Tras las dos sentencias dictadas por el Tribunal Supremo el día 3 de octubre de 2024, ha quedado definitivamente aclarado que es posible prohibir los apartamentos turísticos las comunidades de propietarios. Desde que todos los medios de comunicación dieron publicidad a las sentencias dictadas por el Tribunal Supremo muchas comunidades de propietarios se han planteado la pregunta de cómo prohibir los apartamentos turísticos en mi comunidad.
En esta publicación damos respuesta a esta pregunta.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que “El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística), en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”
El apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal se introdujo en la ley en marzo de 2019 y desde entonces se ha mantenido una discusión doctrinal sobre el alcance de la expresión «limite o condicione» y si dicho precepto permitía prohibir los apartamentos turísticos en las comunidades de propietarios.
¿Qué ha dicho el Tribunal Supremo?
El Tribunal Supremo en dos sentencias dictadas el día 3 de octubre de 2024 ha fijado doctrina jurisprudencial en el sentido de que ha de entenderse que la expresión «limite o condicione» que contiene el art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal no excluye la prohibición, por lo que está permitido prohibir los apartamentos turísticos en las comunidades de propietarios.
¿Qué trámites hay que realizar para prohibir los apartamentos turísticos en la Comunidad de propietarios?
Para que una comunidad de propietarios pueda prohibir los apartamentos turísticos en las viviendas es necesario la adopción de un acuerdo en tal sentido por la Junta de propietarios.
Para ello hay que seguir el siguiente procedimiento.
1.- Convocar Junta de Propietarios incluyendo un punto en el orden del día lo referente a la regulación o prohibición del uso como apartamento turístico de las viviendas.
2.- Someter a votación la propuesta de prohibir los apartamentos turísticos en la comunidad de propietarios, que debe incluir el texto a introducir en los estatutos comunitarios.
3.- Adoptar el acuerdo favorable a la prohibición y la modificación de los estatutos de la comunidad de propietarios. El acuerdo tiene que adoptarse por la doble mayoría de tres quintos de los propietarios que además representen más de tres quintos de las cuotas de participación en los elementos comunes.
4.- Elevar a escritura pública el acuerdo de la junta de propietarios.
5.- Inscribir el acuerdo de prohibir los apartamentos turísticos mediante la modificación estatutaria en la hoja de la finca dividida en Propiedad Horizontal en el Registro de la Propiedad.
¿El acuerdo de prohibir los apartamentos turísticos obliga a todos los propietarios actuales y futuros?
El acuerdo de prohibir los apartamentos turísticos en la comunidad obliga a todos los propietarios actuales y también a los futuros propietarios siempre y cuando la prohibición incluida en los estatutos comunitarios se inscriba en el Registro de la Propiedad.
Por eso, para que tenga efectos frente a terceros, es muy importante inscribir la modificación estatutaria en el Registro de la Propiedad.
¿Qué ocurre si ya hay apartamentos turísticos en la comunidad?
Tanto la ley como la doctrina emanada del Tribunal Supremo son claras, el acuerdo de prohibir los apartamentos turísticos en la comunidad no tiene efectos retroactivos, por lo que no puede imponerse a los propietarios de viviendas que con anterioridad a la adopción del acuerdo ya vinieran desarrollando la explotación de apartamentos turísticos en el edificio.
¿Es necesario en todos los casos el acuerdo para prohibir los apartamentos turísticos?
No siempre es necesario que la Junta de propietarios adopte el acuerdo de prohibir los apartamentos turísticos en la comunidad.
Tal acuerdo no es necesario si los estatutos de la comunidad de propietarios ya contienen la prohibición de destinar las viviendas a un uso diferente al residencial o a hospederías, pensiones o cualquier otro tipo de uso turístico.
Si en su comunidad está planteándose prohibir los apartamentos turísticos es conveniente que se asesore antes de iniciar los trámites.
Si quieres consultar sobre esta cuestión puede hacerlo utilizando este cuestionario.
Para conocer más detalles sobre las resoluciones dictadas por el Tribunal Supremo puede consultar la sentencia número 1.232/2024 de 3 de octubre de 2024 en el este ENLACE.