Algunos Juzgados y, especialmente, algunos Letrados de la Administración de Justicia han puesto en duda la Facultad de los secretarios administradores de fincas profesionales de las comunidades de propietarios de otorgar poder para pleitos a favor de procuradores para reclamar, en procedimiento monitorio, deudas liquidadas por las juntas de propietarios de las comunidades que administran.
LA FACULTAD DEL SECRETARIO ADMINISTRADOR PROFESIONAL DE REPRESENTAR A LA COMUNIDAD EN EL PROCEDIMIENTO MONITORIO DE RECLAMACIÓN DE CUOTAS PARA EL SOSTENIMIENTO DE LOS GASTOS COMUNES DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
El artículo 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su versión vigente desde el 16 de junio de 2022, dispone expresamente que las comunidades de propietarios podrán reclamar “al obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal” y que “El secretario administrador profesional, si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento.”
Conforme a este precepto resulta evidente que los secretarios administradores de fincas profesionales están legitimados para interponer en nombre de las comunidades de propietarios que administren las solicitudes iniciales de procedimiento monitorio en las que se reclame el pago de cuotas por gastos comunes y fondo de reserva de las comunidades de propietarios.
Este precepto contiene una norma especial de legitimación activa respecto de la norma general contenida en el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, concediendo capacidad de representación de la comunidad a los secretarios administradores profesionales para la formulación de la demanda en procedimiento monitorio en reclamación de cuotas para el sostenimiento de gastos comunes y constitución del fondo de reserva.
Sobre esta cuestión se ha pronunciado la jurisprudencia de las audiencias provinciales de forma unánime en el sentido de reconocer a los secretarios administradores de las comunidades de propietarios la facultad de representarlas en el procedimiento monitorio especial de reclamación de deudas para el sostenimiento de los gastos comunes. En este sentido podemos citar, a modo de ejemplo, las siguientes resoluciones de audiencias provinciales:
Audiencia Provincial de Cádiz (Sección 8ª) Auto número 10/2009 de 29 enero (JUR\2009\276578)
Que el problema viene determinado por el contenido del artículo 21 ya que si bien es evidente que el representante de la comunidad es el presidente de acuerdo con lo establecido en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, el citado art. 21.1 establece que respecto a determinadas obligaciones de los comuneros concretamente las señaladas en el art. 9 e) y f) el presidente o el administrador si así lo acordase la junta de propietarios poda exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio; como señala la parte apelante se trata de una excepción que legitima al administrador para comparecer judicialmente.
Audiencia Provincial de Murcia (Sección 2ª) Sentencia número 264/2007 de 19 septiembre (JUR\2008\139827).
La resolución apelada desestima la demanda al considerar que el Administrador de la comunidad demandante no está facultado legalmente para representar a ésta en juicio, apreciando de oficio el defecto por infracción del art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal .
La Sala, discrepando de la anterior solución, coincide con la apelante en que efectivamente el administrador debidamente autorizado por la Junta de Propietarios puede reclamar en nombre de la comunidad las derramas debidas por los comuneros. Así lo establece el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal en la redacción dada por la Disposición Final Primera 2 de la Ley 1/2000 de 7 enero, de Enjuiciamiento Civil , al decir que «1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del art. 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.»
LA REPRESENTACION EN JUICIO DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS COMO ENTES SIN PERSONALIDAD JURÍDICA.
Las comunidades de propietarios son entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconoce capacidad para ser parte en los procedimientos judiciales.
Según lo dispuesto en el artículo 7.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las entidades sin personalidad a las que la ley reconoce capacidad para ser parte en los procedimientos judiciales comparecerán en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades.
Como norma general el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal atribuye al presidente la representación legal de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
La lectura conjunta del artículo 7.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil con el artículo 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, lleva a entender que el secretario administrador profesional de las comunidades de propietarios puede ostentar la representación en el procedimiento monitorio especial de reclamación de cuotas para el sostenimiento de gastos comunes de las comunidades pues así expresamente le ha sido conferida la representación en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En este sentido hemos de citar dos resoluciones de audiencias provinciales que resuelven esta cuestión:
Audiencia Provincial de A Coruña (Sección 4ª) Auto número 23/2008 de 18 febrero (JUR\2008\145411)
El objeto del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte que ha formulado petición inicial de procedimiento monitorio, cuya resolución nos compete, es de naturaleza estrictamente jurídica, cual es la determinación de la capacidad procesal y la representación por el administrador de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal para reclamar las cuotas de las que aquélla es acreedora frente a los comuneros morosos a través del cauce normativamente establecido para tramitar la referida reclamación, cual es el constituido por el procedimiento monitorio.
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En efecto, la Sala no comparte el criterio de la Juzgadora «a quo», por cuanto el administrador de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal sí tiene capacidad procesal por expreso mandato del legislador, resultando esta previsión acorde con una interpretación teleológica de la norma -siguiendo así el canon hermenéutico al que otorga especial relevancia el art. 3.1 del Código Civil – que facilite los fines para los que está concebido el procedimiento monitorio de agilizar el pago de deudas de dinero por comuneros morosos que estén documentadas, y en particular, el sostenimiento de las comunidades de propietarios que precisan de la contribución de sus componentes para sufragar sus gastos comunes.
Esta afirmación resulta del propio tenor literal de la norma contenida en el art. 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , en tanto que le otorga la representación para actuar en el proceso que dicho precepto regula al presidente o al administrador, si así lo acuerda la Junta de propietarios, en lo que supone una especialidad respecto de la regla general constituida por la representación de la Comunidad de Propietarios, en juicio y fuera de él, únicamente por su Presidente (artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Audiencia Provincial de Badajoz (Sección 3ª) Auto número 171/2004 de 7 octubre (JUR\2004\276971)
La Sala no comparte el criterio del juzgador «a quo» y considera que el administrador sí tiene capacidad procesal por expreso mandato del legislador y en base a una interpretación teleológica que facilite los fines para los que está concebido el procedimiento monitorio de agilizar el pago de deudas de dinero a morosos que estén documentadas, y en particular, el sostenimiento de las comunidades de propietarios que precisan de la contribución de sus componentes para sufragar sus gastos comunes.
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En la nueva redacción del citado art. 21.1 también se legitima al administrador para la reclamación judicial de las cuotas «a través del proceso monitorio
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Desde el punto de vista de la realidad social y utilidad del procedimiento – artículo 3.1 del Código Civil – no puede desconocerse que la mayoría de las comunidades son gestionadas por administradores profesionales que son quienes conocen las cuentas y gastos de la comunidad y quienes están en mejores condiciones para explicar en juicio los distintos avatares de las deudas generadas y las correspondientes pruebas de su existencia al confeccionar las cuentas y presupuestos de la comunidad, evitando molestias y comparecencias en juicio a los copropietarios y presidentes de la comunidad que le han confiado su gestión, son ajenos a la misma, y están dedicados a otras actividades. Con esta legitimación parece que también se facilita a las comunidades el acceso a un instrumento procesal ágil y rápido para combatir el problema secular del impago de los morosos que tantos problemas causa a la vida de la comunidad.
Hay que tener también en cuenta que el artículo 20.f de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que “Corresponde al administrador: f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Este precepto confiere expresamente a la Junta de propietarios la facultad de atribuir al secretario administrador cualquiera de las atribuciones propias de las comunidades de propietarios.
La lectura de este precepto conjuntamente con el artículo 7.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil lleva a la misma conclusión: que el secretario administrador profesional de la comunidad está legitimado para representar a la comunidad de propietarios en los procedimientos monitorios reclamación de cuotas para el sostenimiento de los gastos comunes, así como para otorgar poderes a procuradores, si tales facultades le son conferidas por las juntas de propietarios.
LA FACULTAD DE OTORGAR PODER PARA PLEITOS POR EL SECRETARIO ADMINISTRADOR PROFESIONAL PARA RECLAMAR DEUDAS COMUNITARIAS EN PROCEDIMIENTO MONITORIO
Sería absolutamente ilógico, según el parecer de quien suscribe este artículo, reconocer legitimación y capacidad de representación al secretario administrador profesional para la formulación de la solicitud inicial de procedimiento monitorio pero no reconocérsela para el otorgamiento del poder al procurador que represente a la Comunidad de propietarios, pues la facultad de otorgar el poder a favor de procuradores es inherente a la legitimación y capacidad de representar a la comunidad de propietarios en el procedimiento monitorio especial de reclamación de gastos comunes de las comunidades de propietarios.
Ningún precepto legal exige un plus de facultades para el otorgamiento del poder sobre la facultad de representación en los procedimientos judiciales, por lo que cualquier rechazo a reconocer la facultad de los secretarios administradores profesionales de las comunidades de propietarios es contraria a derecho.
El CASO RESUELTO POR EL AUTO DE 23 DE NOVIEMBRE DE 2022 DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DOS DE JEREZ DE LA FRONTERA.
El letrado que suscribe este artículo planteó, actuando en defensa de una Comunidad de Propietarios en los que presta servicios como secretario administrador un Administrador de Fincas Colegiado, una solicitud inicial de procedimiento monitorio en reclamación de cuotas para el sostenimiento de gastos comunes a la que se unía, para acreditar la representación del procurador nombrado para representar a la comunidad de propietarios, un certificado de apoderamiento apud acta electrónico otorgado por el secretario administrador profesional, que previamente había sido autorizado expresamente para ello por la Junta de propietarios.
La Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia Dos de Jerez de la Frontera dictó una diligencia de ordenación por la que requirió a la comunidad de propietarios actora, con apercibimiento de inadmisión de la solitud, para que aportara poder otorgado a favor del procurador por el presidente de la comunidad alegando que la representación de la Comunidad de propietarios en juicio la ostenta el presidente de la comunidad en virtud de lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, y.
La postura más cómoda ante dicho requerimiento hubiera sido aportar un poder otorgado por el presidente de la comunidad de propietarios, pero para evitar retrasos generalizados en la tramitación de los procedimientos monitorios y para hacer valer la facultad de representación y otorgamiento de poder que la ley concede al secretario administrador profesional, se formuló recurso de reposición contra la diligencia de ordenación.
El recurso de reposición fue desestimado por la propia Letrada de la Administración de Justicia, fundando la desestimación en la cita del artículo 7.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se refiere a las personas jurídicas, y el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Contra el decreto por el que se desestimó el recurso de reposición, de acuerdo letrado y secretario administrador, se formuló recurso de revisión qué fue estimado mediante Auto dictado el 23 de noviembre de 2022.
El Auto, citando como principal fundamento de derecho las resoluciones citadas para fundar el recurso de revisión, dejó sin efecto el requerimiento de aportación de poder otorgado por el presidente hecho por la Letrada de la Administración de Justicia y reconoce expresamente la facultad que tienen los secretarios administradores profesionales de las comunidades de propietarios de otorgar poder para pleitos a favor de procuradores para la presentación de la solicitud inicial del procedimiento monitorio especial de reclamación de cuotas para el sostenimiento de los gastos comunes de las comunidades de propietarios.
Antonio Luis Barrera
Socio director de BARRERA ABOGADOS
Responsable de la asesoría jurídica de RTRUJILLO ASESORES
Puede consultar la resolución comentada AQUI:
auto-juzgado-dos-jerez
