La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, introduce, con carácter general, como requisito de procedibilidad previo a la presentación de una demanda en la jurisdicción civil y mercantil acudir a uno de los medios adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional (MASC) regulados en dicha ley. Las comunidades de propietarios no están excluidas de acudir a los MASC antes de acudir a los juzgados.
La ley exige la ejecución de una actividad negociadora previa a la vía jurisdiccional como requisito de procedibilidad en todos los procesos declarativos ordinarios y los procesos especiales regulados en el libro cuarto de la Ley de Enjuiciamiento Civil, excepto en aquellos que expresamente quedan excluidas de tal negociación previa extrajudicial.
La reforma introducida por la ley entra en vigor el 3 de abril de 2025.
LOS MEDIOS ADECUADOS DE SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS EN VÍA NO JURISDICCIONAL
La ley considera medio adecuado de solución de controversias cualquier tipo de actividad negociadora, reconocida en esta u otras leyes, estatales o autonómicas, a la que las partes de un conflicto acuden de buena fe con el objeto de encontrar una solución extrajudicial al mismo, ya sea por sí mismas o con la intervención de una tercera persona neutral.
Los medios adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional (MASC) reconocidos en la Ley Orgánica 1/2025 son los siguientes:
- La mediación regulada en la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles.
- La conciliación ante funcionario público:
- Ante notario
- Ante registrador de la propiedad o mercantil
- Ante el Letrado o la Letrada de la Administración de Justicia
- Ante el Juez o la Jueza de Paz
- La conciliación privada ante persona conciliadora inscrita como ejerciente en uno de los colegios profesionales de la abogacía, procura, graduados sociales, economistas, notariado o en el de registradores de la propiedad, así como, en su caso, en cualquier otro colegio que esté reconocido legalmente; o bien estar inscrita como persona mediadora en los registros correspondientes o pertenecer a instituciones de mediación debidamente homologadas.
- La oferta vinculante confidencial
- La opinión de persona experta independiente.
- El proceso de derecho colaborativo.
EXCLUSIONES A LA OBLIGACION DE ACUDIR A LOS MEDIOS ADECUADOS DE SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS EN VÍA NO JURISDICCIONAL
La Ley excluye de la obligación de acudir a los medios adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional (MASC) como requisito previa a la formulación de demanda en los siguientes casos:
a) la tutela judicial civil de derechos fundamentales;
b) la adopción de las medidas previstas en el artículo 158 del Código Civil referente a cuestiones urgentes en materia de alimentos y otras necesidades de los menores;
c) la adopción de medidas judiciales de apoyo a las personas con discapacidad;
d) la filiación, paternidad y maternidad;
e) la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute;
f) la pretensión de que el tribunal resuelva, con carácter sumario, la demolición o derribo de obra, edificio, árbol, columna o cualquier otro objeto análogo en estado de ruina y que amenace causar daños a quien demande;
g) el ingreso de menores con problemas de conducta en centros de protección específicos, la entrada en domicilios y restantes lugares para la ejecución forzosa de medidas de protección de menores o la restitución o retorno de menores en los supuestos de sustracción internacional;
h) el juicio cambiario.
No está excluida de acudir a un los medios adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional la formulación de petición inicial de proceso monitorio.
INTERVENCION DE ABOGADO
Las partes podrán acudir a cualquiera de los medios adecuados de solución de controversias asistidas de abogado, pero solo será preceptiva la asistencia letrada cuando se opte por la formulación de una oferta vinculante en los casos en que la cuantía del asunto controvertido supere los dos mil euros.
No obstante no será obligatoria la asistencia letrada cuando una ley sectorial no exija la intervención de letrado o letrada para la realización o aceptación de la oferta.
En los casos en que no es preceptiva la asistencia letrada, cualquiera de las partes que pretendiera servirse de ella, lo hará constar así en el requerimiento o en el plazo de tres días desde la fecha de recepción de la propuesta por la parte requerida. En ambos casos, deberá comunicarse tal circunstancia a la otra parte para que pueda decidir valerse también de asistencia letrada en el plazo de los tres días siguientes a la recepción de la notificación.
COSTES DE LA ASISTENCIA LETRADA Y DE LOS MEDIOS ADECUADOS DE SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS EN VÍA NO JURISDICCIONAL
Los honorarios de los abogados o abogadas que asistan a las partes en el proceso negociador en cualquiera de los medios adecuados de solución de controversias deberán ser soportados por cada respectiva parte.
Cuando el medio adecuado de solución de controversias suponga la intervención de una tercera neutral, sus honorarios profesionales serán objeto de acuerdo previo con las partes intervinientes. Si la parte invitada a participar en el proceso negociador no acepta la intervención de la tercera persona neutral propuesta unilateralmente por la otra parte, deberá esta abonar íntegramente los honorarios devengados hasta ese momento por la tercera persona neutral.
La ley dispone que se asegurará la existencia de mecanismos públicos para la solución de conflictos de acceso gratuito para las partes, pero lo cierto es que aún no existen tales mecanismos públicos y gratuitos.
LA REFORMA PROCESAL Y SUS EFECTOS PARA LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
La reforma que introduce la Ley Orgánica 1/2025 en la legislación procesal supone un sustancial cambio para el acceso a la justicia por parte de las comunidades de propietarios, pues impone acudir a medios extrajudiciales alternativos y adecuados de resolución de controversias antes de poder acudir a la justicia para resolver las controversias y la problemática que surgen en el seno de las comunidades de propietarios.
Desde la entrada en vigor de la ley no será posible plantear ninguna demanda en nombre de una comunidad de propietarios, ni contra ella, sin acudir previamente algún proceso de negociación previo de los previstos en la ley.
Como consecuencia de ello, la formulación las demandas que son habituales en las comunidades de propietarios cómo aquellas en las que se persigue la cesación de actividad contraria a disposiciones legales o estatutarias, dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, o aquellas en la que se pretende que se declaren contrarias a derecho obras realizadas por algún comunero en zonas comunes o que afecten a la seguridad, estabilidad o configuración exterior del edificio, requerirá la apertura de una negociación previa con el futuro demandado usando alguno de los medios adecuados de solución de controversias regulados en la ley.
Teniendo en cuenta el espíritu de la ley, esas actuaciones negociadoras previas pueden tener cierto sentido y justificación en casos como los indicados en el párrafo anterior, pero en el caso de las reclamaciones de cuotas para el sostenimiento de los gastos comunes de la comunidad de propietarios la pertinencia y, sobre todo, la eficacia de iniciar un proceso de negociación tiene objetivamente menos sentido.
LOS MEDIOS ADECUADOS DE SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS EN VÍA NO JURISDICCIONAL EN LA RECLAMACION DE CUOTAS PARA EL SOSTENIMIENTO DE LOS GASTOS COMUNES DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
La reclamación judicial del pago de las cuotas para el sostenimiento de los gastos comunes de las comunidades de propietarios puede hacerse en juicio verbal o en el proceso monitorio.
En ambos casos es requisito de procedibilidad acudir a un Medios adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional (MASC).
Siempre he considerado que el proceso más adecuado para la reclamación de cuotas para el sostenimiento de gastos comunes de las comunidades de propietarios es el proceso monitorio por dos motivos: por la celeridad del proceso en caso de no oposición del demandado y por la condena al pago de costas el demandado como norma general y, a la vez como excepción, reservada a las comunidades de propietarios en el proceso monitorio.
Una vez analizados los distintos medios alternativos de solución de controversias en vía no jurisdiccional, considero que el más conveniente en las reclamaciones de cuotas para el sostenimiento de los gastos comunes de las comunidades de propietarios es el de la oferta vinculante confidencial.
LA OFERTA VINCULANTE CONFIDENCIAL COMO MEDIO ADECUADO PARA CUMPLIR EL REQUISITO DE PROFUNDIDAD EN LAS RECLAMACIONES DE CUOTAS PARA SOSTENIMIENTO DE GASTOS COMUNES DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
La oferta vinculante confidencial está regulada en el artículo 17 de la Ley Orgánica 1/2025, que la define como aquella por la que cualquier persona con ánimo de dar solución a una controversia formula una oferta vinculante y confidencial a la otra parte implicada en la controversia obligándose a cumplir la obligación que asume en el caso de que la parte a la que va dirigida la acepte expresamente.
La forma de remisión tanto de la oferta como de la aceptación ha de permitir dejar constancia de la identidad del oferente, del contenido de la oferta y de la efectiva recepción por la otra parte así como de la fecha de su recepción.
En el caso de que la oferta sea aceptada por la parte a la que se dirige en el plazo de un mes o en cualquiera otro mayor establecido por la parte requirente la oferta será vinculante para ambas partes.
En el caso de que la oferta sea rechazada o no sea aceptada en el plazo de un mes o en aquel otro mayor establecido por la parte requirente, la oferta vinculante decaerá y la parte requirente podrá ejercitar la acción que le corresponda ante el tribunal competente, entendiéndose que ha cumplido el requisito de profundidad de acudir a un medio adecuado de solución de controversias.
LA OFERTA VINCULANTE CONFIDENCIAL EN LAS RECLAMACIONES DE CUOTAS PARA EL SOSTENIMIENTO DE GASTOS COMUNES DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.
La utilización de la oferta vinculante confidencial como medio adecuado para la solución de controversias en vía no jurisdiccional es, según mi opinión, el medio que menos altera la forma en la que hasta ahora se venían realizando las reclamaciones de cuotas para el sostenimiento de los gastos comunes y la que supone una menor dedicación de tiempo y de recursos por parte de la comunidad de propietarios.
El uso de este medio para solución de controversias en vía no jurisdiccional requerirá del acuerdo de la Junta de propietarios al liquidar la deuda del propietario moroso, en la que, de conformidad con lo previsto en el artículo 21.3 de la Ley de Propiedad Horizontal se podrán incluir todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los de los medios adecuados de solución de controversias.
CONCLUSIONES
A partir de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, será necesario acudir a medios adecuados de solución de controversias en vía extrajudicial antes de iniciar la mayor parte de los procedimientos judiciales. No será necesario acudir a estos medios de solución extrajudicial de controversias en los casos expresamente previstos en la propia ley.
Las comunidades de propietarios no están exentas de acudir a medios adecuados de solución de controversias como requisito de procedibilidad para acudir a reclamar sus derechos ante la jurisdicción civil.
Cualquier procedimiento que quiera iniciar una comunidad de propietarios requerirá realizar un intento de negociación previa a la vía judicial mediante alguno de los medios adecuados de solución de controversias regulados en la Ley Orgánica.
La reclamación de cuotas para el sostenimiento de los gastos comunes de las comunidades en propietarios no está excluida de negociación extrajudicial previa.
Es mi opinión profesional que el medio adecuado de solución de controversias en vía no jurisdiccional más conveniente en los casos de reclamación de cuotas para el sostenimiento de gastos comunes de las comunidades de propietarios es la oferta vinculante confidencial, pues es la que supone menor coste de recursos y la que supone un menor cambio respecto de la forma en la que se tramitaban hasta ahora las reclamaciones de cuotas.
La utilización de la oferta vinculante confidencial como medio adecuado de solución de controversias en vía no jurisdiccional requiere del cumplimiento de una serie de requisitos cuya ausencia puede tener como consecuencia la negación del acceso a la jurisdicción civil ordinaria.
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