LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ CON SEDE EN ALGECIRAS DECLARA CONTRARIAS A DERECHO LAS OBRAS EJECUTADAS EN EL EDIFICIO REAL VELADA PARA LA INSTALACIÓN DE LA SEDE JUDICIAL DE LA LÍNEA DE LA CONCEPCIÓN Y ORDENA DEVOLVER EL EDIFICIO AL ESTADO ANTERIOR A LA EJECUCIÓN DE LAS OBRAS.

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LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ CON SEDE EN ALGECIRAS DECLARA CONTRARIAS A DERECHO LAS OBRAS EJECUTADAS EN EL EDIFICIO REAL VELADA PARA LA INSTALACIÓN DE LA SEDE JUDICIAL DE LA LÍNEA DE LA CONCEPCIÓN Y ORDENA DEVOLVER EL EDIFICIO AL ESTADO ANTERIOR A LA EJECUCIÓN DE LAS OBRAS

LA SENTENCIA 

                En sentencia dictada el 18 de mayo de 2020 y notificada a las partes en los primeros días del mes de junio la Audiencia Provincial de Cádiz da la razón íntegramente a la comunidad de propietarios del Edificio Real Velada que se ha opuesto, desde antes de su inicio, a la ejecución de las obras llevadas a cabo por la propietaria de los locales de la planta baja y de la entreplanta del edificio para adaptarlos para la instalación de la sede de los juzgados de La Línea de la Concepción.

                La Audiencia Provincial condena a la propietaria de los locales a devolver el edificio a su estado original en lo que afecta a los elementos comunes siguientes: forjados, fachadas de la entreplanta, patios interiores y laterales y bajantes.

LA POSTURA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

                La comunidad de propietarios se opuso desde el principio a las obras porque afectan a elementos comunes del edificio y no cuentan con la necesaria autorización de la junta de propietarios.

LA PRIMERA BATALLA JUDICIAL

                La batalla judicial de la comunidad de propietarios se inició en octubre del año 2015 cuando solicitó al Juzgado la paralización de las obras.  El Juzgado de Primera Instancia Tres de La Línea de la Concepción ordenó la paralización de las obras durante unos meses.

En diciembre de 2015 el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia por la que desestimó la petición de paralización de las obras de la comunidad de propietarios y autorizó la continuación de las obras porque consideró que las obras no afectaban a elementos comunes.

                La comunidad de propietarios formuló recurso de apelación contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia ante Audiencia Provincial que estimó el recurso de la comunidad de propietarios y declaró que era procedente la paralización de las obras, pues se habían ejecutado afectando a elementos comunes del edificio.  En la fecha de la sentencia de la Audiencia Provincial las obras estaban terminadas, por lo que la victoria judicial de la comunidad de propietarios no tuvo efectos prácticos.

LA SEGUNDA Y DEFINITIVA BATALLA JUDICIAL

                Considerando la comunidad de propietarios que las obras eran ilegales por afectar a elementos comunes del edificio y no contar con la autorización de la junta de propietarios planteó, en enero de 2017, demanda solicitando que se declararan contrarias a derecho las obras en lo que afectan a los patios interiores y lateral, los forjados y la estructura del edificio, los bajantes y las fachadas de la entreplanta, todos ellos elementos comunes del edificio.

                La propietaria de los locales se opuso la demandada manteniendo que las obras son conforme a derecho.

                El Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de La Línea de la Concepción, tras no pocos retrasos y vicisitudes, como el intento de la titular del juzgado de abstenerse del conocimiento del procedimiento justificándolo en la afirmación de tener interés en el mismo por afectar a su lugar de trabajo, dictó sentencia en mayo de 2019 por la que estimó parcialmente la demanda formulada por la comunidad de propietarios declarando contrarias a derecho las obras que afectaron a los patios, los bajantes y las fachadas de la entreplanta. En la sentencia se declaró conformes a derecho la unión de las plantas baja y entreplanta mediante la instalación de un montacargas y escaleras, previa rotura de los forjados.

El juzgado condenó en la sentencia  a la propietaria de los locales a devolver a su estado original los elementos afectados por las obras declaradas contrarias a derecho.

                Contra dicha sentencia formularon recurso de apelación las dos partes, la comunidad de propietarios para que se estimara íntegramente la demanda y se declararan contrarias a derecho todas las obras que afectan a elementos comunes del edificio; y la propietaria de los locales para que se desestimara íntegramente la demanda y se declararán  conformes a derecho todas las obras ejecutadas.

  LA SENTENCIA DEFINITIVA

                La Audiencia Provincial de Cádiz con sede en Algeciras ha dado finalmente la razón a la comunidad de propietarios, ha estimado íntegramente la demanda y ha declarado contrarias a derecho las obras en todo lo que afectan a los siguientes elementos comunes de edificio: elementos estructurales como vigas y forjados; patios interiores y lateral, sus fachadas, vuelo y suelo; bajantes de desagüe; y fachadas de la entreplanta.    En la entreplanta declara que es autorizable sólo la apertura de los huecos inicialmente proyectados y ejecutados en los paramentos, sin variación de su tamaño o ubicación, salvo autorización previa de la Comunidad.

                Como consecuencia de la declaración de contrarias a derecho de las obras, la Audiencia Provincial condena a la propietaria de los locales a  devolver   los   elementos   comunes afectados   por   las   obras   a   su   estado   anterior   al   inicio   de   las   mismas,   con   el apercibimiento de ejecutarse a su costa.

 LOS FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA

                La sentencia declara contrarias a derecho las obras porque considera que todos los elementos arquitectónicos señalados por la comunidad de propietarios como elementos comunes, los patios, los elementos estructurales como forjados y viguetas, los bajantes y las fachadas de la entreplanta, son realmente elementos comunes del edificio.

                La Audiencia Provincial, siguiendo la jurisprudencia pacífica y reiterada del Tribunal Supremo, declara que los patios son elemento comunes por naturaleza y que para que los patios sean considerados como elementos privativos debe expresarse así en el título constitutivo  o  en   los estatutos  o bien   reconocerse así por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.

                Respecto de los forjados afectados por las obras la Audiencia Provincial mantiene son claramente elementos comunes, pues dentro de lo que se denomina «estructura» del inmueble se incluye todo lo que forma parte de la armadura de fábrica del edificio, como los forjados, pues si hay algo que realmente ostenta la consideración de común es la estructura de la finca.

                Igual consideración de elemento común tiene respectos de los bajantes.

               Las fachadas de la entreplanta se consideran también elemento común porque, a diferencia de las de la planta baja que se encontraban sin terminar en el momento de la finalización de la construcción del edificio, las fachadas de la entreplanta se encontraban completamente terminadas, con los paramentos recubiertos con el mismo material y color que el de las plantas superiores y con los huecos para las futuras ventanas marcados y ejecutados sobre la fachada, pero cubiertos con placas de cartón yeso tipo pladur o tabique de ladrillo, y con dicho aspecto se entregó el edificio a la comunidad de propietarios y a los nuevos adquirentes.

                Como consecuencia de ello, y siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo y las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, declara que la ejecución de obras en elementos comunes requiere del consentimiento unánime de la comunidad de propietarios, sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio para los   propietarios o afecten o no a la seguridad o configuración exterior del edificio.

LAS CONSECUENCIAS DE LA SENTENCIA: INUTILIDAD DE LOS LOCALES COMO SEDE JUDICIAL

                La ejecución de las obras impedirá el uso de los locales como sede judicial pues supondrá la eliminación de las escaleras y los ascensores que comunican la planta baja con la entreplanta y reducirá sensiblemente la superficie ocupada por los juzgados.

                La comunidad de propietarios ya ha solicitado la ejecución provisional de la sentencia de primera instancia, y en los próximos días solicitará la ejecución de la sentencia dictada por la audiencia provincial.

NUESTRA SATISFACCIÓN Y LA DE NUESTRO CLIENTE

                Para nuestro cliente,  la comunidad de propietarios del Edificio Real Velada, supone una gran satisfacción que los tribunales la hayan dado la razón ante un abuso tan evidente por parte de la propietaria de los locales, que fue la promotora del edificio, aunque se lamentan de que la justicia haya tardado casi cinco años en reconocer el manifiesto abuso llevado a cabo por la propietaria de los locales y temen que la ejecución de la sentencia pueda ser lenta dadas las características especiales del caso.

                Para nosotros es también una gran satisfacción haber logrado la satisfacción de nuestro cliente, especialmente por las dificultades que nos hemos encontrado por la reticencia de los juzgados de primera instancia de reconocer la ilegalidad de unas obras manifiestamente contrarias a derecho.

                Algunos nos recomendaron no asumir la defensa de la comunidad de propietarios pues se preveía que los jueces de la Línea de la Concepción serían reticentes a estimar la demanda porque ello supondría que los locales quedarían inservibles para albergar la sede judicial. De hecho las sentencias de primera instancia han dado la razón a aquellos que nos decían que no lo conseguiríamos.  No hicimos caso de aquellas recomendaciones porque considerábamos que la comunidad de propietarios tenía razón y porque para nosotros era un reto interesante. Hoy nos alegramos de haber asumido la defensa de los intereses de la comunidad de propietarios.

Antonio Barrera

Puede consultar la sentencia completa y ver fotografías del edificio en los siguientes documentos:

SENTENCIA-AUDIENCIA-PROVINCIAL-ORDINARIO-REAL-VELADA

FOTOGRAFIAS-FACHADAS-ANTES-OBRAS

FOTOGRAFIAS-FACHADAS-DESPUES-OBRAS

FOTOGRAFIAS-ESTADO-ORIGINAL-PATIOS

FOTOS-PATIOS-DURANTE-Y-DESPUES-OBRAS

REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL INTRODUCIDA POR EL REAL DECRETO-LEY 7/2019, DE 1 DE MARZO, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER.

El Real Decreto Ley 7/2019 que publica hoy 5 de marzo el BOE y que entra en vigor el día 6 de marzo de 2019, introduce modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal que afectan a tres cuestiones.

1.- El fondo de reserva, que se incrementa del 5 al 10 por ciento del último presupuesto ordinario y permite aplicar tales recursos a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad.

2.- Obras de obras de accesibilidad, incluyendo como obligatoria su ejecución en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

3.- Viviendas de uso turístico, introduciéndose un apartado en el artículo 17 para fijar la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda destinada a usos turísticos.

Puede descargar el cuadro comparativo de los textos afectado por la reforma en el siguiente documento:

CUADRO-COMPARATIVO-REFORMA-LPH-RDL-7-2019

PROTECCION DE DATOS Y COMUNIDADES DE PROPIETARIOS. La Agencia Española de Protección de Datos ha publicado la guía ‘Protección de datos y administración de fincas’ para informar a las comunidades de propietarios y a los Administradores de Fincas y facilitarles el cumplimiento de la normativa de protección de datos.

Todas las comunidades de propietarios son responsables del tratamiento de ficheros de datos personales, por eso están obligadas a cumplir la Ley Orgánica de Protección de Datos Personales, y desde el mes de mayo de 2018, el Reglamento Europeo de Protección de Datos.

Los Administradores de Fincas ejercen como encargados del tratamiento de los datos y de los ficheros de datos personales de las comunidades de propietarios que administran, y por eso también están obligados a cumplir la normativa de protección de datos.

El Reglamento Europeo de Protección de Datos dispone que el   responsable del tratamiento, en este caso, la comunidad de propietarios, debe elegir un encargado del tratamiento que ofrezca garantías suficientes respecto a la implantación y el mantenimiento de las medidas técnicas y organizativas apropiadas, de acuerdo con lo establecido en el propio Reglamento, y que garantice la protección de los derechos de los afectados por el tratamiento de sus datos personales.

Esto impone una obligación de diligencia en la elección al responsable del tratamiento, pues debe cerciorarse de que el encargado del tratamiento   ofrezca suficientes garantías en lo referente a conocimientos especializados, fiabilidad y recursos, con vistas a la aplicación de medidas técnicas y organizativas que cumplan los requisitos y la seguridad exigidas por el Reglamento.

Se crea, por tanto, una doble exigencia: para la comunidad de propietarios elegir al Administrador de Fincas que le ofrezca la garantía suficiente de que los datos serán tratados con capacidad, fiabilidad y seguridad; y, para los Administradores de Fincas, formarse adecuadamente y aplicar las medidas técnicas y organizativas que garanticen el correcto tratamiento de los datos de carácter personal de las comunidades de propietarios que administren.

Guia Proteccion datos administracion fincas aepd.pdf

COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y ACTIVIDADES DAÑOSAS PARA LA FINCA O QUE CONTRAVENGAN LAS DISPOSICIONES GENERALES SOBRE ACTIVIDADES MOLESTAS, INSALUBRES, NOCIVAS, PELIGROSAS O ILÍCITAS. ¿QUÉ HACER PARA EVITARLAS?

El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe al propietario y al ocupante de los pisos y locales desarrollar en ellos o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Es fácil definir o identificar las actividades insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, pero no es tan fácil hacerlo con las actividades molestas.

Caben diversas interpretaciones de lo que es una actividad molesta, pero la más común y la que acoge la jurisprudencia, es aquella que mantiene que deben entenderse como molestas, junto a las de puro contenido administrativo, todas aquellas que privan o dificultan a los demás el normal y adecuado uso y disfrute de una cosa o derecho, bien se trate de actos de emulación por lo que sin producir beneficio o ventaja alguna al propietario originen un perjuicio a los demás, bien sean inmisiones que excedan los límites de la normal tolerancia proyectando sus consecuencias sobre la propiedad de otros perturbando su adecuado uso y disfrute.

Pueden incluirse en tal concepto de actividades molestas, las actividades ruidosas y las conductas incívicas que de manera notoria y ostensible afecten a la pacífica convivencia, perturbando lo que es usual y corriente en las relaciones sociales o, como dice la Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal, “que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica”.

Los restantes integrantes de la comunidad de propietarios no tienen obligación de soportar las actividades dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y para ello pueden ejercer la acción de cesación regulada en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Para el ejercicio de la acción, que ha de formalizarse mediante demanda de juicio ordinario, debe la comunidad de propietarios cumplir una serie de trámites sin los que no es posible que prospere la reclamación judicial.

Lo primero que exige la Ley de Propiedad Horizontal para que la comunidad de propietarios puede plantear demanda para que cese la actividad que perturba la convivencia de la comunidad es requerir al propietario, y en su caso, al ocupante del piso o local para que cese en la actividad.

En el caso de que la actividad no cese la comunidad de propietarios debe convocar Junta de propietarios para tratar dentro de su orden del día el ejercicio de la acción de cesación.

Una vez que la Junta de propietarios acuerde el ejercicio de acciones y faculte al presidente a formalizar la demanda, puede plantearse la demanda en la que, además de interesar el cese de la actividad considerada dañosa para la finca o que contraviene las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas por la junta de propietarios, puede solicitarse la privación del uso de la vivienda o local por un plazo máximo de tres años.  Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.