Recientemente ha finalizado el plazo para la reclamación de los gastos derivados de la constitución de la hipoteca, o eso nos han hecho creer. Sin embargo, la realidad es que AÚN SE PUEDEN RECLAMAR LOS IMPORTES PAGADOS POR LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE LAS HIPOTECAS.
Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea
Gracias al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que en su Sentencia de 25 de abril de 2024, establece que la fecha en la cual adquiere firmeza la resolución que aprecia que la cláusula contractual en cuestión es abusiva y que declara su nulidad por esta causa, es cuando el consumidor tiene un conocimiento cierto de la irregularidad de esa cláusula. Desde esa fecha, el consumidor está en condiciones de hacer valer eficazmente los derechos que la Directiva 93/13 le confiere y, por lo tanto, cuando puede empezar a correr el plazo de prescripción de la acción de restitución. El objetivo principal es restablecer la situación de hecho y de derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula.
Plazo de Prescripción
La novedad de esta Sentencia es que tiene como destinatario al consumidor afectado, y pone a este en condiciones de saber que la cláusula en cuestión es abusiva y de apreciar por sí mismo la oportunidad de ejercer una acción de restitución de las cantidades pagadas en virtud de dicha cláusula dentro del plazo previsto en nuestra legislación. Así pues, se establece un plazo de prescripción cuyo día inicial se corresponde con la fecha en que adquiere firmeza la resolución que declara abusiva una cláusula contractual y la anula por esta causa.
Gastos que se Pueden Reclamar
Una vez declarada la nulidad, ¿Qué gastos puedo reclamar? Analizando la jurisprudencia reciente, podemos concluir lo siguiente:
Hipotecas Constituidas Antes de Marzo de 2019
- 50% de los gastos de Notaría.
- 100% de los gastos de Gestoría.
- 100% de los gastos de Registro de la Propiedad.
- 100% de los gastos de Tasación del inmueble, en el caso de que hubiera que hacerse al no ser la vivienda de nueva construcción.
Hipotecas Constituidas Después de Marzo de 2019
- 100% de los gastos de Notaría, a excepción de las copias que quiera obtener el prestatario.
- 100% de los gastos de Gestoría.
- 100% de los gastos del Registro de la Propiedad.
- 100% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
En este caso, no se incluyen los gastos de la Tasación del inmueble si tuviera que hacerse, siendo su pago atribuible al prestatario.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Para las hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018, del impuesto se hace cargo el prestatario. Para las firmadas con posterioridad a esa fecha, el abono del impuesto recae en la entidad bancaria.
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María Luisa Márquez Abogado socio de Barrera Abogados