Tras las dos sentencias dictadas por el Tribunal Supremo el día 3 de octubre de 2024, ha quedado definitivamente aclarado que es posible prohibir los apartamentos turísticos las comunidades de propietarios.
La reforma introducida por Ley Orgánica 1/2025 en la Ley de Propiedad Horizontal ha supuesto un cambio radical en la cuestión de las viviendas y apartamentos turísticos en las comunidades de propietarios, pues desde abril de 2025, es necesaria la autorización expresa de la comunidad para que una vivienda pueda destinarse a uso turístico.
Desde que todos los medios de comunicación dieron publicidad a las sentencias dictadas por el Tribunal Supremo y a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal muchas comunidades de propietarios se han planteado la pregunta de cómo prohibir los apartamentos turísticos en mi comunidad
En esta publicación damos respuesta a esta pregunta.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
El artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que “El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (viviendas de uso turístico), en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.”
El artículo 17.12 de la Ley establece que “El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (viviendas de uso turístico), en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”
¿Qué ha dicho el Tribunal Supremo?
El Tribunal Supremo en dos sentencias dictadas el día 3 de octubre de 2024 ha fijado doctrina jurisprudencial en el sentido de que ha de entenderse que la expresión «limite o condicione» que contiene el art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal no excluye la prohibición, por lo que está permitido prohibir los apartamentos turísticos en las comunidades de propietarios.
¿En qué afecta la reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025?
La reforma introducida en la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley Orgánica 1/2025 supone un cambio radical en lo referente a autorización o prohibición del uso como vivienda turística de los elementos privativos de los edificios sometidos a Propiedad Horizontal.
Hasta abril de 2025 el uso turístico de las viviendas no requería de autorización previa de la comunidad de propietarios, pero desde dicha fecha dicha autorización es necesaria.
¿Cómo puede obtenerse la autorización para explotar como apartamento turístico una vivienda?
En la actualidad, el propietario que pretenda explotar como apartamento turístico una vivienda integrada en un edificio dividido horizontalmente tienes que obtener la autorización de la Junta de propietarios.
El acuerdo de la Junta de propietarios requiere que estén a favor de la petición de conceder la autorización propietarios que representen las tres quintas partes de propietarios y de las cuotas de participación.
¿Se computa el voto presunto de los propietarios ausentes en la junta de propietarios a favor de la autorización del uso turístico de las viviendas?
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17.8, establece que, salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
La doctrina y la jurisprudencia aclaran que el sistema de voto favorable presunto de los propietarios ausentes se aplica a acuerdos que tengan la condición de beneficio general o interés general, como pueden ser obras en elementos comunes, mejoras no suntuarias o supresión de barreras arquitectónicas, siempre que no se trate de un aprovechamiento privativo. En estos casos, los votos de los propietarios ausentes que no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días se computan como favorables al acuerdo.
Sin embargo, el propio artículo 17.8 Ley de Propiedad Horizontal y la interpretación de la jurisprudencia excluyen expresamente la aplicación del voto presunto en los supuestos de acuerdos que impliquen un aprovechamiento privativo, como ocurre en la autorización de obras o instalaciones que beneficien exclusivamente a uno o varios propietarios, o en la constitución de derechos reales a favor de determinados comuneros. En estos casos, la mayoría debe obtenerse con el consentimiento expreso de los propietarios, no siendo de aplicación el sistema de voto presunto.
La autorización para la instalación de viviendas de uso turístico constituye una alteración del destino del inmueble que afecta al régimen de uso de los elementos privativos y comunes, y puede considerarse, según la doctrina y la jurisprudencia, como un supuesto de aprovechamiento privativo o de modificación sustancial del título constitutivo, lo que exige el consentimiento expreso de los propietarios afectados y no permite la aplicación del voto presunto de los ausentes.
En consecuencia, no se computa como voto favorable, en la forma prevista en el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal, el de los comuneros que no se manifiesten en contra del acuerdo de autorización de la instalación de viviendas de uso turístico en los treinta días siguientes a la notificación del acta de la junta de propietarios, ya que se trata de un supuesto que requiere el consentimiento expreso de los propietarios y excluye la aplicación del sistema de voto presunto de los ausentes
¿Qué ocurre si ya hay apartamentos turísticos en la comunidad?
Tanto la ley como la doctrina emanada del Tribunal Supremo son claras, el acuerdo de prohibir los apartamentos turísticos en la comunidad no tiene efectos retroactivos, por lo que no puede imponerse a los propietarios de viviendas que con anterioridad a la adopción del acuerdo ya vinieran desarrollando la explotación de apartamentos turísticos en el edificio.
La Ley Orgánica 1/2025 ha introducido la disposición adicional segunda en la Ley de Propiedad Horizontal que establece que aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad de apartamento turístico con anterioridad al 4 de abril de 2025 y se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.
Ello supone que los casos en los que la actividad turística se halla iniciado, con los debidos requisitos fijados en la normativa turística, antes del día 4 de abril de 2025, la comunidad de propietarios no podrá impedir el ejercicio de la actividad, salvo que los estatutos comunitarios prohíban el desarrollo de actividades económicas o turísticas en el edificio.
¿Puede impedirse el desarrollo de la actividad de apartamento turístico si hay una prohibición expresa en los estatutos comunitarios?
Si, la comunidad de propietarios puede oponerse al desarrollo de la actividad de apartamento turístico si los estatutos de la comunidad de propietarios ya contienen la prohibición de destinar las viviendas a un uso diferente al residencial o a hospederías, pensiones o cualquier otro tipo de uso turístico.
Si en su comunidad está planteándose limitar, regular o prohibir los apartamentos turísticos es conveniente que se asesore antes de iniciar los trámites.
Puede consultarnos sobre esta cuestión utilizando este cuestionario.
Para conocer más detalles sobre las resoluciones dictadas por el Tribunal Supremo puede consultar la sentencia número 1.232/2024 de 3 de octubre de 2024 en el este ENLACE.
Antonio Barrera. Socio director de Barrera Abogados. Considerado uno de los mejores abogados especialistas en propiedad horizontal de la provincia de Cádiz. Profesor de la materia propiedad horizontal en el Máster de acceso a la abogacía y procura de la Universidad de Cádiz
* Este artículo ha sido actualizado en abril de 2025