LA REFORMA DEL ARTÍCULO 21 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL PARA EVITAR LA MOROSIDAD EN LA COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

LA REFORMA DEL ARTÍCULO 21 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL PARA EVITAR LA MOROSIDAD EN LA COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.

El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal ha sufrido una nueva reforma para evitar la morosidad en las comunidades de propietarios.

La reforma ha sido introducida por la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del plan de recuperación, transformación y resiliencia y ha entrado en vigor el día 16 de junio de 2022.

MEDIDAS DISUASORIAS FRENTE A LA MOROSIDAD.

El nuevo texto del punto primero del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal faculta expresamente a las juntas de propietarios de las comunidades de propietarios para acordar como medidas disuasorias frente a la morosidad el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones.

Las medidas antimorosidad no pueden ser abusivas o desproporcionadas ni pueden afectar a la habitabilidad de los inmuebles.

La privación del uso de servicios o instalaciones no pueden afectar a servicios como el ascensor u otros medios para permitir el acceso al edificio o a las viviendas ni a otros servicios considerados necesarios, como el acceso a las telecomunicaciones, pero si pueden afectar a servicios no necesarios, como pueden ser las pistas deportivas, las zonas recreativas o las piscinas.

Las medidas no podrán tener carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad.

En todos los casos los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente en el caso de que se haga efectivo.

EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL PARA LA RECLAMACION DE CUOTAS IMPAGADAS

La comunidad de propietarios podrá reclamar del propietario moroso el pago todas de las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

La demanda deberá dirigirse contra quien sea el obligado al pago y podrá dirigirse contra el titular registral de la finca  a los efectos de que soporte  la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre.

Si la comunidad de propietarios dispone del servicio de un secretario administrador profesional, éste podrá exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través del procedimiento monitorio, si así lo acordare la junta de propietarios.

DOCUMENTACION NECESARIA PARA INICIAR EL PROCEDIMIENTO MONITORIO

A la solicitud inicial del procedimiento monitorio se tendrá que acompañar la siguiente documentación:

1.- El certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente,  Si el secretario administrador es un profesional de la administración de fincas que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda no será necesaria la firma del presidente en el certificado.

2.- . El documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días.

Se podrán reclamar en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda.

GASTOS Y COSTES QUE PUEDE RECLAMAR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Serán a cargo del comunero deudor todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda a la comunidad de propietarios, en los que se pueden incluir los derivados de la intervención del secretario administrador profesional en la reclamación.

EMBARGO PREVENTIVO EN CASO DE OPOSICION DEL DEUDOR

Si el deudor se opone a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

El tribunal acordará obligatoriamente el embargo preventivo sin necesidad de que la comunidad de propietarios  preste caución. El deudor podrá enervar el embargo prestando las garantías suficiente del pago.

COSTAS JUDICIALES. HONORARIOS DE ABOGADO Y DERECHOS DE PROCURADOR

Si para la formalización de la solicitud inicial del proceso monitorio y la asistencia y representación en el procedimiento la comunidad de propietarios utiliza los servicios profesionales de abogado y/o procurador,  el deudor deberá pagar los honorarios y derechos que devenguen ambos profesionales por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal.  Los honorarios de abogado no podrán superar el tercio de la cantidad reclamada en el proceso monitorio.

Si el deudor se opone a la reclamación en el proceso monitorio se aplicarán las reglas generales en materia de costas, que se rigen por el principio del vencimiento, es decir, quien ve desestimadas íntegramente sus pretensiones debe pagar todas las costas del proceso.

Si la comunidad de propietarios obtiene una sentencia estimatoria de su pretensión el deudor tendrá que pagar los honorarios del abogado y los derechos del procurador de la comunidad de propietarios aunque su intervención no hubiera sido preceptiva.

Los honorarios del abogado y los derechos del procurador de la comunidad de propietarios en el proceso de ejecución también serán de cargo del deudor ejecutado.

MEDIACION Y ARBITRAJE

La reforma introduce expresamente la posibilidad de que la reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje.

Antonio Barrera para Barrera Abogados

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MEDIDAS EXTRAORDINARIAS APLICABLES A LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS DURANTE 2021

MEDIDAS EXTRAORDINARIAS APLICABLES A LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS DURANTE 2021

El BOE de hoy, 5 de mayo de 2021, publica el Real Decreto Ley 8/2021 por el que se por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, entre las que se incluyen medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios de las comunidades de propietarios.

El Real Decreto Ley  contiene dos conjuntos de medidas diferentes:

1.- Se suspenden, hasta el 31 de diciembre de 2021, las obligaciones de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal  y de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual.

Durante el mismo período, o hasta la celebración de la junta correspondiente, se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno, aunque a la entrada en vigor del real decreto ley hubiera expirado el plazo legal o estatutariamente establecido.

2.- Se autoriza la celebración de juntas de propietarios durante el periodo indicado cuando sea necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021.

En este caso, la junta de propietarios podrá celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, o sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que se respeten los requisitos fijados en el Real Decreto Ley.

En cualquier caso, podrán celebrarse juntas de propietarios de forma presencial cuando se garanticen las medidas de seguridad en cada momento aplicables.

Puede consultar el texto del Real Decreto Ley en este ENLACE o consultar las medidas en el siguiente documento:

RDL-8-2021-MEDIDAS-JUNTAS-DE-PROPIETARIOS

Antonio Barrera

LA INSTALACIÓN DE VELADORES EN ELEMENTOS COMUNES DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

LA INSTALACIÓN DE VELADORES EN ELEMENTOS COMUNES DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS. 

¿ES NECESARIA LA AUTORIZACIÓN DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS?

La instalación de veladores en elementos comunes por parte de los propietarios o arrendatarios de locales dedicados a negocios de hostelería suele ser un motivo de conflicto en el seno de las comunidades de propietarios si la instalación se ejecuta sin la autorización previa de la junta de propietarios.

Pero, ¿Es necesaria la autorización de la junta de propietarios para que sea considerada lícita la instalación?

LAS ZONAS COMUNES DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.

Numerosos edificios divididos en propiedad horizontal disponen de terrenos libres de edificación que pertenecen a la comunidad de propietarios y que se destinan a acerados, jardines, instalaciones deportivas o recreativas o aparcamientos.

Estos espacios de terrenos sin edificar son elementos comunes y como tales han de regirse por las disposiciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos de cada comunidad de propietarios.

DERECHOS Y OBLIGACIONES SOBRE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS Y LOS ELEMENTOS COMUNES

Los propietarios de cada piso o local tienen el derecho de propiedad y de uso singular exclusivo sobre su propio piso o local y la copropiedad, con los demás dueños de pisos y locales, sobre los elementos y servicios comunes del edificio.

Cada comunero podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, pero en el resto del inmueble, en los elementos comunes, no podrá realizar alteración alguna.

Son obligaciones de cada propietario, entre otras, respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

Al propietario y al ocupante de cada piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

¿PUEDE EL PROPIETARIO O ARRENDATARIO DE UN LOCAL COMERCIAL INSTALAR VELADORES EN LAS ZONAS COMUNES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

Dado que los propietarios de los pisos y locales pueden utilizar los elementos comunes conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho, puede considerarse que la instalación de veladores, para su uso como parte de una explotación económica, supone un uso de las zonas comunes que altera su destino natural  y que impide o limita su uso a los demás comuneros.

Como consecuencia de ello, la instalación de veladores y de mobiliario de hostelería en las zonas comunes de las comunidades de propietarios requiere de autorización de la junta de propietarios de la comunidad.

LA DOCTRINA DE LA JURISPRUDENCIA DE LOS TRIBUNALES

El Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales mantienen de forma unánime que la utilización de forma privativa de elementos comunes por parte de alguno de los propietarios de pisos y locales requiere de autorización expresa de la comunidad de propietarios expresada en junta.

Igual forma mantienen que las comunidades de propietarios tienen legitimación para actuar judicialmente contra quien ocupe o haga un uso privativo de los elementos comunes.

También mantienen que la tolerancia durante un tiempo no consolida ningún derecho a la ocupación por parte de los propietarios de pisos o locales.

¿CÓMO PUEDE ACTUAR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ANTE LA OCUPACIÓN DE ZONAS COMUNES?

En el caso de que el propietario de algún local comercial instale veladores o mobiliario de hostelería en las zonas comunes del edificio sin el consentimiento y autorización de la comunidad de propietarios, ésta puede iniciar un procedimiento judicial para que se declare que la ocupación es contraria a derecho y para que se condene al propietario del local a retirar y a no colocar en el futuro los veladores o el mobiliario de hostelería en las zonas comunes.

La demanda puede tener una doble fundamentación: una acción declarativa para que se declare el derecho de la comunidad y la falta de derechos del propietario del local unida a una acción de condena reclamando la retirada de las instalaciones y que no se coloquen de nuevo en el futuro; y la acción de cesación de actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Para que la comunidad de propietarios pueda formular la demanda es necesario que lo autorice la junta de propietarios y, en el caso de ejercitar la acción de cesación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, seguir el procedimiento establecido en dicho precepto.

Antonio Barrera para Barrera Abogados

LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ CON SEDE EN ALGECIRAS DECLARA CONTRARIAS A DERECHO LAS OBRAS EJECUTADAS EN EL EDIFICIO REAL VELADA PARA LA INSTALACIÓN DE LA SEDE JUDICIAL DE LA LÍNEA DE LA CONCEPCIÓN Y ORDENA DEVOLVER EL EDIFICIO AL ESTADO ANTERIOR A LA EJECUCIÓN DE LAS OBRAS.

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LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ CON SEDE EN ALGECIRAS DECLARA CONTRARIAS A DERECHO LAS OBRAS EJECUTADAS EN EL EDIFICIO REAL VELADA PARA LA INSTALACIÓN DE LA SEDE JUDICIAL DE LA LÍNEA DE LA CONCEPCIÓN Y ORDENA DEVOLVER EL EDIFICIO AL ESTADO ANTERIOR A LA EJECUCIÓN DE LAS OBRAS

LA SENTENCIA 

                En sentencia dictada el 18 de mayo de 2020 y notificada a las partes en los primeros días del mes de junio la Audiencia Provincial de Cádiz da la razón íntegramente a la comunidad de propietarios del Edificio Real Velada que se ha opuesto, desde antes de su inicio, a la ejecución de las obras llevadas a cabo por la propietaria de los locales de la planta baja y de la entreplanta del edificio para adaptarlos para la instalación de la sede de los juzgados de La Línea de la Concepción.

                La Audiencia Provincial condena a la propietaria de los locales a devolver el edificio a su estado original en lo que afecta a los elementos comunes siguientes: forjados, fachadas de la entreplanta, patios interiores y laterales y bajantes.

LA POSTURA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

                La comunidad de propietarios se opuso desde el principio a las obras porque afectan a elementos comunes del edificio y no cuentan con la necesaria autorización de la junta de propietarios.

LA PRIMERA BATALLA JUDICIAL

                La batalla judicial de la comunidad de propietarios se inició en octubre del año 2015 cuando solicitó al Juzgado la paralización de las obras.  El Juzgado de Primera Instancia Tres de La Línea de la Concepción ordenó la paralización de las obras durante unos meses.

En diciembre de 2015 el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia por la que desestimó la petición de paralización de las obras de la comunidad de propietarios y autorizó la continuación de las obras porque consideró que las obras no afectaban a elementos comunes.

                La comunidad de propietarios formuló recurso de apelación contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia ante Audiencia Provincial que estimó el recurso de la comunidad de propietarios y declaró que era procedente la paralización de las obras, pues se habían ejecutado afectando a elementos comunes del edificio.  En la fecha de la sentencia de la Audiencia Provincial las obras estaban terminadas, por lo que la victoria judicial de la comunidad de propietarios no tuvo efectos prácticos.

LA SEGUNDA Y DEFINITIVA BATALLA JUDICIAL

                Considerando la comunidad de propietarios que las obras eran ilegales por afectar a elementos comunes del edificio y no contar con la autorización de la junta de propietarios planteó, en enero de 2017, demanda solicitando que se declararan contrarias a derecho las obras en lo que afectan a los patios interiores y lateral, los forjados y la estructura del edificio, los bajantes y las fachadas de la entreplanta, todos ellos elementos comunes del edificio.

                La propietaria de los locales se opuso la demandada manteniendo que las obras son conforme a derecho.

                El Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de La Línea de la Concepción, tras no pocos retrasos y vicisitudes, como el intento de la titular del juzgado de abstenerse del conocimiento del procedimiento justificándolo en la afirmación de tener interés en el mismo por afectar a su lugar de trabajo, dictó sentencia en mayo de 2019 por la que estimó parcialmente la demanda formulada por la comunidad de propietarios declarando contrarias a derecho las obras que afectaron a los patios, los bajantes y las fachadas de la entreplanta. En la sentencia se declaró conformes a derecho la unión de las plantas baja y entreplanta mediante la instalación de un montacargas y escaleras, previa rotura de los forjados.

El juzgado condenó en la sentencia  a la propietaria de los locales a devolver a su estado original los elementos afectados por las obras declaradas contrarias a derecho.

                Contra dicha sentencia formularon recurso de apelación las dos partes, la comunidad de propietarios para que se estimara íntegramente la demanda y se declararan contrarias a derecho todas las obras que afectan a elementos comunes del edificio; y la propietaria de los locales para que se desestimara íntegramente la demanda y se declararán  conformes a derecho todas las obras ejecutadas.

  LA SENTENCIA DEFINITIVA

                La Audiencia Provincial de Cádiz con sede en Algeciras ha dado finalmente la razón a la comunidad de propietarios, ha estimado íntegramente la demanda y ha declarado contrarias a derecho las obras en todo lo que afectan a los siguientes elementos comunes de edificio: elementos estructurales como vigas y forjados; patios interiores y lateral, sus fachadas, vuelo y suelo; bajantes de desagüe; y fachadas de la entreplanta.    En la entreplanta declara que es autorizable sólo la apertura de los huecos inicialmente proyectados y ejecutados en los paramentos, sin variación de su tamaño o ubicación, salvo autorización previa de la Comunidad.

                Como consecuencia de la declaración de contrarias a derecho de las obras, la Audiencia Provincial condena a la propietaria de los locales a  devolver   los   elementos   comunes afectados   por   las   obras   a   su   estado   anterior   al   inicio   de   las   mismas,   con   el apercibimiento de ejecutarse a su costa.

 LOS FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA

                La sentencia declara contrarias a derecho las obras porque considera que todos los elementos arquitectónicos señalados por la comunidad de propietarios como elementos comunes, los patios, los elementos estructurales como forjados y viguetas, los bajantes y las fachadas de la entreplanta, son realmente elementos comunes del edificio.

                La Audiencia Provincial, siguiendo la jurisprudencia pacífica y reiterada del Tribunal Supremo, declara que los patios son elemento comunes por naturaleza y que para que los patios sean considerados como elementos privativos debe expresarse así en el título constitutivo  o  en   los estatutos  o bien   reconocerse así por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.

                Respecto de los forjados afectados por las obras la Audiencia Provincial mantiene son claramente elementos comunes, pues dentro de lo que se denomina «estructura» del inmueble se incluye todo lo que forma parte de la armadura de fábrica del edificio, como los forjados, pues si hay algo que realmente ostenta la consideración de común es la estructura de la finca.

                Igual consideración de elemento común tiene respectos de los bajantes.

               Las fachadas de la entreplanta se consideran también elemento común porque, a diferencia de las de la planta baja que se encontraban sin terminar en el momento de la finalización de la construcción del edificio, las fachadas de la entreplanta se encontraban completamente terminadas, con los paramentos recubiertos con el mismo material y color que el de las plantas superiores y con los huecos para las futuras ventanas marcados y ejecutados sobre la fachada, pero cubiertos con placas de cartón yeso tipo pladur o tabique de ladrillo, y con dicho aspecto se entregó el edificio a la comunidad de propietarios y a los nuevos adquirentes.

                Como consecuencia de ello, y siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo y las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, declara que la ejecución de obras en elementos comunes requiere del consentimiento unánime de la comunidad de propietarios, sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio para los   propietarios o afecten o no a la seguridad o configuración exterior del edificio.

LAS CONSECUENCIAS DE LA SENTENCIA: INUTILIDAD DE LOS LOCALES COMO SEDE JUDICIAL

                La ejecución de las obras impedirá el uso de los locales como sede judicial pues supondrá la eliminación de las escaleras y los ascensores que comunican la planta baja con la entreplanta y reducirá sensiblemente la superficie ocupada por los juzgados.

                La comunidad de propietarios ya ha solicitado la ejecución provisional de la sentencia de primera instancia, y en los próximos días solicitará la ejecución de la sentencia dictada por la audiencia provincial.

NUESTRA SATISFACCIÓN Y LA DE NUESTRO CLIENTE

                Para nuestro cliente,  la comunidad de propietarios del Edificio Real Velada, supone una gran satisfacción que los tribunales la hayan dado la razón ante un abuso tan evidente por parte de la propietaria de los locales, que fue la promotora del edificio, aunque se lamentan de que la justicia haya tardado casi cinco años en reconocer el manifiesto abuso llevado a cabo por la propietaria de los locales y temen que la ejecución de la sentencia pueda ser lenta dadas las características especiales del caso.

                Para nosotros es también una gran satisfacción haber logrado la satisfacción de nuestro cliente, especialmente por las dificultades que nos hemos encontrado por la reticencia de los juzgados de primera instancia de reconocer la ilegalidad de unas obras manifiestamente contrarias a derecho.

                Algunos nos recomendaron no asumir la defensa de la comunidad de propietarios pues se preveía que los jueces de la Línea de la Concepción serían reticentes a estimar la demanda porque ello supondría que los locales quedarían inservibles para albergar la sede judicial. De hecho las sentencias de primera instancia han dado la razón a aquellos que nos decían que no lo conseguiríamos.  No hicimos caso de aquellas recomendaciones porque considerábamos que la comunidad de propietarios tenía razón y porque para nosotros era un reto interesante. Hoy nos alegramos de haber asumido la defensa de los intereses de la comunidad de propietarios.

Antonio Barrera

Puede consultar la sentencia completa y ver fotografías del edificio en los siguientes documentos:

SENTENCIA-AUDIENCIA-PROVINCIAL-ORDINARIO-REAL-VELADA

FOTOGRAFIAS-FACHADAS-ANTES-OBRAS

FOTOGRAFIAS-FACHADAS-DESPUES-OBRAS

FOTOGRAFIAS-ESTADO-ORIGINAL-PATIOS

FOTOS-PATIOS-DURANTE-Y-DESPUES-OBRAS

REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL INTRODUCIDA POR EL REAL DECRETO-LEY 7/2019, DE 1 DE MARZO, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER.

El Real Decreto Ley 7/2019 que publica hoy 5 de marzo el BOE y que entra en vigor el día 6 de marzo de 2019, introduce modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal que afectan a tres cuestiones.

1.- El fondo de reserva, que se incrementa del 5 al 10 por ciento del último presupuesto ordinario y permite aplicar tales recursos a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad.

2.- Obras de obras de accesibilidad, incluyendo como obligatoria su ejecución en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

3.- Viviendas de uso turístico, introduciéndose un apartado en el artículo 17 para fijar la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda destinada a usos turísticos.

Puede descargar el cuadro comparativo de los textos afectado por la reforma en el siguiente documento:

CUADRO-COMPARATIVO-REFORMA-LPH-RDL-7-2019

IMPUGNACION DE ACUERDOS DE LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS. ¿QUIENES ESTÁN LEGITIMADOS?

El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que “Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.”

De acuerdo con lo anterior solo estarán legitimados para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios quienes estén al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o hayan procedido previamente a la consignación judicial de las mismas y se encuentren en cualquiera de los siguientes supuestos:

1.- Hayan asistido a la junta y votado en contra del acuerdo salvando su voto.
2.- No hayan asistido a la junta por cualquier causa.
3.- Hayan sido indebidamente privados de su derecho de voto.

El primero de los requisitos,  “estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas” supone que solo tienen legitimación para impugnar los acuerdos quienes en el momento de presentar la demanda estén al corriente en los pagos de cuotas o hayan consignado previamente lo adeudado.

El último inciso del punto segundo del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal introduce una excepción a la norma general que se aplica a aquellos acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

Esta excepción no es de aplicación a cualquier acuerdo que tenga trascendencia económica, ni a aquellos en que se establecen las cuotas ordinarias o extraordinarias, sino que solo es aplicable a los acuerdos que alteren el sistema de distribución de los gastos entre los comuneros, bien alterando el porcentaje de participación establecido en la división horizontal, bien alterando el sistema de distribución establecido por acuerdo comunitario.

El Tribunal Supremo ha fijado doctrina sobre la excepción del último inciso del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal en la Sentencia número 613/2013 de 22 octubre en el siguiente sentido:  «Cuando el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios, se incluyen en el ámbito de la excepción no solo a los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal sino también los demás acuerdos de la junta que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, tanto de manera permanente como ocasional. No se incluye en la excepción la impugnación de cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ) o el “especialmente establecido” en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o suspendido cautelarmente en su eficacia».

En el fundamento de derecho sexto de la citada sentencia se explica ampliamente como debe entenderse tal doctrina y que no todo acuerdo con contenido económico se puede entender incluido en la excepción del requisito de procedibilidad de estar al corriente del pago de las cuotas:

“Pero no puede aceptarse, como pretenden los recurrentes, que cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, cualquier acuerdo del que resulte la «cantidad de dinero concreta que deba pagar el sujeto para atender los gastos comunitarios», en palabras del recurso, haya de incluirse en esta excepción. Los acuerdos que liquidan la deuda de un propietario con la comunidad, los que aprueban el presupuesto del ejercicio o lo liquidan y fijan de este modo el importe de lo que cada propietario debe pagar, los que establecen derramas extraordinarias para atender determinadas contingencias, etc., no pueden considerarse incluidos en la excepción referida en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ) o el “especialmente establecido” en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o al menos suspendido cautelarmente en su eficacia”

La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 671/2011, de 14 de octubre, recurso núm. 635/2008 , declaró que la segunda parte del art. 18.2 “introduce una regla de procedibilidad y una excepción,” lo que supone que ante el incumplimiento de dicho requisito no puede tenerse por legitimados a los impugnantes y no puede entrarse en el fondo del asunto.

Los comuneros que estén al corriente de los pagos o consignado previamente, estarán legitimados para impugnar los acuerdos, cuando hayan asistido a la junta y votado en contra del acuerdo salvando su voto, cuando no hayan asistido a la junta por cualquier causa o cuando hayan sido indebidamente privados de su derecho de voto.

Por salvar el voto ha de entenderse manifestarse en contra del acuerdo mediante el voto en contra del acuerdo, lo que debe constar en el acta de la junta de propietarios.

Antonio Barrera

PROTECCION DE DATOS Y COMUNIDADES DE PROPIETARIOS. La Agencia Española de Protección de Datos ha publicado la guía ‘Protección de datos y administración de fincas’ para informar a las comunidades de propietarios y a los Administradores de Fincas y facilitarles el cumplimiento de la normativa de protección de datos.

Todas las comunidades de propietarios son responsables del tratamiento de ficheros de datos personales, por eso están obligadas a cumplir la Ley Orgánica de Protección de Datos Personales, y desde el mes de mayo de 2018, el Reglamento Europeo de Protección de Datos.

Los Administradores de Fincas ejercen como encargados del tratamiento de los datos y de los ficheros de datos personales de las comunidades de propietarios que administran, y por eso también están obligados a cumplir la normativa de protección de datos.

El Reglamento Europeo de Protección de Datos dispone que el   responsable del tratamiento, en este caso, la comunidad de propietarios, debe elegir un encargado del tratamiento que ofrezca garantías suficientes respecto a la implantación y el mantenimiento de las medidas técnicas y organizativas apropiadas, de acuerdo con lo establecido en el propio Reglamento, y que garantice la protección de los derechos de los afectados por el tratamiento de sus datos personales.

Esto impone una obligación de diligencia en la elección al responsable del tratamiento, pues debe cerciorarse de que el encargado del tratamiento   ofrezca suficientes garantías en lo referente a conocimientos especializados, fiabilidad y recursos, con vistas a la aplicación de medidas técnicas y organizativas que cumplan los requisitos y la seguridad exigidas por el Reglamento.

Se crea, por tanto, una doble exigencia: para la comunidad de propietarios elegir al Administrador de Fincas que le ofrezca la garantía suficiente de que los datos serán tratados con capacidad, fiabilidad y seguridad; y, para los Administradores de Fincas, formarse adecuadamente y aplicar las medidas técnicas y organizativas que garanticen el correcto tratamiento de los datos de carácter personal de las comunidades de propietarios que administren.

Guia Proteccion datos administracion fincas aepd.pdf

COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y ACTIVIDADES DAÑOSAS PARA LA FINCA O QUE CONTRAVENGAN LAS DISPOSICIONES GENERALES SOBRE ACTIVIDADES MOLESTAS, INSALUBRES, NOCIVAS, PELIGROSAS O ILÍCITAS. ¿QUÉ HACER PARA EVITARLAS?

El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe al propietario y al ocupante de los pisos y locales desarrollar en ellos o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Es fácil definir o identificar las actividades insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, pero no es tan fácil hacerlo con las actividades molestas.

Caben diversas interpretaciones de lo que es una actividad molesta, pero la más común y la que acoge la jurisprudencia, es aquella que mantiene que deben entenderse como molestas, junto a las de puro contenido administrativo, todas aquellas que privan o dificultan a los demás el normal y adecuado uso y disfrute de una cosa o derecho, bien se trate de actos de emulación por lo que sin producir beneficio o ventaja alguna al propietario originen un perjuicio a los demás, bien sean inmisiones que excedan los límites de la normal tolerancia proyectando sus consecuencias sobre la propiedad de otros perturbando su adecuado uso y disfrute.

Pueden incluirse en tal concepto de actividades molestas, las actividades ruidosas y las conductas incívicas que de manera notoria y ostensible afecten a la pacífica convivencia, perturbando lo que es usual y corriente en las relaciones sociales o, como dice la Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal, “que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica”.

Los restantes integrantes de la comunidad de propietarios no tienen obligación de soportar las actividades dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y para ello pueden ejercer la acción de cesación regulada en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Para el ejercicio de la acción, que ha de formalizarse mediante demanda de juicio ordinario, debe la comunidad de propietarios cumplir una serie de trámites sin los que no es posible que prospere la reclamación judicial.

Lo primero que exige la Ley de Propiedad Horizontal para que la comunidad de propietarios puede plantear demanda para que cese la actividad que perturba la convivencia de la comunidad es requerir al propietario, y en su caso, al ocupante del piso o local para que cese en la actividad.

En el caso de que la actividad no cese la comunidad de propietarios debe convocar Junta de propietarios para tratar dentro de su orden del día el ejercicio de la acción de cesación.

Una vez que la Junta de propietarios acuerde el ejercicio de acciones y faculte al presidente a formalizar la demanda, puede plantearse la demanda en la que, además de interesar el cese de la actividad considerada dañosa para la finca o que contraviene las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas por la junta de propietarios, puede solicitarse la privación del uso de la vivienda o local por un plazo máximo de tres años.  Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.