IMPUGNACION DE ACUERDOS DE LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS. ¿QUIENES ESTÁN LEGITIMADOS?

El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que “Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.”

De acuerdo con lo anterior solo estarán legitimados para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios quienes estén al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o hayan procedido previamente a la consignación judicial de las mismas y se encuentren en cualquiera de los siguientes supuestos:

1.- Hayan asistido a la junta y votado en contra del acuerdo salvando su voto.
2.- No hayan asistido a la junta por cualquier causa.
3.- Hayan sido indebidamente privados de su derecho de voto.

El primero de los requisitos,  “estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas” supone que solo tienen legitimación para impugnar los acuerdos quienes en el momento de presentar la demanda estén al corriente en los pagos de cuotas o hayan consignado previamente lo adeudado.

El último inciso del punto segundo del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal introduce una excepción a la norma general que se aplica a aquellos acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

Esta excepción no es de aplicación a cualquier acuerdo que tenga trascendencia económica, ni a aquellos en que se establecen las cuotas ordinarias o extraordinarias, sino que solo es aplicable a los acuerdos que alteren el sistema de distribución de los gastos entre los comuneros, bien alterando el porcentaje de participación establecido en la división horizontal, bien alterando el sistema de distribución establecido por acuerdo comunitario.

El Tribunal Supremo ha fijado doctrina sobre la excepción del último inciso del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal en la Sentencia número 613/2013 de 22 octubre en el siguiente sentido:  «Cuando el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios, se incluyen en el ámbito de la excepción no solo a los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal sino también los demás acuerdos de la junta que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, tanto de manera permanente como ocasional. No se incluye en la excepción la impugnación de cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ) o el “especialmente establecido” en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o suspendido cautelarmente en su eficacia».

En el fundamento de derecho sexto de la citada sentencia se explica ampliamente como debe entenderse tal doctrina y que no todo acuerdo con contenido económico se puede entender incluido en la excepción del requisito de procedibilidad de estar al corriente del pago de las cuotas:

“Pero no puede aceptarse, como pretenden los recurrentes, que cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, cualquier acuerdo del que resulte la «cantidad de dinero concreta que deba pagar el sujeto para atender los gastos comunitarios», en palabras del recurso, haya de incluirse en esta excepción. Los acuerdos que liquidan la deuda de un propietario con la comunidad, los que aprueban el presupuesto del ejercicio o lo liquidan y fijan de este modo el importe de lo que cada propietario debe pagar, los que establecen derramas extraordinarias para atender determinadas contingencias, etc., no pueden considerarse incluidos en la excepción referida en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ) o el “especialmente establecido” en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o al menos suspendido cautelarmente en su eficacia”

La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 671/2011, de 14 de octubre, recurso núm. 635/2008 , declaró que la segunda parte del art. 18.2 “introduce una regla de procedibilidad y una excepción,” lo que supone que ante el incumplimiento de dicho requisito no puede tenerse por legitimados a los impugnantes y no puede entrarse en el fondo del asunto.

Los comuneros que estén al corriente de los pagos o consignado previamente, estarán legitimados para impugnar los acuerdos, cuando hayan asistido a la junta y votado en contra del acuerdo salvando su voto, cuando no hayan asistido a la junta por cualquier causa o cuando hayan sido indebidamente privados de su derecho de voto.

Por salvar el voto ha de entenderse manifestarse en contra del acuerdo mediante el voto en contra del acuerdo, lo que debe constar en el acta de la junta de propietarios.

Antonio Barrera

PROTECCION DE DATOS Y COMUNIDADES DE PROPIETARIOS. La Agencia Española de Protección de Datos ha publicado la guía ‘Protección de datos y administración de fincas’ para informar a las comunidades de propietarios y a los Administradores de Fincas y facilitarles el cumplimiento de la normativa de protección de datos.

Todas las comunidades de propietarios son responsables del tratamiento de ficheros de datos personales, por eso están obligadas a cumplir la Ley Orgánica de Protección de Datos Personales, y desde el mes de mayo de 2018, el Reglamento Europeo de Protección de Datos.

Los Administradores de Fincas ejercen como encargados del tratamiento de los datos y de los ficheros de datos personales de las comunidades de propietarios que administran, y por eso también están obligados a cumplir la normativa de protección de datos.

El Reglamento Europeo de Protección de Datos dispone que el   responsable del tratamiento, en este caso, la comunidad de propietarios, debe elegir un encargado del tratamiento que ofrezca garantías suficientes respecto a la implantación y el mantenimiento de las medidas técnicas y organizativas apropiadas, de acuerdo con lo establecido en el propio Reglamento, y que garantice la protección de los derechos de los afectados por el tratamiento de sus datos personales.

Esto impone una obligación de diligencia en la elección al responsable del tratamiento, pues debe cerciorarse de que el encargado del tratamiento   ofrezca suficientes garantías en lo referente a conocimientos especializados, fiabilidad y recursos, con vistas a la aplicación de medidas técnicas y organizativas que cumplan los requisitos y la seguridad exigidas por el Reglamento.

Se crea, por tanto, una doble exigencia: para la comunidad de propietarios elegir al Administrador de Fincas que le ofrezca la garantía suficiente de que los datos serán tratados con capacidad, fiabilidad y seguridad; y, para los Administradores de Fincas, formarse adecuadamente y aplicar las medidas técnicas y organizativas que garanticen el correcto tratamiento de los datos de carácter personal de las comunidades de propietarios que administren.

Guia Proteccion datos administracion fincas aepd.pdf

COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y ACTIVIDADES DAÑOSAS PARA LA FINCA O QUE CONTRAVENGAN LAS DISPOSICIONES GENERALES SOBRE ACTIVIDADES MOLESTAS, INSALUBRES, NOCIVAS, PELIGROSAS O ILÍCITAS. ¿QUÉ HACER PARA EVITARLAS?

El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe al propietario y al ocupante de los pisos y locales desarrollar en ellos o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Es fácil definir o identificar las actividades insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, pero no es tan fácil hacerlo con las actividades molestas.

Caben diversas interpretaciones de lo que es una actividad molesta, pero la más común y la que acoge la jurisprudencia, es aquella que mantiene que deben entenderse como molestas, junto a las de puro contenido administrativo, todas aquellas que privan o dificultan a los demás el normal y adecuado uso y disfrute de una cosa o derecho, bien se trate de actos de emulación por lo que sin producir beneficio o ventaja alguna al propietario originen un perjuicio a los demás, bien sean inmisiones que excedan los límites de la normal tolerancia proyectando sus consecuencias sobre la propiedad de otros perturbando su adecuado uso y disfrute.

Pueden incluirse en tal concepto de actividades molestas, las actividades ruidosas y las conductas incívicas que de manera notoria y ostensible afecten a la pacífica convivencia, perturbando lo que es usual y corriente en las relaciones sociales o, como dice la Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal, “que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica”.

Los restantes integrantes de la comunidad de propietarios no tienen obligación de soportar las actividades dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y para ello pueden ejercer la acción de cesación regulada en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Para el ejercicio de la acción, que ha de formalizarse mediante demanda de juicio ordinario, debe la comunidad de propietarios cumplir una serie de trámites sin los que no es posible que prospere la reclamación judicial.

Lo primero que exige la Ley de Propiedad Horizontal para que la comunidad de propietarios puede plantear demanda para que cese la actividad que perturba la convivencia de la comunidad es requerir al propietario, y en su caso, al ocupante del piso o local para que cese en la actividad.

En el caso de que la actividad no cese la comunidad de propietarios debe convocar Junta de propietarios para tratar dentro de su orden del día el ejercicio de la acción de cesación.

Una vez que la Junta de propietarios acuerde el ejercicio de acciones y faculte al presidente a formalizar la demanda, puede plantearse la demanda en la que, además de interesar el cese de la actividad considerada dañosa para la finca o que contraviene las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas por la junta de propietarios, puede solicitarse la privación del uso de la vivienda o local por un plazo máximo de tres años.  Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.