdo de junta, en el que se le exigía la retirada de la instalación del punto de recarga eléctrico porque se había instalado sin la autorización y abarcaba por elementos comunes del edificio. El propietario impugna el acuerdo y la Audiencia Provincial le da la razón. La comunidad recurre en casación ante el Tribunal Supremo.

Planteamiento Jurídico

El debate jurídico se centra en la interpretación del artículo 17.5 de la Ley de Propiedad Horizontal:

“La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.”

La comunidad recurrente defendía que, al discurrir el cableado por elementos comunes y requerir obras, era imprescindible la autorización comunitaria.

Fundamentos del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo concluye que el artículo 17.5 Ley de Propiedad Horizontal  busca facilitar la transición hacia la movilidad eléctrica y la eficiencia energética, eliminando obstáculos y trámites excesivos. Basta la mera comunicación previa, incluso si la instalación utiliza elementos comunes como el cableado en el techo del garaje. El legislador contempló expresamente esta posibilidad y no exigió autorización comunitaria, salvo en casos de afectación innecesaria o desproporcionada de elementos comunes, o perjuicio para otros copropietarios.

Doctrina del Tribunal Supremo en la Sentencia

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación, confirma la sentencia de apelación y sienta la siguiente doctrina:

  • No es necesaria la autorización de la comunidad para instalar un punto de recarga de uso privativo en una plaza de garaje individual, aunque el cableado discurra por elementos comunes, y cumpla con la normativa técnica aplicable.

  • La mera comunicación previa es suficiente, limitando la intervención comunitaria a supuestos excepcionales de afectación desproporcionada o perjuicio.

Conclusión Final

Esta sentencia apuesta por una interpretación finalista y proactiva, eliminando barreras a la electrificación del parque móvil español y alineando la propiedad horizontal con los objetivos de sostenibilidad.

Refuerza el derecho individual del propietario frente a decisiones comunitarias restrictivas y otorga seguridad jurídica y agilidad a quienes apuestan por la movilidad eléctrica, manteniendo la protección de los elementos comunes ante posibles abusos.

Puede consultar la sentencia completa del Tribunal Supremo en el siguiente ENLACE.

Si quiere ampliar la información sobre esta cuestión póngase en contacto con nosotros, nuestros socios son especialistas en propiedad horizontal y Barrera Abogados es considerado uno de los mejores despachos especialistas en Propiedad Horizontal de Andalucía.

Manuel Saborido Martínez. Estudiante del Máster de acceso a la Abogacía o Procura de la Universidad de Cádiz.

Antonio Barrera Ortega. Socio director de Barrera Abogados

LA OCUPACIÓN DE PERSONAS BENEFICIARIAS O SOLICITANTES DE PENSIONES U OTRAS PRESTACIONES PERIÓDICAS DE LA SEGURIDAD SOCIAL CUANDO NO SE HA EFECTUADO SU ALTA PREVIA EN LA SEGURIDAD SOCIAL. – LA NATURALEZA OBJETIVA DE LAS INFRACCIONES LABORALES EN EL ÁMBITO DE LA SEGURIDAD SOCIAL

La ocupación de personas beneficiarias o solicitantes de pensiones u otras prestaciones periódicas de la Seguridad Social incompatibles con el trabajo por cuenta ajena, como subsidios y prestaciones de desempleo, cuando no se ha efectuado su alta previa en la Seguridad Social  está tipificada como infracción grave en el artículo 23.1.a) de la Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social.

Se ha planteado en alguna ocasión sobre la naturaleza objetiva o subjetiva de la infracción, tema que abordamos en este artículo.

Objeto de la Infracción y Elementos Objetivos del Tipo

El artículo 23.1.a) de la Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social tipifica como infracción muy grave la conducta del empleador que da ocupación como trabajadores a personas que sean beneficiarias o solicitantes de pensiones o prestaciones periódicas de la Seguridad Social incompatibles con el trabajo por cuenta ajena, sin haber procedido a su alta previa en el sistema.

En esta infracción se encuadra la ocupación de personas perceptoras de prestaciones o subsidio de desempleo.

Esta conducta se considera merecedora de la máxima sanción en lo que atañe a materia de Seguridad Social, tanto por el daño que puede causar a la sostenibilidad del sistema como por el fraude o irregularidad que entraña.

Los elementos objetivos que definen este ilícito administrativo son los siguientes:

  • La existencia de una prestación de servicios por cuenta ajena.
  • La condición del trabajador, perceptor o solicitante de una prestación periódica incompatible con el trabajo (prestación o subsidio de desempleo).
  • La inexistencia de alta previa en la Seguridad Social por parte del empleador.
  • La vigencia de la incompatibilidad entre la prestación y la actividad.

La concurrencia de estos elementos esenciales resulta suficiente para la configuración de la infracción, con independencia de otras circunstancias accesorias o subjetivas.

Naturaleza Objetiva de la Infracción: Irrelevancia del Conocimiento Empresarial

Uno de los aspectos clave que trata el artículo 23.1.a) de la Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social, en su interpretación por la doctrina y la jurisprudencia, es la calificación jurídica objetiva de la conducta.

La infracción se caracteriza como un ilícito de mera infracción objetiva, en el que no se exige la concurrencia de un elemento volitivo, intencionalidad, dolo o conocimiento específico empresarial sobre la situación del trabajador.

Es decir, el hecho de que el empleador conozca, o no, la condición de beneficiario de prestación incompatible de la persona contratada resulta jurídicamente irrelevante para la imposición de la sanción administrativa.

El núcleo del ilícito se encuentra en la mera producción del resultado: prestación de servicios incompatible sin alta previa, siendo ajeno al tipo el análisis de la intencionalidad o de la imprudencia subjetiva, salvo en los reducidos supuestos eximentes legalmente previstos.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, así como de los Tribunales Superiores de Justicia (por ejemplo, STS nº 65/2021, de 19 de enero de 2021, y STSJ Andalucía, Granada, nº 800/2019, de 28 de marzo de 2019), se pronuncian de manera inequívoca en este sentido: la obligación de cursar el alta es inexcusable y recae sobre el empresario, quien debe actuar con la diligencia debida para evitar situaciones de incompatibilidad y fraude.

Basta la constatación objetiva de los hechos (prestación de servicios sin alta previa de perceptor de prestación incompatible) para la existencia de responsabilidad administrativa, prescindiéndose por tanto de todo elemento subjetivo.

Exoneración de Responsabilidad y Supuestos Eximentes

Si bien la naturaleza objetiva del ilícito puede dar la apariencia de un régimen de responsabilidad estricta, la jurisprudencia admite que el empresario pueda quedar exonerado de responsabilidad si acredita la existencia de circunstancias que justifiquen su conducta.

En particular, será eximente la existencia de error suficiente provocado por dolo o engaño por parte del trabajador, o la concurrencia de otras circunstancias ajenas al empleador que hayan sido determinantes para la infracción, debiendo probarse tales extremos por quien los alega.

De esta manera, ni la simple ausencia de conocimiento empresarial ni la buena fe eximen de la infracción, sino sólo la concurrencia probada de causa suficiente, normalmente, error inducido, cuya alegación y prueba corresponde, inexcusablemente, al propio empresario afectado.

Obligaciones Empresariales y Buenas Prácticas

El marco normativo y doctrinal exige del empresario una especial diligencia en la comprobación de la situación de los trabajadores antes y durante la prestación de servicios.

Se recomienda a los empleadores instaurar procedimientos internos de verificación, realización de declaraciones responsables por parte de los futuros trabajadores y control periódico de eventuales incompatibilidades, con el objetivo de evitar la configuración de hechos sancionables e incrementar la cultura del cumplimiento normativo en el ámbito laboral.

No obstante, aunque la adopción de tales medidas no constituye, per se, una exoneración en caso de producción del ilícito, sí puede configurar circunstancias atenuantes de cara a la determinación del importe de la sanción imponible.

Conclusión

El régimen sancionador analizado se caracteriza por su rigurosidad y por prever una responsabilidad eminentemente objetiva para el empresario en los supuestos de ocupación de perceptores de prestaciones incompatibles sin alta previa.

No se exige para su configuración la existencia de dolo, mala fe o conocimiento sobre la situación prestacional del trabajador, sino la mera constatación objetiva de los elementos tipificados en el precepto legal correspondiente.

Solo podrán alegarse causas eximentes cuando quede debidamente acreditado un engaño suficiente o una circunstancia sobrevenida ajena al control del empresario, de lo contrario la simple omisión o negligencia en la verificación de la situación del trabajador será sancionable en todo caso.

Puede consultarnos sobre esta cuestión utilizando este  cuestionario.

Antonio Barrera.  Socio director de Barrera Abogados. 

LAS PROPINAS EN HOSTELERÍA: ASPECTOS LABORALES, NATURALEZA Y REGULACIÓN LEGAL

¿Qué son las propinas y cuál es su naturaleza jurídica?

Las propinas son cantidades entregadas voluntariamente por clientes a los trabajadores, consideradas por la jurisprudencia y doctrina como retribuciones extrasalariales.

No constituyen salario, ya que no provienen de una obligación empresarial.

Su origen es la liberalidad de un tercero, normalmente el cliente.

En consecuencia, no se incluyen en la base de cotización a la Seguridad Social ni en el cálculo de indemnizaciones por despido improcedente, salvo pacto en convenio colectivo.

Reparto de propinas: ¿Qué establece la normativa?

En el sector de la hostelería, no existe una regulación estatal uniforme, por lo que se aplican:

Convenios colectivos o acuerdos internos.

En su defecto, el Código Civil, que establece:

Reparto a partes iguales entre los trabajadores que hayan participado en el servicio.

La exclusión de compañeros es contraria a derecho.

Si existe acuerdo de bote común, todas las propinas deben integrarse y repartirse equitativamente.

¿Puede la empresa prohibir las propinas?

Sí, pero con matices:

La empresa puede permitir o prohibir su percepción, siempre que no exista una condición preexistente en la relación laboral.

En caso de modificación, debe tramitarse como una modificación sustancial de condiciones de trabajo.

Sustracción de propinas: consecuencias legales

Hacerse con las propinas personalmente sin respetar el bote común infringe los principios de buena fe laboral.

Sobre esta cuestión se han pronunciado los juzgados y tribnunales.  A modo de ejemplo  la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (Málaga), 16 de abril de 2015:

Se avala el despido por apropiación indebida.

Se reconoce que, aunque extrasalarial, la propina forma parte del marco laboral.

Sanciones por apropiación indebida de propinas

Según el Acuerdo Laboral Estatal de Hostelería:

El artículo 40 clasifica como falta muy grave el robo, hurto o malversación.

El artículo 41 prevé como sanciones:

Suspensión de empleo y sueldo (16 a 60 días).

Despido disciplinario.

Prescripción:

Las faltas muy graves prescriben a los 60 días desde el conocimiento empresarial o a los 6 meses de su comisión.

Procedimiento:

Requiere comunicación escrita y, en caso de despido, expediente contradictorio previo.

Antonio Barrera

Socio director de Barrera Abogados

Ventajas de la mediación para la resolución de conflictos. Un enfoque eficaz y conciliador para evitar disputas judiciales y resolver controversias

En el ámbito de los conflictos, tanto judiciales como extrajudiciales, es común imaginar extensos procesos legales, representaciones jurídicas complejas y elevados niveles de estrés. No obstante, existe una alternativa más eficiente y menos onerosa para abordar estas situaciones: la mediación. Este método, caracterizado por su enfoque conciliador, presenta múltiples ventajas y beneficios para la resolución y la prevención de conflictos de manera efectiva.

¿Qué es la mediación?

La mediación es un proceso facilitado por un profesional imparcial, denominado mediador, cuyo objetivo principal es orientar a las partes involucradas en un conflicto para alcanzar un acuerdo mutuamente aceptable. A diferencia de la vía judicial, la mediación ofrece un espacio donde las partes pueden dialogar de manera constructiva y resolver sus diferencias sin necesidad de acudir directamente a un tribunal.

Ventajas de la mediación en conflictos judiciales

Cuando se trata de conflictos que ya han ingresado al ámbito judicial, la mediación puede constituir una solución idónea. A continuación, se destacan sus principales ventajas:

  1. Reducción de tiempos: Los litigios suelen extenderse por largos períodos, mientras que la mediación permite resolver las disputas en plazos significativamente más cortos, en ocasiones semanas o días. Esto representa una ventaja considerable para quienes buscan una solución ágil y eficiente.
  2. Menor coste económico: Los gastos asociados a los procesos judiciales, tales como honorarios legales y trámites administrativos, pueden ser elevados. La mediación, por el contrario, constituye una opción más económica y accesible, lo que resulta beneficioso para las partes involucradas.
  3. Reducción del estrés emocional: Participar en un proceso judicial puede ser emocionalmente agotador. En contraste, la mediación ofrece un entorno más relajado y propicio para el diálogo, donde todas las partes tienen la oportunidad de expresarse y ser escuchadas.
  4. Control sobre los resultados: En los procedimientos judiciales, la decisión final recae exclusivamente en el juez. En la mediación, sin embargo, las partes tienen el control sobre el acuerdo alcanzado, lo que incrementa las probabilidades de satisfacción mutua.

Ventajas de la mediación en conflictos extrajudiciales

En el contexto de disputas que ocurren fuera del ámbito judicial, como conflictos laborales, familiares o entre vecinos, la mediación destaca aún más como un mecanismo eficaz. Entre sus beneficios, se incluyen:

  1. Fomento del diálogo: La mediación promueve una comunicación directa entre las partes, facilitando el entendimiento y la resolución constructiva de las diferencias. Este enfoque fomenta la cooperación y la búsqueda de soluciones conjuntas.
  2. Soluciones adaptadas a las necesidades: Al contrario que los fallos judiciales, que suelen ser generales, la mediación permite desarrollar acuerdos personalizados que atienden las particularidades de cada caso. Esta flexibilidad la convierte en una herramienta excepcionalmente versátil.
  3. Preservación de las relaciones: En cualquier conflicto, es importante no solo resolver la disputa, sino también preservar las relaciones entre las partes. La mediación se orienta a fortalecer los vínculos y evitar que el conflicto deteriore las interacciones futuras.
  4. Flexibilidad en el proceso: La mediación no está sujeta a procedimientos rígidos ni complejos. Su adaptabilidad a las circunstancias específicas de las partes la hace más accesible y efectiva que otros métodos de resolución.

Conclusión: ¿Por qué optar por la mediación?

En resumen, la mediación representa una alternativa práctica, eficiente y económica para la resolución de conflictos. Ya sea en el ámbito judicial o extrajudicial, este método ofrece la oportunidad de abordar las disputas de manera constructiva y satisfactoria. Por tanto, ante cualquier conflicto, resulta recomendable considerar la mediación como una primera opción antes de recurrir a procedimientos judiciales más largos y costosos. En definitiva, la mediación se erige como una herramienta clave para transformar las diferencias en acuerdos significativos.

Barrera Abogados y la mediación

En Barrera Abogados apostamos por la mediación y por eso sus cuatro socios son mediadores. Recientemente, María José Labrador y María Luisa Marquez han superado el curso de capacitación para ser mediador y acceder al registro de mediadores del Ministerio de Justicia, y Antonio Barrera ha superado el curso de reciclaje en técnicas de mediación que le faculta para mantenerse en el ejercicio de la mediación.

LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y LOS MEDIOS ADECUADOS DE SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS EN VÍA NO JURISDICCIONAL (MASC) COMO REQUISITOS DE PROCEDIBILIDAD EN EL ORDEN JURISDICCCIONAL CIVIL

La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, introduce, con carácter general, como requisito de procedibilidad  previo a la presentación de una demanda en la jurisdicción civil y mercantil acudir a uno de los medios adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional (MASC) regulados en dicha ley. Las comunidades de propietarios no están excluidas de  acudir a los MASC antes de acudir a los juzgados.

La ley exige la ejecución de una actividad negociadora previa a la vía jurisdiccional como requisito de procedibilidad en todos los procesos declarativos ordinarios y los procesos especiales regulados en el libro cuarto de la Ley de Enjuiciamiento Civil, excepto en aquellos que expresamente quedan excluidas de tal negociación previa extrajudicial.

La reforma introducida por la ley entra en vigor el 3 de abril de 2025.

LOS MEDIOS ADECUADOS DE SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS EN VÍA NO JURISDICCIONAL

La ley considera medio adecuado de solución de controversias cualquier tipo de actividad negociadora, reconocida en esta u otras leyes, estatales o autonómicas, a la que las partes de un conflicto acuden de buena fe con el objeto de encontrar una solución extrajudicial al mismo, ya sea por sí mismas o con la intervención de una tercera persona neutral.

Los medios adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional (MASC) reconocidos en la Ley Orgánica 1/2025 son los siguientes:

  1. La mediación regulada en la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles.
  2. La conciliación ante funcionario público:
    • Ante notario
    • Ante registrador de la propiedad o mercantil
    • Ante el Letrado o la Letrada de la Administración de Justicia
    • Ante el Juez o la Jueza de Paz
  3. La conciliación privada ante persona conciliadora inscrita como ejerciente en uno de los colegios profesionales de la abogacía, procura, graduados sociales, economistas, notariado o en el de registradores de la propiedad, así como, en su caso, en cualquier otro colegio que esté reconocido legalmente; o bien estar inscrita como persona mediadora en los registros correspondientes o pertenecer a instituciones de mediación debidamente homologadas.
  4. La oferta vinculante confidencial
  5. La opinión de persona experta independiente.
  6. El proceso de derecho colaborativo.

EXCLUSIONES A LA OBLIGACION DE ACUDIR A LOS MEDIOS ADECUADOS DE SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS EN VÍA NO JURISDICCIONAL 

La Ley excluye de la obligación de acudir a los medios adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional (MASC) como requisito previa a la formulación de demanda en los siguientes casos:

a) la tutela judicial civil de derechos fundamentales;

b) la adopción de las medidas previstas en el artículo 158 del Código Civil referente a cuestiones urgentes en materia de alimentos y otras necesidades de los menores;

c) la adopción de medidas judiciales de apoyo a las personas con discapacidad;

d) la filiación, paternidad y maternidad;

e) la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute;

f) la pretensión de que el tribunal resuelva, con carácter sumario, la demolición o derribo de obra, edificio, árbol, columna o cualquier otro objeto análogo en estado de ruina y que amenace causar daños a quien demande;

g) el ingreso de menores con problemas de conducta en centros de protección específicos, la entrada en domicilios y restantes lugares para la ejecución forzosa de medidas de protección de menores o la restitución o retorno de menores en los supuestos de sustracción internacional;

h) el juicio cambiario.

No está excluida de acudir a un los medios adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional la formulación de petición inicial de proceso monitorio.

INTERVENCION DE ABOGADO

Las partes podrán acudir a cualquiera de los medios adecuados de solución de controversias asistidas de abogado, pero solo será preceptiva la asistencia letrada cuando se opte por la formulación de una oferta vinculante en los casos en que la cuantía del asunto controvertido supere los dos mil euros.  

No obstante no será obligatoria  la asistencia letrada cuando una ley sectorial no exija la intervención de letrado o letrada para la realización o aceptación de la oferta.

En los casos en que no es  preceptiva la asistencia letrada, cualquiera de las partes que pretendiera servirse de ella, lo hará constar así en el requerimiento o en el plazo de tres días desde la fecha de recepción de la propuesta por la parte requerida. En ambos casos, deberá comunicarse tal circunstancia a la otra parte para que pueda decidir valerse también de asistencia letrada en el plazo de los tres días siguientes a la recepción de la notificación.

COSTES DE LA ASISTENCIA LETRADA Y DE LOS MEDIOS ADECUADOS DE SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS EN VÍA NO JURISDICCIONAL

Los honorarios de los abogados o abogadas que asistan a las partes en el proceso negociador en cualquiera de los medios adecuados de solución de controversias deberán ser soportados por cada respectiva parte.

Cuando el medio adecuado de solución de controversias suponga la intervención de una tercera neutral, sus honorarios profesionales serán objeto de acuerdo previo con las partes intervinientes. Si la parte invitada a participar en el proceso negociador no acepta la intervención de la tercera persona neutral propuesta unilateralmente por la otra parte, deberá esta abonar íntegramente los honorarios devengados hasta ese momento por la tercera persona neutral.

La ley dispone que se asegurará la existencia de mecanismos públicos para la solución de conflictos de acceso gratuito para las partes, pero lo cierto es que aún no existen tales mecanismos públicos y gratuitos.

LA REFORMA PROCESAL Y SUS EFECTOS PARA LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

La reforma que introduce la Ley Orgánica 1/2025 en la legislación procesal supone un sustancial cambio para el acceso a la justicia por parte de las comunidades de propietarios, pues impone acudir a medios extrajudiciales alternativos y adecuados de resolución de controversias antes de poder acudir a la justicia para resolver las controversias y la problemática que surgen en el seno de las comunidades de propietarios.

Desde la entrada en vigor de la ley no será posible plantear ninguna demanda en nombre de una comunidad de propietarios, ni contra ella, sin acudir previamente algún proceso de negociación previo de los previstos en la ley.

Como consecuencia de ello, la formulación las demandas que son habituales en las comunidades de propietarios cómo aquellas en las que se persigue la cesación de actividad contraria a disposiciones legales o estatutarias, dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, o aquellas en la que se pretende que se declaren contrarias a derecho obras realizadas por algún comunero en zonas comunes o que afecten a la seguridad, estabilidad o configuración exterior del edificio, requerirá la apertura de una negociación previa con el futuro demandado usando alguno de los medios adecuados de solución de controversias regulados en la ley.

Teniendo en cuenta el espíritu de la ley, esas actuaciones negociadoras previas pueden tener cierto sentido y justificación en casos como los indicados en el párrafo anterior, pero en el caso de las reclamaciones de cuotas para el sostenimiento de los gastos comunes de la comunidad de propietarios la pertinencia y,  sobre todo, la eficacia de iniciar un proceso de negociación tiene objetivamente menos sentido.

LOS MEDIOS ADECUADOS DE SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS EN VÍA NO JURISDICCIONAL EN LA RECLAMACION DE CUOTAS PARA EL SOSTENIMIENTO DE LOS GASTOS COMUNES DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

La reclamación judicial del pago de las cuotas para el sostenimiento de los gastos comunes de las comunidades de propietarios puede hacerse en juicio verbal o en el proceso monitorio.

En ambos casos es requisito de procedibilidad acudir a un Medios adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional (MASC).

Siempre he considerado que el proceso más adecuado para la reclamación de cuotas para el sostenimiento de gastos comunes de las comunidades de propietarios es el proceso monitorio por dos motivos: por la celeridad del proceso en caso de no oposición del demandado y por la condena al pago de costas el demandado como norma general y, a la vez como excepción, reservada a las comunidades de propietarios en el proceso monitorio.

Una vez analizados los distintos medios alternativos de solución de controversias en vía no jurisdiccional, considero que el más conveniente en las reclamaciones de cuotas para el sostenimiento de los gastos comunes de las comunidades de propietarios es el de la oferta vinculante confidencial.

LA OFERTA VINCULANTE CONFIDENCIAL COMO MEDIO ADECUADO PARA CUMPLIR EL REQUISITO DE PROFUNDIDAD EN LAS RECLAMACIONES DE CUOTAS PARA SOSTENIMIENTO DE GASTOS COMUNES DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

La oferta vinculante confidencial está regulada en el artículo 17 de la Ley Orgánica 1/2025, que la define como aquella por la que cualquier persona con ánimo de dar solución a una controversia formula una oferta vinculante y confidencial a la otra parte implicada en la controversia obligándose a cumplir la obligación que asume en el caso de que la parte a la que va dirigida la acepte expresamente.

La forma de remisión tanto de la oferta como de la aceptación ha de permitir dejar constancia de la identidad del oferente, del contenido de la oferta y de la efectiva recepción por la otra parte así como de la fecha de su recepción.

En el caso de que la oferta sea aceptada por la parte a la que se dirige en el plazo de un mes o en cualquiera otro mayor establecido por la parte requirente la oferta será vinculante para ambas partes.

En el caso de que la oferta sea rechazada o no sea aceptada en el plazo de un mes o en aquel otro mayor establecido por la parte requirente, la oferta vinculante decaerá y la parte requirente podrá ejercitar la acción que le corresponda ante el tribunal competente, entendiéndose que ha cumplido el requisito de profundidad de acudir a un medio adecuado de solución de controversias.

LA OFERTA VINCULANTE CONFIDENCIAL EN LAS RECLAMACIONES DE CUOTAS PARA EL SOSTENIMIENTO DE GASTOS COMUNES DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.

La utilización de la oferta vinculante confidencial como medio adecuado para la solución de controversias en vía no jurisdiccional es, según mi opinión, el medio que menos altera la forma en la que hasta ahora se venían realizando las reclamaciones de cuotas para el sostenimiento de los gastos comunes y la que supone una menor dedicación de tiempo y de recursos por parte de la comunidad de propietarios.

El uso de este medio para solución de controversias en vía no jurisdiccional requerirá del acuerdo de la Junta de propietarios al liquidar la deuda del propietario moroso, en la que, de conformidad con lo previsto en el artículo 21.3 de la Ley de Propiedad Horizontal se podrán incluir todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los de los medios adecuados de solución de controversias.

CONCLUSIONES

A partir de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, será necesario acudir a medios adecuados de solución de controversias en vía extrajudicial antes de iniciar la mayor parte de los procedimientos judiciales.  No será necesario acudir a estos medios de solución extrajudicial de controversias en los casos expresamente previstos en la propia ley.

Las comunidades de propietarios no están exentas de acudir a medios adecuados de solución de controversias como requisito de procedibilidad para acudir a reclamar sus derechos ante la jurisdicción civil.

Cualquier procedimiento que quiera iniciar una comunidad de propietarios requerirá realizar un intento de negociación previa a la vía judicial mediante alguno de los medios adecuados de solución de controversias regulados en la Ley Orgánica.

La reclamación de cuotas para el sostenimiento de los gastos comunes de las comunidades en propietarios no está excluida de negociación extrajudicial previa.

Es mi opinión profesional que el medio adecuado de solución de controversias en vía no jurisdiccional más conveniente en los casos de reclamación de cuotas para el sostenimiento de gastos comunes de las comunidades de propietarios es la oferta vinculante confidencial, pues es la que supone menor coste de recursos y la que supone un menor cambio respecto de la forma en la que se tramitaban hasta ahora las reclamaciones de cuotas.

La utilización de la oferta vinculante confidencial como medio adecuado de solución de controversias en vía no jurisdiccional requiere del cumplimiento de una serie de requisitos cuya ausencia puede tener como consecuencia la negación del acceso a la jurisdicción civil ordinaria.

               Antonio Luis Barrera Ortega

Puede consultarnos sobre este asunto cumplimentando este FORMULARIO o escribiendo a la dirección de correo: barreraabogados@barreraabogados.es

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GASTOS DE LA CONSTITUCIÓN DE MI HIPOTECA ¿AÚN PUEDO RECLAMAR?

Recientemente ha finalizado el plazo para la reclamación de los gastos derivados de la constitución de la hipoteca, o eso nos han hecho creer. Sin embargo, la realidad es que AÚN SE PUEDEN RECLAMAR LOS IMPORTES PAGADOS POR LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE LAS HIPOTECAS.

Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

Gracias al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que en su Sentencia de 25 de abril de 2024, establece que la fecha en la cual adquiere firmeza la resolución que aprecia que la cláusula contractual en cuestión es abusiva y que declara su nulidad por esta causa, es cuando el consumidor tiene un conocimiento cierto de la irregularidad de esa cláusula. Desde esa fecha, el consumidor está en condiciones de hacer valer eficazmente los derechos que la Directiva 93/13 le confiere y, por lo tanto, cuando puede empezar a correr el plazo de prescripción de la acción de restitución. El objetivo principal es restablecer la situación de hecho y de derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula.

Plazo de Prescripción

La novedad de esta Sentencia es que tiene como destinatario al consumidor afectado, y pone a este en condiciones de saber que la cláusula en cuestión es abusiva y de apreciar por sí mismo la oportunidad de ejercer una acción de restitución de las cantidades pagadas en virtud de dicha cláusula dentro del plazo previsto en nuestra legislación. Así pues, se establece un plazo de prescripción cuyo día inicial se corresponde con la fecha en que adquiere firmeza la resolución que declara abusiva una cláusula contractual y la anula por esta causa.

Gastos que se Pueden Reclamar

Una vez declarada la nulidad, ¿Qué gastos puedo reclamar? Analizando la jurisprudencia reciente, podemos concluir lo siguiente:

Hipotecas Constituidas Antes de Marzo de 2019

  • 50% de los gastos de Notaría.
  • 100% de los gastos de Gestoría.
  • 100% de los gastos de Registro de la Propiedad.
  • 100% de los gastos de Tasación del inmueble, en el caso de que hubiera que hacerse al no ser la vivienda de nueva construcción.

Hipotecas Constituidas Después de Marzo de 2019

  • 100% de los gastos de Notaría, a excepción de las copias que quiera obtener el prestatario.
  • 100% de los gastos de Gestoría.
  • 100% de los gastos del Registro de la Propiedad.
  • 100% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

En este caso, no se incluyen los gastos de la Tasación del inmueble si tuviera que hacerse, siendo su pago atribuible al prestatario.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Para las hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018, del impuesto se hace cargo el prestatario. Para las firmadas con posterioridad a esa fecha, el abono del impuesto recae en la entidad bancaria.

Desde Barrera Abogados SLP, solventamos tus dudas y te ayudamos a reclamar lo que legalmente te corresponde. ¡Consulta con nosotros!

María Luisa Márquez Abogado socio de Barrera Abogados

¿Puede un trabajador negarse a acudir al centro de trabajo por una alerta meteorológica?

Con los recientes sucesos provocados por la DANA, una de las preguntas más frecuentes es: ¿Puede un trabajador negarse a acudir al centro de trabajo debido a una alerta meteorológica?

Análisis de la Normativa

En virtud de la disposición final primera del Real Decreto-ley 4/2023, que modifica el Real Decreto 486/1997, y del artículo 21.1 b) de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales, se establece un marco legal claro para la protección de la seguridad y salud de los trabajadores frente a condiciones meteorológicas adversas.

Disposición Final Primera del Real Decreto-ley 4/2023

Esta disposición introduce una modificación significativa en el Real Decreto 486/1997, estableciendo que: «En el supuesto en el que se emita por la Agencia Estatal de Meteorología o el órgano autonómico correspondiente un aviso de fenómenos meteorológicos adversos de nivel naranja o rojo, y las medidas preventivas anteriores no garanticen la protección de las personas trabajadoras, resultará obligatoria la adaptación de las condiciones de trabajo, incluida la reducción o modificación de las horas de desarrollo de la jornada prevista.»

Ley de Prevención de Riesgos Laborales, Artículo 21.1 b)

El artículo 21.1 b) de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales refuerza la obligación del empleador de proteger a los trabajadores en situaciones de riesgo grave e inminente: «Cuando los trabajadores estén o puedan estar expuestos a un riesgo grave e inminente con ocasión de su trabajo, el empresario estará obligado a: b) Adoptar las medidas y dar las instrucciones necesarias para que, en caso de peligro grave, inminente e inevitable, los trabajadores puedan interrumpir su actividad y, si fuera necesario, abandonar de inmediato el lugar de trabajo.»

Disposición final segunda del  Real Decreto-ley 8/2024

El texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre, queda modificado incluyéndose una nueva causa que permita a la persona trabajadora ausentarse del trabajo, previo aviso y justificación, con derecho a remuneración en el  artículo 37.3:

«g) Hasta cuatro días por imposibilidad de acceder al centro de trabajo o transitar por las vías de circulación necesarias para acudir al mismo, como consecuencia de las recomendaciones, limitaciones o prohibiciones al desplazamiento establecidas por las autoridades competentes, así como cuando concurra una situación de riesgo grave e inminente, incluidas las derivadas de una catástrofe o fenómeno meteorológico adverso. Transcurridos los cuatro días, el permiso se prolongará hasta que desaparezcan las circunstancias que lo justifican, sin perjuicio de la posibilidad de la empresa de aplicar una suspensión del contrato de trabajo o una reducción de jornada derivada de fuerza mayor en los términos previstos en el artículo 47.6.”

Conclusión

En base a la normativa expuesta, los trabajadores tienen el derecho y la obligación de interrumpir su actividad laboral y, si es necesario, abandonar el lugar de trabajo en presencia de fenómenos meteorológicos adversos emitidos por la Agencia Estatal de Meteorología o el órgano autonómico correspondiente.

En caso de imposibilidad de acceder al centro de trabajo o de transitar por las vías necesarias para acudir al mismo, como consecuencia de recomendaciones, limitaciones o prohibiciones al desplazamiento establecidas por las autoridades competentes, o tenga lugar un fenómeno meteorológico adverso como la DANA en la Comunidad Valenciana, los trabajadores podrán ausentarse de su puesto de trabajo con derecho a remuneración por un período máximo de cuatro días.

Si las circunstancias que justifican la ausencia persisten más allá de dicho plazo, el permiso podrá prolongarse hasta la desaparición de las mismas, sin perjuicio de la posibilidad de que la empresa adopte medidas como la suspensión del contrato de trabajo o la reducción de jornada por fuerza mayor, de acuerdo con la normativa vigente.Esta normativa se aplica cuando las medidas preventivas adoptadas por el empleador no son suficientes para garantizar la seguridad y salud de los trabajadores.

Por tanto, los trabajadores pueden negarse legítimamente a acudir al trabajo o continuar con su actividad laboral en situaciones de riesgo grave e inminente causado por condiciones meteorológicas adversas, garantizando así su protección y bienestar.

Diferenciación entre Alerta Naranja y Alerta Roja

Es importante diferenciar entre los niveles de alerta meteorológica:

  • Alerta Naranja: Indica un peligro importante. Se recomienda estar preparado, tomar precauciones y mantenerse informado de la predicción meteorológica más actualizada. Los bienes y la población vulnerables o en zonas expuestas podrían sufrir impactos graves.
  • Alerta Roja: Indica un peligro extraordinario. Se recomienda tomar medidas preventivas y actuar según las indicaciones de las autoridades. No viajar salvo que sea estrictamente necesario. Los bienes y la población vulnerables o en zonas expuestas podrían sufrir impactos muy graves o catastróficos.

En conclusión, los trabajadores pueden negarse a ir al centro de trabajo únicamente en caso de alerta roja, ya que este nivel de alerta implica riesgos mucho más altos que justifiquen la no asistencia al lugar de trabajo. En el caso de alerta naranja, se espera que los trabajadores tomen precauciones, pero no se establece una justificación suficiente para que se nieguen a acudir a su centro de trabajo. Además de estas situaciones de alerta roja y naranja, el trabajador podrá no ir al trabajo cuando sea imposible llegar hasta el centro de trabajo o bien transitar las vías necesarias para llegar al mismo por motivo de un fenómeno meteorológico adverso.

Como excepción, en casos de alerta naranja estaría justificada la ausencia al trabajo cuando haya una orden expresa por parte de las autoridades que “aconseja evitar cualquier tipo de desplazamiento salvo extrema necesidad”.

Por ello  siempre habrá que atender a las circunstancias específicas de cada situación, así como a las instrucciones dadas por las autoridades.

Ana Romero Ballén

Alumna de Grado en Derecho de la Universidad de Cádiz en prácticas en Barrera Abogados

¿COMO PROHIBIR LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS EN MI COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

Tras las dos sentencias dictadas por el Tribunal Supremo el día 3 de octubre de 2024, ha quedado definitivamente aclarado que es posible prohibir los apartamentos turísticos las comunidades de propietarios.

La reforma introducida por Ley Orgánica 1/2025 en la Ley de Propiedad Horizontal ha supuesto un cambio radical en la cuestión de las viviendas y apartamentos turísticos en las comunidades de propietarios, pues desde abril de 2025, es necesaria la autorización expresa de la comunidad para que una vivienda pueda destinarse a uso turístico.

Desde que todos los medios de comunicación dieron publicidad a las sentencias dictadas por el Tribunal Supremo y a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal muchas comunidades de propietarios se han planteado la pregunta de cómo prohibir los apartamentos turísticos en mi comunidad

En esta publicación damos respuesta a esta pregunta.

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?

El artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que “El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (viviendas de uso turístico), en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.”

El artículo 17.12 de la Ley establece que “El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (viviendas de uso turístico), en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”

¿Qué ha dicho el Tribunal Supremo?

El Tribunal Supremo en dos sentencias dictadas el día 3 de octubre de 2024 ha fijado doctrina jurisprudencial en el sentido de que ha de entenderse que la expresión «limite o condicione» que contiene el art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal  no excluye la prohibición, por lo que está permitido prohibir los apartamentos turísticos en las comunidades de propietarios.

¿En qué afecta la reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025?

La reforma introducida en la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley Orgánica 1/2025 supone un cambio radical en lo referente a autorización o prohibición del uso como vivienda turística de los elementos privativos de los edificios sometidos a Propiedad Horizontal.

Hasta abril de 2025 el uso turístico de las viviendas no requería de autorización previa de la comunidad de propietarios, pero desde dicha fecha dicha autorización es necesaria.

¿Cómo puede obtenerse la autorización para explotar como apartamento turístico una vivienda?

En la actualidad, el propietario que pretenda explotar como apartamento turístico una vivienda integrada en un edificio dividido horizontalmente tienes que obtener la autorización de la Junta de propietarios.

El acuerdo de la Junta de propietarios requiere que estén a favor de la petición de conceder la autorización propietarios que representen las tres quintas partes de propietarios y de las cuotas de participación.

¿Se computa el voto presunto de los propietarios ausentes en la junta de propietarios a favor de la autorización del uso turístico de las viviendas?

La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17.8, establece que, salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

La doctrina y la jurisprudencia aclaran que el sistema de voto favorable presunto de los propietarios ausentes se aplica a acuerdos que tengan la condición de beneficio general o interés general, como pueden ser obras en elementos comunes, mejoras no suntuarias o supresión de barreras arquitectónicas, siempre que no se trate de un aprovechamiento privativo. En estos casos, los votos de los propietarios ausentes que no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días se computan como favorables al acuerdo.

Sin embargo, el propio artículo 17.8 Ley de Propiedad Horizontal  y la interpretación de la jurisprudencia excluyen expresamente la aplicación del voto presunto en los supuestos de acuerdos que impliquen un aprovechamiento privativo, como ocurre en la autorización de obras o instalaciones que beneficien exclusivamente a uno o varios propietarios, o en la constitución de derechos reales a favor de determinados comuneros. En estos casos, la mayoría debe obtenerse con el consentimiento expreso de los propietarios, no siendo de aplicación el sistema de voto presunto.

La autorización para la instalación de viviendas de uso turístico constituye una alteración del destino del inmueble que afecta al régimen de uso de los elementos privativos y comunes, y puede considerarse, según la doctrina y la jurisprudencia, como un supuesto de aprovechamiento privativo o de modificación sustancial del título constitutivo, lo que exige el consentimiento expreso de los propietarios afectados y no permite la aplicación del voto presunto de los ausentes.

En consecuencia, no se computa como voto favorable, en la forma prevista en el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal, el de los comuneros que no se manifiesten en contra del acuerdo de autorización de la instalación de viviendas de uso turístico en los treinta días siguientes a la notificación del acta de la junta de propietarios, ya que se trata de un supuesto que requiere el consentimiento expreso de los propietarios y excluye la aplicación del sistema de voto presunto de los ausentes

¿Qué ocurre si ya hay apartamentos turísticos en la comunidad?

Tanto la ley como la doctrina emanada del Tribunal Supremo son claras, el acuerdo de prohibir los apartamentos turísticos en la comunidad no tiene efectos retroactivos, por lo que no puede imponerse a los propietarios de viviendas que con anterioridad a la adopción del acuerdo ya vinieran desarrollando la explotación de apartamentos turísticos en el edificio.

La Ley Orgánica 1/2025 ha introducido la disposición adicional segunda en la Ley de Propiedad Horizontal que establece que aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad de apartamento turístico con anterioridad al 4 de abril de 2025 y se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.

Ello supone que los casos en los que la actividad turística se halla iniciado, con los debidos requisitos fijados en la normativa turística, antes del día 4 de abril de 2025, la comunidad de propietarios no podrá impedir el ejercicio de la actividad, salvo que los estatutos comunitarios prohíban el desarrollo de actividades económicas o turísticas en el edificio.

¿Puede impedirse el desarrollo de la actividad de apartamento turístico si hay una prohibición expresa en los estatutos comunitarios?

Si, la comunidad de propietarios puede oponerse al desarrollo de la actividad de apartamento turístico si los estatutos de la comunidad de propietarios ya contienen la prohibición de destinar las viviendas a un uso diferente al residencial o a hospederías, pensiones o cualquier otro tipo de uso turístico.

Si en su comunidad está planteándose limitar, regular o prohibir los apartamentos turísticos es conveniente que se asesore antes de iniciar los trámites.

Puede consultarnos sobre esta cuestión utilizando este  cuestionario.

Para conocer más detalles sobre las resoluciones dictadas por el Tribunal Supremo puede consultar la sentencia número  1.232/2024 de 3 de octubre de 2024 en el este ENLACE.

Antonio Barrera. Socio director de Barrera Abogados. Considerado uno de los mejores abogados especialistas en propiedad horizontal de la provincia de Cádiz. Profesor de la materia propiedad horizontal en el Máster de acceso a la abogacía y procura de la Universidad de Cádiz

* Este artículo ha sido actualizado en abril de 2025

EL TRIBUNAL SUPREMO FIJA COMO DOCTRINA JURISPRUDENCIAL QUE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS PUEDEN PROHIBIR LOS APARTAMENTOS TURISTICOS POR MAYORÍA DE TRES QUINTOS

El Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias en las que fija como doctrina jurisprudencial que las comunidades de propietarios pueden prohibir que las viviendas se destinen a apartamentos turísticos, siendo necesario para ello el acuerdo adoptado por una mayoría de tres quintos de propietarios y de coeficientes en la Junta de propietarios.

El Tribunal Supremo resuelve de esta manera y de forma definitiva la controversia planteada sobre si las comunidades de propietarios podían prohibir el destino de las viviendas a como apartamento turístico o solamente podían limitarlo.

Sala primera del Tribunal Supremo, reunida en Pleno, interpreta que la expresión  «limite o condicione» contenida en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, no excluye la prohibición.

Mantiene también la Sala que de no admitirse la doble mayoría de tres quintos, el voto en contra del propietario que pretende destinar la vivienda a ejercer la actividad de apartamento turístico impediría la adopción del acuerdo, lo que no es razonable.

Más Información: https://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Poder-Judicial/Noticias-Judiciales/El-Tribunal-Supremo-establece-que-las-comunidades-de-propietarios-pueden-prohibir-los-alquileres-turisticos-por-mayoria-de-tres-quintos

Si necesita mayor información o quiere contratar nuestros cumplimente el siguiente formulario: https://www.barrera-abogados.com/formulario/

LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS COMO CONSUMIDORES

¿Qué es una Comunidad de Propietarios?

Las Comunidades de Propietarios en el sentido del artículo 396 del Código Civil (Propiedad Horizontal) son el conjunto de comuneros, esto es, de propietarios de los pisos o locales privativos que componen el edificio y que poseen de forma inherente a su derecho de propiedad, un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.  Estas Comunidades de Propietarios tienen naturaleza de entes sin personalidad jurídica y su funcionamiento se rige por las disposiciones contenidas en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

¿Puede contratar una Comunidad de Propietarios?

En el funcionamiento ordinario de una Comunidad de Propietarios son muchas las ocasiones en las que estos entes se ven obligados a celebrar diversos contratos, tanto de compraventa, como de prestaciones de servicios con empresas o profesionales para el mantenimiento y conservación de las zonas comunes o para dar cumplimiento a lo exigido legalmente, véase, por ejemplo: contrato de limpieza, de mantenimiento de piscinas, de seguros…

¿Podemos considerar que las Comunidades de Propietarios actúan como consumidores?

En todas estas relaciones contractuales la Comunidad de Propietarios actúa como adquirente de los bienes o destinataria de los servicios, esto es como <<consumidora>>. No obstante, surge la duda de si a estos entes sin personalidad jurídica les resulta aplicable la normativa sobre Defensa de los Consumidores y Usuarios, con la especial protección que ello comporta.

¿Qué dice la Legislación aplicable actualmente?

Lo cierto es que, tanto la derogada Ley 26/1984 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, como la redacción original del Real Decreto Legislativo 1/2007 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios no hacía referencia alguna a las entidades sin personalidad jurídica ni se les incluía en las definiciones de consumidores y usuarios previstas en dichos cuerpos normativos.

Finalmente, la modificación del Texto Refundido de la Ley de Defensa de los Derechos de Consumidores y Usuarios publicada el 28 de marzo de 2014, afectó esencialmente al artículo 3 de dicho cuerpo normativo, pues, incluye en la definición de consumidores y usuarios a los entes sin personalidad jurídica, siempre y cuando actúen sin ánimo de lucro en ámbito ajeno a una actividad empresarial.

No obstante, esta nueva redacción del artículo 3 del Texto Refundido de la Ley de Defensa de los Derechos de Consumidores y Usuarios no ha supuesto un gran cambio en la práctica, pues, solo viene a confirmar lo que la jurisprudencia del Tribunal Supremo  ya reconocía, véase en este sentido las sentencias de 14 de septiembre de 1996 o de 1 de febrero de 1997.

¿Respeta nuestra legislación la normativa Comunitaria en materia de defensa de consumidores y usuarios?

En primer lugar, debemos señalar que la normativa comunitaria que versa sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores es la Directiva 93/13. En esta Directiva, concretamente en su artículo 2, letra b), se define el concepto de <<consumidor>> como: “toda persona física que, en los contratos regulados en la presente Directiva, actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional”.

De modo que, atendiendo al tenor literal de la norma, podríamos pensar que nuestra normativa interna contradice la normativa comunitaria, pues, un ente sin personalidad jurídica como puede ser una Comunidad de Propietarios no cumple con el primero de los requisitos previsto en el artículo 2, letra b) de la citada Directiva para ser considerado <<consumidor>>.

¿A qué conclusión llega el Tribunal de Justicia de la Unión Europea TJUE?

No obstante, a este respecto se ha pronunciado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en su Sentencia de 2 de abril de 2020, asunto C-329/19, asunto Condominio di Milano. En esta resolución, concretamente en su apartado 28, el TJUE establece que la Directiva 93/13 se limita a una armonización parcial y mínima de las normativas nacionales sobre cláusulas abusivas, y permite a los Estados miembros adoptar disposiciones más estrictas con «el fin de garantizar al consumidor un mayor nivel de protección». Por ello, «los Estados miembros podrán decidir extender la aplicación de lo dispuesto en la citada Directiva a las personas jurídicas o físicas que no sean consumidores en el sentido de esta». Este mismo razonamiento, prosigue el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, puede extenderse a los supuestos en que una normativa nacional, como es el Texto Refundido de la Ley de Defensa de los Derechos de Consumidores y Usuarios, reconozca la condición de consumidor a los entes sin personalidad jurídica.

Conclusión

Las comunidades de propietarios tienen la condición de consumidores cuando adquieren bienes o contratan servicios y gozan de la protección que dispensa a los consumidores y usuarios la normativa de protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias.

Daniel Moguel Ruiz.

Estudiante del grado en derecho de la Universidad de Cádiz y alumno en prácticas en Barrera Abogados