LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS COMO CONSUMIDORES

¿Qué es una Comunidad de Propietarios?

Las Comunidades de Propietarios en el sentido del artículo 396 del Código Civil (Propiedad Horizontal) son el conjunto de comuneros, esto es, de propietarios de los pisos o locales privativos que componen el edificio y que poseen de forma inherente a su derecho de propiedad, un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.  Estas Comunidades de Propietarios tienen naturaleza de entes sin personalidad jurídica y su funcionamiento se rige por las disposiciones contenidas en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

¿Puede contratar una Comunidad de Propietarios?

En el funcionamiento ordinario de una Comunidad de Propietarios son muchas las ocasiones en las que estos entes se ven obligados a celebrar diversos contratos, tanto de compraventa, como de prestaciones de servicios con empresas o profesionales para el mantenimiento y conservación de las zonas comunes o para dar cumplimiento a lo exigido legalmente, véase, por ejemplo: contrato de limpieza, de mantenimiento de piscinas, de seguros…

¿Podemos considerar que las Comunidades de Propietarios actúan como consumidores?

En todas estas relaciones contractuales la Comunidad de Propietarios actúa como adquirente de los bienes o destinataria de los servicios, esto es como <<consumidora>>. No obstante, surge la duda de si a estos entes sin personalidad jurídica les resulta aplicable la normativa sobre Defensa de los Consumidores y Usuarios, con la especial protección que ello comporta.

¿Qué dice la Legislación aplicable actualmente?

Lo cierto es que, tanto la derogada Ley 26/1984 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, como la redacción original del Real Decreto Legislativo 1/2007 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios no hacía referencia alguna a las entidades sin personalidad jurídica ni se les incluía en las definiciones de consumidores y usuarios previstas en dichos cuerpos normativos.

Finalmente, la modificación del Texto Refundido de la Ley de Defensa de los Derechos de Consumidores y Usuarios publicada el 28 de marzo de 2014, afectó esencialmente al artículo 3 de dicho cuerpo normativo, pues, incluye en la definición de consumidores y usuarios a los entes sin personalidad jurídica, siempre y cuando actúen sin ánimo de lucro en ámbito ajeno a una actividad empresarial.

No obstante, esta nueva redacción del artículo 3 del Texto Refundido de la Ley de Defensa de los Derechos de Consumidores y Usuarios no ha supuesto un gran cambio en la práctica, pues, solo viene a confirmar lo que la jurisprudencia del Tribunal Supremo  ya reconocía, véase en este sentido las sentencias de 14 de septiembre de 1996 o de 1 de febrero de 1997.

¿Respeta nuestra legislación la normativa Comunitaria en materia de defensa de consumidores y usuarios?

En primer lugar, debemos señalar que la normativa comunitaria que versa sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores es la Directiva 93/13. En esta Directiva, concretamente en su artículo 2, letra b), se define el concepto de <<consumidor>> como: “toda persona física que, en los contratos regulados en la presente Directiva, actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional”.

De modo que, atendiendo al tenor literal de la norma, podríamos pensar que nuestra normativa interna contradice la normativa comunitaria, pues, un ente sin personalidad jurídica como puede ser una Comunidad de Propietarios no cumple con el primero de los requisitos previsto en el artículo 2, letra b) de la citada Directiva para ser considerado <<consumidor>>.

¿A qué conclusión llega el Tribunal de Justicia de la Unión Europea TJUE?

No obstante, a este respecto se ha pronunciado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en su Sentencia de 2 de abril de 2020, asunto C-329/19, asunto Condominio di Milano. En esta resolución, concretamente en su apartado 28, el TJUE establece que la Directiva 93/13 se limita a una armonización parcial y mínima de las normativas nacionales sobre cláusulas abusivas, y permite a los Estados miembros adoptar disposiciones más estrictas con «el fin de garantizar al consumidor un mayor nivel de protección». Por ello, «los Estados miembros podrán decidir extender la aplicación de lo dispuesto en la citada Directiva a las personas jurídicas o físicas que no sean consumidores en el sentido de esta». Este mismo razonamiento, prosigue el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, puede extenderse a los supuestos en que una normativa nacional, como es el Texto Refundido de la Ley de Defensa de los Derechos de Consumidores y Usuarios, reconozca la condición de consumidor a los entes sin personalidad jurídica.

Conclusión

Las comunidades de propietarios tienen la condición de consumidores cuando adquieren bienes o contratan servicios y gozan de la protección que dispensa a los consumidores y usuarios la normativa de protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias.

Daniel Moguel Ruiz.

Estudiante del grado en derecho de la Universidad de Cádiz y alumno en prácticas en Barrera Abogados

LA FACULTAD DE LOS SECRETARIOS ADMINISTRADORES PROFESIONALES DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS DE OTORGAR PODER A FAVOR DE PROCURADORES PARA RECLAMAR EN PROCEDIMIENTO MONITORIO DEUDAS LIQUIDADAS POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS.  Análisis del Auto de 23 de noviembre de 2022 del Juzgado de Primera Instancia Dos de Jerez de la Frontera.

          Algunos Juzgados y, especialmente, algunos Letrados de la Administración de Justicia han puesto en duda la Facultad de los secretarios administradores de fincas profesionales de las comunidades de propietarios de otorgar poder para pleitos a favor de procuradores para reclamar, en procedimiento monitorio, deudas liquidadas por las juntas de propietarios de las comunidades que administran.

          LA FACULTAD DEL SECRETARIO ADMINISTRADOR PROFESIONAL DE REPRESENTAR A LA COMUNIDAD EN EL PROCEDIMIENTO MONITORIO DE RECLAMACIÓN DE CUOTAS PARA EL SOSTENIMIENTO DE LOS GASTOS COMUNES DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

          El artículo 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su versión vigente desde el 16 de junio de 2022, dispone expresamente que las comunidades de propietarios podrán reclamar “al obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal”  y que “El secretario administrador profesional, si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento.”

          Conforme a este precepto resulta evidente que los secretarios administradores de fincas profesionales están legitimados para interponer en nombre de las comunidades de propietarios que administren las solicitudes iniciales de procedimiento monitorio en las que se reclame el pago de cuotas por gastos comunes y fondo de reserva de las comunidades de propietarios.

          Este precepto contiene una norma especial de legitimación activa respecto de la norma general contenida en el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, concediendo capacidad de representación de la comunidad a los secretarios administradores profesionales para la formulación de la demanda en procedimiento monitorio en reclamación de cuotas para el sostenimiento de gastos comunes y constitución del fondo de reserva.

          Sobre esta cuestión se ha pronunciado la jurisprudencia de las audiencias provinciales de forma unánime en el sentido de  reconocer a los secretarios administradores de las comunidades de propietarios la facultad de representarlas en el procedimiento monitorio especial de reclamación de deudas para el sostenimiento de los gastos comunes. En este sentido podemos citar, a modo de ejemplo,  las siguientes resoluciones de audiencias provinciales:

          Audiencia Provincial de Cádiz (Sección 8ª) Auto número  10/2009 de 29 enero (JUR\2009\276578)

          Que el problema viene determinado por el contenido del artículo  21 ya que si bien es evidente que el representante de la comunidad es el presidente de acuerdo con lo establecido en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, el citado art. 21.1 establece que respecto a determinadas obligaciones de los comuneros concretamente las señaladas en el art. 9 e) y f) el presidente o el administrador si así lo acordase la junta de propietarios poda exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio; como señala la parte apelante se trata de una excepción que legitima al administrador para comparecer judicialmente.

          Audiencia Provincial de Murcia (Sección 2ª) Sentencia número 264/2007 de 19 septiembre (JUR\2008\139827).

          La resolución apelada desestima la demanda al considerar que el Administrador de la comunidad demandante no está facultado legalmente para representar a ésta en juicio, apreciando de oficio el defecto por infracción del art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal .

          La Sala, discrepando de la anterior solución, coincide con la apelante en que efectivamente el administrador debidamente autorizado por la Junta de Propietarios puede reclamar en nombre de la comunidad las derramas debidas por los comuneros. Así lo establece el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal en la redacción dada por la Disposición Final Primera 2 de la Ley 1/2000 de 7 enero, de Enjuiciamiento Civil , al decir que «1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del art. 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.»

          LA REPRESENTACION EN JUICIO DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS COMO ENTES SIN PERSONALIDAD JURÍDICA.

          Las comunidades de propietarios son entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconoce capacidad para ser parte en los procedimientos judiciales.

          Según lo dispuesto en el artículo 7.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las entidades sin personalidad a las que la ley reconoce capacidad para ser parte en los procedimientos judiciales comparecerán en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades.

          Como norma general el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal atribuye al presidente la representación legal de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

          La lectura conjunta del artículo 7.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil con el artículo 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, lleva a entender que el secretario administrador profesional de las comunidades de propietarios puede ostentar la representación en el procedimiento monitorio especial de reclamación de cuotas para el sostenimiento de gastos comunes de las comunidades pues así expresamente le ha sido conferida la representación en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.

          En este sentido hemos de citar dos resoluciones de audiencias provinciales que resuelven esta cuestión:

Audiencia Provincial de A Coruña (Sección 4ª) Auto número  23/2008 de 18 febrero (JUR\2008\145411)

El objeto del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte que ha formulado petición inicial de procedimiento monitorio, cuya resolución nos compete, es de naturaleza estrictamente jurídica, cual es la determinación de la capacidad procesal y la representación por el administrador de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal para reclamar las cuotas de las que aquélla es acreedora frente a los comuneros morosos a través del cauce normativamente establecido para tramitar la referida reclamación, cual es el constituido por el procedimiento monitorio.

En efecto, la Sala no comparte el criterio de la Juzgadora «a quo», por cuanto el administrador de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal sí tiene capacidad procesal por expreso mandato del legislador, resultando esta previsión acorde con una interpretación teleológica de la norma -siguiendo así el canon hermenéutico al que otorga especial relevancia el art. 3.1 del Código Civil – que facilite los fines para los que está concebido el procedimiento monitorio de agilizar el pago de deudas de dinero por comuneros morosos que estén documentadas, y en particular, el sostenimiento de las comunidades de propietarios que precisan de la contribución de sus componentes para sufragar sus gastos comunes.

Esta afirmación resulta del propio tenor literal de la norma contenida en el art. 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , en tanto que le otorga la representación para actuar en el proceso que dicho precepto regula al presidente o al administrador, si así lo acuerda la Junta de propietarios, en lo que supone una especialidad respecto de la regla general constituida por la representación de la Comunidad de Propietarios, en juicio y fuera de él, únicamente por su Presidente (artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal).  

          Audiencia Provincial de Badajoz (Sección 3ª) Auto número  171/2004 de 7 octubre (JUR\2004\276971)

          La Sala no comparte el criterio del juzgador «a quo» y considera que el administrador sí tiene capacidad procesal por expreso mandato del legislador y en base a una interpretación teleológica que facilite los fines para los que está concebido el procedimiento monitorio de agilizar el pago de deudas de dinero a morosos que estén documentadas, y en particular, el sostenimiento de las comunidades de propietarios que precisan de la contribución de sus componentes para sufragar sus gastos comunes.

          …

En la nueva redacción del citado art. 21.1 también se legitima al administrador para la reclamación judicial de las cuotas «a través del proceso monitorio

          …

Desde el punto de vista de la realidad social y utilidad del procedimiento – artículo  3.1 del Código Civil – no puede desconocerse que la mayoría de las comunidades son gestionadas por administradores profesionales que son quienes conocen las cuentas y gastos de la comunidad y quienes están en mejores condiciones para explicar en juicio los distintos avatares de las deudas generadas y las correspondientes pruebas de su existencia al confeccionar las cuentas y presupuestos de la comunidad, evitando molestias y comparecencias en juicio a los copropietarios y presidentes de la comunidad que le han confiado su gestión, son ajenos a la misma, y están dedicados a otras actividades. Con esta legitimación parece que también se facilita a las comunidades el acceso a un instrumento procesal ágil y rápido para combatir el problema secular del impago de los morosos que tantos problemas causa a la vida de la comunidad.

          Hay que tener también en cuenta que el artículo 20.f de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que “Corresponde al administrador: f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

          Este precepto confiere expresamente a la Junta de propietarios la facultad de atribuir al secretario administrador cualquiera de las atribuciones propias de las comunidades de propietarios.

          La lectura de este precepto conjuntamente con el artículo 7.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil lleva a la misma conclusión:  que el secretario administrador profesional de la comunidad está legitimado para representar a la comunidad de propietarios en los procedimientos monitorios reclamación de cuotas para el sostenimiento de los gastos comunes, así como para otorgar poderes a procuradores, si tales facultades le son conferidas por las juntas de propietarios.

          LA FACULTAD DE OTORGAR PODER PARA PLEITOS POR EL SECRETARIO ADMINISTRADOR PROFESIONAL PARA RECLAMAR DEUDAS COMUNITARIAS EN PROCEDIMIENTO MONITORIO

          Sería absolutamente ilógico, según el parecer de quien suscribe este artículo, reconocer legitimación y capacidad de representación  al secretario administrador profesional para la formulación de la solicitud inicial de procedimiento monitorio pero no reconocérsela para el otorgamiento del poder al procurador que represente a la Comunidad de propietarios, pues la facultad de otorgar el poder a favor de procuradores es inherente a la legitimación y capacidad de representar a la comunidad de propietarios en el procedimiento monitorio especial de reclamación de gastos comunes de las comunidades de propietarios.

          Ningún precepto legal exige un plus de facultades para el otorgamiento del poder sobre la facultad de representación en los procedimientos judiciales, por lo que cualquier rechazo a reconocer la  facultad de los secretarios administradores profesionales de las comunidades de propietarios es contraria a derecho.

          El CASO RESUELTO POR EL AUTO DE 23 DE NOVIEMBRE DE 2022 DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DOS DE JEREZ DE LA FRONTERA.

          El letrado que suscribe este artículo planteó, actuando en defensa de una Comunidad de Propietarios en los que presta servicios como secretario administrador un Administrador de Fincas Colegiado, una solicitud inicial de procedimiento monitorio en reclamación de cuotas para el sostenimiento de gastos comunes a la que se unía, para acreditar la representación del procurador nombrado para representar a la comunidad de propietarios, un certificado de apoderamiento apud acta electrónico otorgado por el secretario administrador profesional, que previamente había sido autorizado expresamente para ello por la Junta de propietarios.

          La Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia Dos de Jerez de la Frontera dictó una diligencia de ordenación por la que requirió a la comunidad de propietarios actora, con apercibimiento de inadmisión de la solitud, para que aportara poder otorgado a favor del procurador por el presidente de la comunidad alegando que la representación de la Comunidad de propietarios en juicio la ostenta el presidente de la comunidad en virtud de lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, y.

          La postura más cómoda ante dicho requerimiento hubiera sido aportar un poder otorgado por el presidente de la comunidad de propietarios, pero para evitar retrasos generalizados en la tramitación de los procedimientos monitorios y para hacer valer la facultad de representación y otorgamiento de poder que la ley concede al secretario administrador profesional, se formuló recurso de reposición contra la diligencia de ordenación.

          El recurso de reposición fue desestimado por la propia Letrada de la Administración de Justicia, fundando la desestimación en la cita del artículo 7.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se refiere a las personas jurídicas, y el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.

          Contra el decreto por el que se desestimó el recurso de reposición, de acuerdo letrado y secretario administrador, se formuló recurso de revisión qué fue estimado mediante Auto dictado el 23 de noviembre de 2022.

          El Auto, citando como principal fundamento de derecho las resoluciones citadas para fundar el recurso de revisión, dejó sin efecto el requerimiento de aportación de poder otorgado por el presidente hecho  por la Letrada de la Administración de Justicia y reconoce expresamente la facultad que tienen los secretarios administradores profesionales de las comunidades de propietarios de otorgar poder para pleitos a favor de procuradores para la presentación de la solicitud inicial del procedimiento monitorio especial de reclamación de cuotas para el sostenimiento de los gastos comunes de las comunidades de propietarios.

Antonio Luis Barrera

Socio director de BARRERA ABOGADOS

Responsable de la asesoría jurídica de RTRUJILLO ASESORES

Puede consultar la resolución comentada AQUI:

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IMPUGNACION DE ACUERDOS DE LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS. ¿QUIENES ESTÁN LEGITIMADOS?

El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que “Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.”

De acuerdo con lo anterior solo estarán legitimados para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios quienes estén al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o hayan procedido previamente a la consignación judicial de las mismas y se encuentren en cualquiera de los siguientes supuestos:

1.- Hayan asistido a la junta y votado en contra del acuerdo salvando su voto.
2.- No hayan asistido a la junta por cualquier causa.
3.- Hayan sido indebidamente privados de su derecho de voto.

El primero de los requisitos,  “estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas” supone que solo tienen legitimación para impugnar los acuerdos quienes en el momento de presentar la demanda estén al corriente en los pagos de cuotas o hayan consignado previamente lo adeudado.

El último inciso del punto segundo del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal introduce una excepción a la norma general que se aplica a aquellos acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

Esta excepción no es de aplicación a cualquier acuerdo que tenga trascendencia económica, ni a aquellos en que se establecen las cuotas ordinarias o extraordinarias, sino que solo es aplicable a los acuerdos que alteren el sistema de distribución de los gastos entre los comuneros, bien alterando el porcentaje de participación establecido en la división horizontal, bien alterando el sistema de distribución establecido por acuerdo comunitario.

El Tribunal Supremo ha fijado doctrina sobre la excepción del último inciso del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal en la Sentencia número 613/2013 de 22 octubre en el siguiente sentido:  «Cuando el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios, se incluyen en el ámbito de la excepción no solo a los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal sino también los demás acuerdos de la junta que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, tanto de manera permanente como ocasional. No se incluye en la excepción la impugnación de cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ) o el “especialmente establecido” en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o suspendido cautelarmente en su eficacia».

En el fundamento de derecho sexto de la citada sentencia se explica ampliamente como debe entenderse tal doctrina y que no todo acuerdo con contenido económico se puede entender incluido en la excepción del requisito de procedibilidad de estar al corriente del pago de las cuotas:

“Pero no puede aceptarse, como pretenden los recurrentes, que cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, cualquier acuerdo del que resulte la «cantidad de dinero concreta que deba pagar el sujeto para atender los gastos comunitarios», en palabras del recurso, haya de incluirse en esta excepción. Los acuerdos que liquidan la deuda de un propietario con la comunidad, los que aprueban el presupuesto del ejercicio o lo liquidan y fijan de este modo el importe de lo que cada propietario debe pagar, los que establecen derramas extraordinarias para atender determinadas contingencias, etc., no pueden considerarse incluidos en la excepción referida en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ) o el “especialmente establecido” en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o al menos suspendido cautelarmente en su eficacia”

La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 671/2011, de 14 de octubre, recurso núm. 635/2008 , declaró que la segunda parte del art. 18.2 “introduce una regla de procedibilidad y una excepción,” lo que supone que ante el incumplimiento de dicho requisito no puede tenerse por legitimados a los impugnantes y no puede entrarse en el fondo del asunto.

Los comuneros que estén al corriente de los pagos o consignado previamente, estarán legitimados para impugnar los acuerdos, cuando hayan asistido a la junta y votado en contra del acuerdo salvando su voto, cuando no hayan asistido a la junta por cualquier causa o cuando hayan sido indebidamente privados de su derecho de voto.

Por salvar el voto ha de entenderse manifestarse en contra del acuerdo mediante el voto en contra del acuerdo, lo que debe constar en el acta de la junta de propietarios.

Antonio Barrera

PROTECCION DE DATOS Y COMUNIDADES DE PROPIETARIOS. La Agencia Española de Protección de Datos ha publicado la guía ‘Protección de datos y administración de fincas’ para informar a las comunidades de propietarios y a los Administradores de Fincas y facilitarles el cumplimiento de la normativa de protección de datos.

Las comunidades de propietarios están sometidas a las obligaciones de la LOPD. La AEPD ha publicado una guía para su cumplimiento

Todas las comunidades de propietarios son responsables del tratamiento de ficheros de datos personales, por eso están obligadas a cumplir la Ley Orgánica de Protección de Datos Personales, y desde el mes de mayo de 2018, el Reglamento Europeo de Protección de Datos.

Los Administradores de Fincas ejercen como encargados del tratamiento de los datos y de los ficheros de datos personales de las comunidades de propietarios que administran, y por eso también están obligados a cumplir la normativa de protección de datos.

El Reglamento Europeo de Protección de Datos dispone que el   responsable del tratamiento, en este caso, la comunidad de propietarios, debe elegir un encargado del tratamiento que ofrezca garantías suficientes respecto a la implantación y el mantenimiento de las medidas técnicas y organizativas apropiadas, de acuerdo con lo establecido en el propio Reglamento, y que garantice la protección de los derechos de los afectados por el tratamiento de sus datos personales.

Esto impone una obligación de diligencia en la elección al responsable del tratamiento, pues debe cerciorarse de que el encargado del tratamiento   ofrezca suficientes garantías en lo referente a conocimientos especializados, fiabilidad y recursos, con vistas a la aplicación de medidas técnicas y organizativas que cumplan los requisitos y la seguridad exigidas por el Reglamento.

Se crea, por tanto, una doble exigencia: para la comunidad de propietarios elegir al Administrador de Fincas que le ofrezca la garantía suficiente de que los datos serán tratados con capacidad, fiabilidad y seguridad; y, para los Administradores de Fincas, formarse adecuadamente y aplicar las medidas técnicas y organizativas que garanticen el correcto tratamiento de los datos de carácter personal de las comunidades de propietarios que administren.

Guia Proteccion datos administracion fincas aepd.pdf

COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y ACTIVIDADES DAÑOSAS PARA LA FINCA O QUE CONTRAVENGAN LAS DISPOSICIONES GENERALES SOBRE ACTIVIDADES MOLESTAS, INSALUBRES, NOCIVAS, PELIGROSAS O ILÍCITAS. ¿QUÉ HACER PARA EVITARLAS?

El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe al propietario y al ocupante de los pisos y locales desarrollar en ellos o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Es fácil definir o identificar las actividades insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, pero no es tan fácil hacerlo con las actividades molestas.

Caben diversas interpretaciones de lo que es una actividad molesta, pero la más común y la que acoge la jurisprudencia, es aquella que mantiene que deben entenderse como molestas, junto a las de puro contenido administrativo, todas aquellas que privan o dificultan a los demás el normal y adecuado uso y disfrute de una cosa o derecho, bien se trate de actos de emulación por lo que sin producir beneficio o ventaja alguna al propietario originen un perjuicio a los demás, bien sean inmisiones que excedan los límites de la normal tolerancia proyectando sus consecuencias sobre la propiedad de otros perturbando su adecuado uso y disfrute.

Pueden incluirse en tal concepto de actividades molestas, las actividades ruidosas y las conductas incívicas que de manera notoria y ostensible afecten a la pacífica convivencia, perturbando lo que es usual y corriente en las relaciones sociales o, como dice la Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal, “que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica”.

Los restantes integrantes de la comunidad de propietarios no tienen obligación de soportar las actividades dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y para ello pueden ejercer la acción de cesación regulada en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Para el ejercicio de la acción, que ha de formalizarse mediante demanda de juicio ordinario, debe la comunidad de propietarios cumplir una serie de trámites sin los que no es posible que prospere la reclamación judicial.

Lo primero que exige la Ley de Propiedad Horizontal para que la comunidad de propietarios puede plantear demanda para que cese la actividad que perturba la convivencia de la comunidad es requerir al propietario, y en su caso, al ocupante del piso o local para que cese en la actividad.

En el caso de que la actividad no cese la comunidad de propietarios debe convocar Junta de propietarios para tratar dentro de su orden del día el ejercicio de la acción de cesación.

Una vez que la Junta de propietarios acuerde el ejercicio de acciones y faculte al presidente a formalizar la demanda, puede plantearse la demanda en la que, además de interesar el cese de la actividad considerada dañosa para la finca o que contraviene las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas por la junta de propietarios, puede solicitarse la privación del uso de la vivienda o local por un plazo máximo de tres años.  Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.