despacho abogados archivos - Página 3 de 4

¿QUÉ OCURRE CON EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SI MUERE EL ARRENDADOR?

En primer lugar, antes de entrar en profundidad con el asunto al que hacemos referencia, consideramos oportuno determinar de forma clara quien es el arrendador y quien es el arrendatario, ya que son dos términos que aparecen frecuentemente cuando hablamos de temas relacionados con el alquiler y que producen cierta confusión.

El arrendador es aquella persona que da o cede algún bien o servicio en arrendamiento y el arrendatario es aquella que toma o tiene un bien o servicio en arrendamiento. Es decir, en un arrendamiento de vivienda, que es el tema que nos preocupa ahora, digamos que el arrendador es el casero y el arrendatario es el inquilino.

¿QUÉ ES LO PRIMERO QUE DEBO SABER?

Lo primero que debes saber es si el arrendador era propietario del bien inmueble o si éste solo era usufructuario, pues de esto depende que el contrato de alquiler siga en vigor o se extinga.

Como regla general, si el arrendador era propietario del inmueble, el contrato de alquiler seguirá vigente en los mismos términos y con las mismas condiciones pactadas. Sin embargo, si resulta que el arrendador era usufructuario del inmueble, el contrato se extinguirá, tal y como detallaremos a continuación.

¿CÓMO SABER SI EL ARRENDADOR ES USUFRUCTUARIO O PROPIETARIO?

Habitualmente esta información aparece en el encabezamiento del contrato de arrendamiento, sin embargo, es conveniente conseguir dicha información a través de una nota simple, la cual se puede solicitar en el Registro de la Propiedad del lugar donde radique el inmueble. Las notas simples pueden ser solicitadas por cualquier persona sin necesidad de que intervenga abogado para ello.

POSIBLES SUPUESTOS

A continuación, vamos a detallar los dos posibles supuestos y sus consecuencias:

CUANDO EL ARRENDADOR ES USUFRUCTUARIO

Dentro de este supuesto diferenciamos entre arrendamiento de vivienda y para uso distinto de vivienda:

Arrendamientos de vivienda

Si el arrendador que fallece es usufructuario de la vivienda, el contrato de alquiler quedará extinguido. En este sentido, la norma aplicable será la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, pues dicho texto normativo en su artículo 13.2 nos indica lo siguiente:

“Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley”.

Dicha normativa solo será aplicable para aquellos contratos de alquiler que se hayan celebrados a partir del 1 de enero de 1995, pues de lo contrario, la normativa aplicable sería la Ley de arrendamientos urbanos de 1964, la cual establece que el fallecimiento del usufructuario no será causa de resolución del contrato, salvo cuando el titular dominical pruebe que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario anterior fueron notoriamente gravosas para la propiedad (ex artículo 114 apartado 12 TRLAU).

Arrendamientos para uso distinto de vivienda

A diferencia de lo previsto para los arrendamientos de vivienda, en los arrendamientos para uso distinto de vivienda (locales de negocio), la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos no prevé nada al respecto, por lo que será de aplicación supletoria las normas del Código Civil (ex artículo 4 LAU).

En este sentido, será aplicable el artículo 480 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente:

“Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola.”

De igual modo será de aplicación el artículo 513 del Código Civil, el cual indica lo siguiente:

“El usufructo se extingue:

1.º Por muerte del usufructuario.

2.º Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.

3.º Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.

4.º Por la renuncia del usufructuario.

5.º Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.

6.º Por la resolución del derecho del constituyente.

7.º Por prescripción.”

Por lo tanto, ello significa que, si el arrendador era usufructuario del local de negocio, el contrato de arrendamiento se extinguiría. Prácticamente ocurre lo mismo que en los arrendamientos de vivienda, solo que para el anterior se aplica lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y para los arrendamientos de locales de negocios se aplica con carácter supletorio las normas previstas en el Código Civil.

CUANDO EL ARRENDADOR ES PROPIETARIO

Igual que en el supuesto anterior, cabe diferenciar entre arrendamientos de viviendas y para uso distinto de vivienda:

Arrendamientos de vivienda

En este caso, la muerte del arrendador no afectará al contrato de arrendamiento, por lo que dicho contrato seguirá en vigor con las mismas condiciones que fueron pactadas de forma originaria.

El artículo 13 de la Ley de Arrendamiento Urbanos 29/1994, relativo a la resolución del derecho del arrendador, hace referencia al supuesto en el que el arrendamiento es otorgado por usufructuario y este fallece, pero nada dice en cuanto al fallecimiento del arrendador propietario.

Por ello, será aplicable la normativa general del Código Civil relativa a la sucesión contractual mortis causa, es decir, aquellas reglas generales que establecen los casos en que los herederos del finado se subrogan en la posición del antiguo arrendador fallecido. En este sentido, será aplicable el artículo 1257 del Código Civil en relación con los artículos 657, 659 y 661 del mismo texto legal.

Todo esto quiere decir que el contrato de alquiler continuará con las mismas condiciones pactadas y que aquellos herederos que se subroguen en la posición del antiguo arrendador no tendrán derecho a modificar dichas condiciones.

Cabe señalar los distintos supuestos que pueden darse tras la muerte del arrendador propietario:

– Que solo exista un heredero y este adquiera la propiedad de la vivienda tras la aceptación y adjudicación de la herencia.

En este supuesto, al adquirir el heredero la plena propiedad de la vivienda se convierte en el nuevo arrendador. El contrato de alquiler seguirá vigente en los mismos términos pactados con anterioridad.

Resulta conveniente que el heredero que se convierte en el nuevo arrendador comunique al arrendatario el fallecimiento del anterior titular. Así mismo, el nuevo arrendador deberá facilitar al inquilino un número de cuenta donde poder efectuar este último los pagos correspondientes a la renta de alquiler, así como los datos de contacto necesarios para posibilitar comunicaciones propias de la relación de arrendamiento (dirección, email, número de teléfono, etc.).

– Que existan varios herederos que reciban la herencia en propiedad, pero estos aun no hayan repartido la herencia.

Igualmente, el contrato de alquiler sigue vigente y en las mismas condiciones pactadas con anterioridad. En este caso, mientras la herencia no se reparta y se asigne la propiedad de la vivienda a uno de los herederos, el inquilino deberá seguir abonando las rentas de alquiler de la misma forma que venía haciéndolo (por ejemplo: mediante transferencia bancaria). Si el pago lo venía haciendo en metálico este podrá optar a consignar judicialmente las rentas de alquiler.

– Que existan varios herederos, de los cuales uno adquiere la nuda propiedad y otro el usufructo de la vivienda tras la aceptación y adjudicación de la herencia.

El ejemplo más habitual de este supuesto es el que tras la muerte del arrendador, el hijo o hijos adquieren la nuda propiedad de la vivienda y la mujer o marido del fallecido adquieren el usufructo.

En este supuesto, será el usufructuario el que se subrogue en la posición del antiguo arrendador, o lo que es lo mismo, se convertirá en el nuevo casero. Del mismo modo, el contrato no se extingue, seguirá vigente en los mismos términos y el arrendatario deberá seguir abonando las rentas, ya sea de la misma forma que venía haciéndolo o consignado judicialmente dichas cantidades.

– Que el arrendador fallezca sin dejar herederos.

En este caso el Estado adquirirá la vivienda en propiedad, pero ello no significa que el contrato de alquiler se extinga, pues como en los supuestos anteriores, el contrato seguirá vigente con las mismas condiciones pactadas originariamente. Así mismo, el inquilino quedará obligado a seguir pagando la renta de alquiler correspondiente.

Arrendamientos para uso distinto de vivienda

Para el caso de que el arrendador fallecido fuera propietario del local, el contrato de arrendamiento seguirá en vigor en los mismos términos pactados originariamente y con las mismas consecuencias previstas para los contratos de arrendamiento de vivienda.

En caso de necesitar asesoramiento en esta materia puede contactar con nosotros en este ENLACE

MARCOS LOPEZ RACERO para BARRERA ABOGADOS

ERTES Y NUEVO ESTADO DE ALARMA

EL NUEVO ESTADO DE ALARMA

De nuevo estamos sometidos a un estado de alarma que supone, y supondrá, la aplicación de medidas que provocarán suspensiones y limitaciones de la actividad de las empresas, lo que justificará la tramitación nuevos ERTE.

El nuevo estado de alarma se ha decretado por el Gobierno mediante el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre.

¿QUÉ ES UN ERTE?

Por ERTE se entiende el expediente de regulación temporal de empleo. Su aplicación por las empresas puede provocar la suspensión de los contratos de las personas trabajadoras o la reducción de su jornada de trabajo.

Los ERTE pueden estar justificados por causas de fuerza mayor o por causas económicas, técnicas, organizativas o de producción.

LOS ERTEs EN EL NUEVO ESTADO DE ALARMA

Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre ha fijado las condiciones en las que las empresas pueden tramitar y ejecutar expedientes de regulación temporal de empleo y las consecuencias en materia de cotizaciones a la seguridad social y prestaciones de desempleo que pueden recibir las personas trabajadoras afectadas por los ERTEs.

LOS ERTEs POR FUERZA MAYOR POR IMPEDIMENTO DE LA ACTIVIDAD DE LA EMPRESA

A partir del 1 de octubre de 2020 las empresas y entidades de cualquier sector o actividad que vean impedido el desarrollo de su actividad en todos o en alguno de sus centros de trabajo como consecuencia de nuevas restricciones o medidas de contención sanitaria adoptadas por autoridades españolas o extranjeras podrán tramitar y aplicar expedientes de regulación de empleo por causas de fuerza mayor.

Los ERTE de fuerza mayor tendrán en este supuesto la duración de las medidas sanitarias que impidan el desarrollo de la actividad de la empresa.

La aplicación del ERTE por fuerza mayor requiere de resolución de la autoridad laboral competente, que debe dictarse el plazo de cinco días contados desde la presentación de la solicitud por parte de la empresa. La falta de resolución expresa en el plazo de cinco días tiene efectos de resolución positiva por silencio administrativo.

En el caso de aplicación de estos expedientes las empresas tendrán derecho a la exención o bonificación de la aportación empresarial a la seguridad social en función de si la plantilla es inferior o superior a cincuenta personas trabajadoras.

LOS ERTEs POR FUERZA MAYOR POR LIMITACIONES DE ACTIVIDAD DE LA EMPRESA POR CAUSA DE LA APLICACIÓN DE MEDIDAS SANITARIAS

Las empresas y entidades de cualquier sector o actividad que vean limitado el desarrollo normalizado de su actividad a consecuencia de decisiones o medidas adoptadas por las autoridades españolas, también podrán tramitar y ejecutar ERTEs por fuerza mayor.

La aplicación de este tipo de ERTEs también requiere de resolución positiva de la administración laboral competente y permite a las empresas aplicarse bonificaciones en las cotizaciones a la seguridad social.

ERTEs POR CAUSAS ECONÓMICAS TÉCNICAS ORGANIZATIVAS Y DE PRODUCCIÓN VINCULADAS A LA COVID-19.

En el nuevo estado de alarma también podrán ejecutar las empresas ERTEs basados en causas económicas, técnicas, organizativas y de producción vinculadas a la COVID-19.

PROHIBICIÓN DE DESPEDIR PARA LAS EMPRESAS QUE EJECUTEN ERTEs DURANTE EL ESTADO DE ALARMA

Las empresas que ejecuten expedientes de regulación temporal de empleo por causas de fuerza mayor o basados en causas económicas, técnicas, organizativas y de producción vinculadas a la COVID-19 y se beneficien de las bonificaciones en materia de cotizaciones a la seguridad social, asumen el compromiso de mantener el nivel de empleo anterior a la aplicación del expediente de regulación temporal de empleo, lo que supone la prohibición de despedir o extinguir el contrato por causas no imputables a la persona trabajadora.

El compromiso del mantenimiento del empleo tiene una duración de seis meses contados desde la fecha de reanudación de la actividad, entendiendo por tal la reincorporación al trabajo efectivo de personas afectadas por el expediente, aun cuando esta sea parcial o solo afecte a parte de la plantilla.

PROHIBICIÓN DE DESPEDIR POR CAUSA DEL COVID-19

La fuerza mayor y las causas económicas, técnicas, organizativas y de producción provocados por los efectos del COVID-19 no pueden ser causa justificativa de despidos ni de extinciones de contrato, al menos hasta el 31 de enero de 2021.

PROHIBICIÓN DE HORAS EXTRAORDINARIAS, DE CONTRATACIÓN Y DE EXTERNALIZACIÓN DE LA ACTIVIDAD

Las empresas que ejecuten ERTEs de fuerza mayor o por causas económicas, técnicas, organizativas o de producción vinculadas al COVID-19, no podrán realizar horas extraordinarias, realizar nuevas contrataciones ni nuevas externalizaciones durante la aplicación de los expedientes.

PRESTACIONES POR DESEMPLEO

Las personas trabajadoras afectadas por ERTEs tendrán derecho a percibir prestaciones por desempleo durante el periodo en el que tenga suspendidos sus contratos o reducidas sus jornadas de trabajo.

BARRERA ABOGADOS tiene una amplia experiencia en la tramitación de expedientes de regulación temporal de empleo, tanto de fuerza mayor como justificados en causas económicas, técnicas, organizativas y de producción.

En caso de necesitar asesoramiento en esta materia puede contactar con nosotros en este ENLACE

Puede consultar la última normativa en materia de ERTES publicada en el BOE en el siguiente enlace: https://www.boe.es/boe/dias/2020/09/30/pdfs/BOE-A-2020-11416.pdf

Antonio Barrera para BARRERA ABOGADOS

EL TRIBUNAL SUPREMO DA UN NUEVO GOLPE A LOS BANCOS CON LAS COSTAS DE LOS PROCEDIMIENTOS DE CLAUSULAS ABUSIVAS

El Tribunal Supremos condena a los bancos a pagar todos los gastos de abogado y procurador soportados por el consumidor en los pleitos de cláusulas abusivas

El Tribunal Supremo condena a los bancos a pagar todos los gastos de abogado y procurador soportados por el consumidor en los pleitos de cláusulas abusivas

El Tribunal Supremo ha dado a conocer la Sentencia 472/2020, de 17 de septiembre, recaída sobre si el banco debe hacer frente al pago de las costas en los pleitos sobre cláusulas abusivas en el caso de que se reconociera la abusividad de estas y por tanto se estimara íntegramente la demanda interpuesta por el consumidor.

El Tribunal ha sido claro en este sentido, en aplicación de doctrina europea y en consonancia con otro pronunciamiento del Pleno (Sentencia 419/2017, de 4 de julio), el Banco sí tiene que abonar los gastos ocasionados al consumidor por su defensa y representación.

Afirma el Alto Tribunal que “Si el consumidor tuviera que pagar íntegramente los gastos derivados de su defensa y representación, no se restablecería la situación de hecho y de derecho que se habría dado si no hubiera existido la cláusula abusiva y, por tanto, no quedaría indemne pese a contar a su favor con una norma procesal nacional cuya regla general le eximiría de esos gastos”.

De ser así, continúa diciendo “se produciría un efecto disuasorio inverso, pues no se disuadiría a los bancos de incluir las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios, sino que se disuadiría a los consumidores de promover litigios por cantidades moderadas”.

María Luisa Márquez

Puedes consultar la nota informativa del Tribunal Supremo en el siguiente enlace: NOTA DEL TRIBUNAL

¿TRIBUTA LA INDEMNIZACIÓN RECIBIDA POR DESPIDO OBJETIVO O COLECTIVO EN CASO DE REINCORPORACION A LA EMPRESA?

¿TRIBUTA LA INDEMNIZACIÓN RECIBIDA EN CASO DE DESPIDO OBJETIVO O COLECTIVO EN CASO DE REINCORPORACION A LA EMPRESA?

Planteamiento

En respuesta a la consulta sobre el tratamiento fiscal que habría que dar a la indemnización recibida por un trabajador despedido en el marco de un despido colectivo si se reincorpora a la empresa en los tres años siguiente a la fecha del despido, hay que decir lo siguiente:

Exención general y excepción.

El artículo 7.e) de la Ley del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas dispone que estarán exentas las siguientes rentas:

“e) Las indemnizaciones por despido o cese del trabajador, en la cuantía establecida con carácter obligatorio en el Estatuto de los Trabajadores, en su normativa de desarrollo o, en su caso, en la normativa reguladora de la ejecución de sentencias, sin que pueda considerarse como tal la establecida en virtud de convenio, pacto o contrato.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, en los supuestos de despidos colectivos realizados de conformidad con lo dispuesto en el artículo 51 del Estatuto de los Trabajadores, o producidos por las causas previstas en la letra c) del artículo 52 del citado Estatuto, siempre que, en ambos casos, se deban a causas económicas, técnicas, organizativas, de producción o por fuerza mayor, quedará exenta la parte de indemnización percibida que no supere los límites establecidos con carácter obligatorio en el mencionado Estatuto para el despido improcedente.

El importe de la indemnización exenta a que se refiere esta letra tendrá como límite la cantidad de 180.000 euros.”

La exención quedará condicionada a la real efectiva desvinculación del trabajador con la empresa.

Pérdida de la exención en caso de reincorporación

El artículo 1 del Reglamento del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas establece que “se presumirá, salvo prueba en contrario, que no se da dicha desvinculación cuando en los tres años siguientes al despido o cese el trabajador vuelva a prestar servicios a la misma empresa o a otra empresa vinculada a aquélla.”

En aplicación de estos preceptos, en el caso de que un trabajador se reincorpore a la empresa por la que fue despedido en los tres años siguientes a la fecha del despido perderá la exención del impuesto y deberá presentar autoliquidación complementaria, en la que incluirá el importe de la indemnización como rendimiento del trabajo.

Tipo impositivo

El tipo impositivo aplicable será el que corresponda a la base imponible y liquidable resultante de la suma de todos las rentas sujetas obtenidas en el ejercicio en que se recibió la indemnización.

Plazo para presentar la liquidación del impuesto

El plazo para la presentación de la autoliquidación finalizará, según lo dispuesto en el artículo 73.1 del Reglamento del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas en el plazo que medie entre la fecha en que vuelva a prestar servicios y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicha circunstancia.

Más información: https://www.barrera-abogados.com/consultas/

Antonio Barrera.

MI PRIMERA EXPERIENCIA EN UN DESPACHO DE ABOGADOS: DESCUBRIENDO LA ABOGACÍA

MI PRIMERA EXPERIENCIA EN UN DESPACHO DE ABOGADOS: DESCUBRIENDO LA ABOGACÍA

Durante los cuatro años en la Universidad, los estudiantes del Grado en Derecho recibimos una preciada y sólida formación jurídica a través del estudio de las distintas ramas del Derecho: cuestiones procesales, impuestos, derecho laboral, obligaciones y contratos, derecho de familia, sucesiones…Estos estudios nos permiten alcanzar las destrezas y habilidades necesarias para el futuro ejercicio de profesiones jurídicas.

Es cierto que el Grado en Derecho nos proporciona una gran variedad de conocimientos jurídicos desde una perspectiva teórica, a la que es necesaria añadir su aplicación en situaciones reales. Las prácticas me han proporcionado una valiosa visión de cómo funciona verdaderamente el Derecho en el día a día.

Sin lugar a duda, lo que resulta apasionante en la abogacía es la necesidad y avidez de conocimientos, alimentada con la gran cantidad de asuntos de todas las áreas del Derecho que llegan a un despacho de abogados. Cada uno de los retos que se plantea diariamente en un despacho exige un estudio en profundidad y revisión constante de la normativa, jurisprudencia y doctrina.

La actividad diaria de un abogado comprende multitud de tareas de distinta naturaleza que se engloban en distintas categorías: tanto en el despacho como fuera del mismo, interactuando con terceros, trabajo de estudio y redacción o actuación en juicio, y más concretamente, comprende desde el análisis y el estudio pormenorizado de las leyes y de la jurisprudencia con el fin de ver la viabilidad de las pretensiones de los clientes hasta el asesoramiento a sus clientes para resolver sus problemas legales.

Un aspecto esencial en su actividad diaria consiste en examinar la documentación entrante procedente tanto de clientes, procuradores o directamente del juzgado. A mi juicio, la trascendencia de esta actividad es absoluta, puesto que los abogados están sometidos a conocer la prescripción de los plazos y saber con precisión los señalamientos de actos judiciales y los plazos para la presentación de un escrito. De ahí la necesaria y adecuada organización que deben tener en su día a día.

Es realmente apasionante conocer las dudas legales de un cliente y emplear todo el ingenio y capacidad utilizando todos los conocimientos jurídicos a su favor para satisfacer completamente sus intereses y aportarlessoluciones eficientes y adaptadas a sus necesidades. No hay mayor recompensa para un abogado que ver la satisfacción de su cliente al que has podido ayudar.

Durante las prácticas he podido comprobar a través de las diversas tareas que he realizado que el trabajo del abogado es ciertamente complejo que exige profesionalidad y dedicación plena, pero a su vez estimulante, ya que comprende una pluralidad de actividades que se producen exclusivamente en el ámbito del Derecho.

Mi experiencia en este despacho ha sido sumamente positiva, dado que me ha acercado a la naturaleza real del trabajo de un abogado, a pesar de no haber podido ver físicamente el día a día de un despacho de abogados debido a la situación actual que vivimos.

Sin duda, haber realizado mis prácticas en Barrera Abogados me ha servido para afianzar mi vocación por la abogacía.

Fátima Cardoso Ruiz. Alumna de Grado en Derecho de la Universidad de Cádiz

LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ CON SEDE EN ALGECIRAS DECLARA CONTRARIAS A DERECHO LAS OBRAS EJECUTADAS EN EL EDIFICIO REAL VELADA PARA LA INSTALACIÓN DE LA SEDE JUDICIAL DE LA LÍNEA DE LA CONCEPCIÓN Y ORDENA DEVOLVER EL EDIFICIO AL ESTADO ANTERIOR A LA EJECUCIÓN DE LAS OBRAS.

obras elementos comunes BARRERA ABOGADOS

LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ CON SEDE EN ALGECIRAS DECLARA CONTRARIAS A DERECHO LAS OBRAS EJECUTADAS EN EL EDIFICIO REAL VELADA PARA LA INSTALACIÓN DE LA SEDE JUDICIAL DE LA LÍNEA DE LA CONCEPCIÓN Y ORDENA DEVOLVER EL EDIFICIO AL ESTADO ANTERIOR A LA EJECUCIÓN DE LAS OBRAS

LA SENTENCIA

En sentencia dictada el 18 de mayo de 2020 y notificada a las partes en los primeros días del mes de junio la Audiencia Provincial de Cádiz da la razón íntegramente a la comunidad de propietarios del Edificio Real Velada que se ha opuesto, desde antes de su inicio, a la ejecución de las obras llevadas a cabo por la propietaria de los locales de la planta baja y de la entreplanta del edificio para adaptarlos para la instalación de la sede de los juzgados de La Línea de la Concepción.

La Audiencia Provincial condena a la propietaria de los locales a devolver el edificio a su estado original en lo que afecta a los elementos comunes siguientes: forjados, fachadas de la entreplanta, patios interiores y laterales y bajantes.

LA POSTURA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

La comunidad de propietarios se opuso desde el principio a las obras porque afectan a elementos comunes del edificio y no cuentan con la necesaria autorización de la junta de propietarios.

LA PRIMERA BATALLA JUDICIAL

La batalla judicial de la comunidad de propietarios se inició en octubre del año 2015 cuando solicitó al Juzgado la paralización de las obras. El Juzgado de Primera Instancia Tres de La Línea de la Concepción ordenó la paralización de las obras durante unos meses.

En diciembre de 2015 el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia por la que desestimó la petición de paralización de las obras de la comunidad de propietarios y autorizó la continuación de las obras porque consideró que las obras no afectaban a elementos comunes.

La comunidad de propietarios formuló recurso de apelación contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia ante Audiencia Provincial que estimó el recurso de la comunidad de propietarios y declaró que era procedente la paralización de las obras, pues se habían ejecutado afectando a elementos comunes del edificio. En la fecha de la sentencia de la Audiencia Provincial las obras estaban terminadas, por lo que la victoria judicial de la comunidad de propietarios no tuvo efectos prácticos.

LA SEGUNDA Y DEFINITIVA BATALLA JUDICIAL

Considerando la comunidad de propietarios que las obras eran ilegales por afectar a elementos comunes del edificio y no contar con la autorización de la junta de propietarios planteó, en enero de 2017, demanda solicitando que se declararan contrarias a derecho las obras en lo que afectan a los patios interiores y lateral, los forjados y la estructura del edificio, los bajantes y las fachadas de la entreplanta, todos ellos elementos comunes del edificio.

La propietaria de los locales se opuso la demandada manteniendo que las obras son conforme a derecho.

El Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de La Línea de la Concepción, tras no pocos retrasos y vicisitudes, como el intento de la titular del juzgado de abstenerse del conocimiento del procedimiento justificándolo en la afirmación de tener interés en el mismo por afectar a su lugar de trabajo, dictó sentencia en mayo de 2019 por la que estimó parcialmente la demanda formulada por la comunidad de propietarios declarando contrarias a derecho las obras que afectaron a los patios, los bajantes y las fachadas de la entreplanta. En la sentencia se declaró conformes a derecho la unión de las plantas baja y entreplanta mediante la instalación de un montacargas y escaleras, previa rotura de los forjados.

El juzgado condenó en la sentencia a la propietaria de los locales a devolver a su estado original los elementos afectados por las obras declaradas contrarias a derecho.

Contra dicha sentencia formularon recurso de apelación las dos partes, la comunidad de propietarios para que se estimara íntegramente la demanda y se declararan contrarias a derecho todas las obras que afectan a elementos comunes del edificio; y la propietaria de los locales para que se desestimara íntegramente la demanda y se declararán conformes a derecho todas las obras ejecutadas.

LA SENTENCIA DEFINITIVA

La Audiencia Provincial de Cádiz con sede en Algeciras ha dado finalmente la razón a la comunidad de propietarios, ha estimado íntegramente la demanda y ha declarado contrarias a derecho las obras en todo lo que afectan a los siguientes elementos comunes de edificio: elementos estructurales como vigas y forjados; patios interiores y lateral, sus fachadas, vuelo y suelo; bajantes de desagüe; y fachadas de la entreplanta. En la entreplanta declara que es autorizable sólo la apertura de los huecos inicialmente proyectados y ejecutados en los paramentos, sin variación de su tamaño o ubicación, salvo autorización previa de la Comunidad.

Como consecuencia de la declaración de contrarias a derecho de las obras, la Audiencia Provincial condena a la propietaria de los locales a devolver los elementos comunes afectados por las obras a su estado anterior al inicio de las mismas, con el apercibimiento de ejecutarse a su costa.

LOS FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA

La sentencia declara contrarias a derecho las obras porque considera que todos los elementos arquitectónicos señalados por la comunidad de propietarios como elementos comunes, los patios, los elementos estructurales como forjados y viguetas, los bajantes y las fachadas de la entreplanta, son realmente elementos comunes del edificio.

La Audiencia Provincial, siguiendo la jurisprudencia pacífica y reiterada del Tribunal Supremo, declara que los patios son elemento comunes por naturaleza y que para que los patios sean considerados como elementos privativos debe expresarse así en el título constitutivo o en los estatutos o bien reconocerse así por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.

Respecto de los forjados afectados por las obras la Audiencia Provincial mantiene son claramente elementos comunes, pues dentro de lo que se denomina «estructura» del inmueble se incluye todo lo que forma parte de la armadura de fábrica del edificio, como los forjados, pues si hay algo que realmente ostenta la consideración de común es la estructura de la finca.

Igual consideración de elemento común tiene respectos de los bajantes.

Las fachadas de la entreplanta se consideran también elemento común porque, a diferencia de las de la planta baja que se encontraban sin terminar en el momento de la finalización de la construcción del edificio, las fachadas de la entreplanta se encontraban completamente terminadas, con los paramentos recubiertos con el mismo material y color que el de las plantas superiores y con los huecos para las futuras ventanas marcados y ejecutados sobre la fachada, pero cubiertos con placas de cartón yeso tipo pladur o tabique de ladrillo, y con dicho aspecto se entregó el edificio a la comunidad de propietarios y a los nuevos adquirentes.

Como consecuencia de ello, y siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo y las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, declara que la ejecución de obras en elementos comunes requiere del consentimiento unánime de la comunidad de propietarios, sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio para los propietarios o afecten o no a la seguridad o configuración exterior del edificio.

LAS CONSECUENCIAS DE LA SENTENCIA: INUTILIDAD DE LOS LOCALES COMO SEDE JUDICIAL

La ejecución de las obras impedirá el uso de los locales como sede judicial pues supondrá la eliminación de las escaleras y los ascensores que comunican la planta baja con la entreplanta y reducirá sensiblemente la superficie ocupada por los juzgados.

La comunidad de propietarios ya ha solicitado la ejecución provisional de la sentencia de primera instancia, y en los próximos días solicitará la ejecución de la sentencia dictada por la audiencia provincial.

NUESTRA SATISFACCIÓN Y LA DE NUESTRO CLIENTE

Para nuestro cliente, la comunidad de propietarios del Edificio Real Velada, supone una gran satisfacción que los tribunales la hayan dado la razón ante un abuso tan evidente por parte de la propietaria de los locales, que fue la promotora del edificio, aunque se lamentan de que la justicia haya tardado casi cinco años en reconocer el manifiesto abuso llevado a cabo por la propietaria de los locales y temen que la ejecución de la sentencia pueda ser lenta dadas las características especiales del caso.

Para nosotros es también una gran satisfacción haber logrado la satisfacción de nuestro cliente, especialmente por las dificultades que nos hemos encontrado por la reticencia de los juzgados de primera instancia de reconocer la ilegalidad de unas obras manifiestamente contrarias a derecho.

Algunos nos recomendaron no asumir la defensa de la comunidad de propietarios pues se preveía que los jueces de la Línea de la Concepción serían reticentes a estimar la demanda porque ello supondría que los locales quedarían inservibles para albergar la sede judicial. De hecho las sentencias de primera instancia han dado la razón a aquellos que nos decían que no lo conseguiríamos. No hicimos caso de aquellas recomendaciones porque considerábamos que la comunidad de propietarios tenía razón y porque para nosotros era un reto interesante. Hoy nos alegramos de haber asumido la defensa de los intereses de la comunidad de propietarios.

Antonio Barrera

Puede consultar la sentencia completa y ver fotografías del edificio en los siguientes documentos:

SENTENCIA-AUDIENCIA-PROVINCIAL-ORDINARIO-REAL-VELADA

–

FOTOGRAFIAS-FACHADAS-ANTES-OBRAS

–

FOTOGRAFIAS-FACHADAS-DESPUES-OBRAS

–

FOTOGRAFIAS-ESTADO-ORIGINAL-PATIOS

–

FOTOS-PATIOS-DURANTE-Y-DESPUES-OBRAS

LOS SUMINISTROS DE ELECTRICIDAD, AGUA Y GAS GARANTIZADOS DURANTE LA CRISIS DEL CORONAVIRUS COVID19

LA CONTINUIDAD DE LOS SUMINISTROS DE ELECTRICIDAD, AGUA Y GAS DURANTE LA CRISIS DEL CORONAVIRUS

El Gobierno ha adoptado un conjunto de medidas destinadas a garantizar la continuidad de los suministros electricidad, agua, gas…, mientras dure el estado de alarma por el coronavirus COVID19, de modo que durante su vigencia no podrán suspenderse estos por motivos distintos a la seguridad del suministro en sí, de las personas y de las instalaciones, aunque conste dicha posibilidad en los contratos suscritos por los consumidores.

Además, mientras continúe el estado de alarma no se computarán los plazos de procedimientos de suspensión del suministro iniciados con anterioridad.

También afecta esta situación a PYMES y autónomos ya que el estado de alarma ha supuesto el cierre temporal de muchos establecimientos empresariales, comerciales e industriales, justificándose por tanto la necesidad de los consumidores de flexibilizar los contratos de suministro suscritos para sus empresas atendiendo al notable descenso de la actividad económica y por tanto de ingresos. Respondemos a cuestión a diversas cuestiones sobre este asunto.

¿Qué puedo hacer si soy autónomo y he tenido que paralizar la actividad de mi empresa?

Según el artículo 42 del Real Decreto Ley 11/2020, excepcionalmente y mientras esté en vigor el estado de alarma, los puntos de suministro de electricidad titularidad de autónomos que acrediten dicha condición mediante su alta en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o asimilable, y empresas se podrán acoger a las siguientes medidas:

a) En cualquier momento, podrán suspender temporalmente o modificar sus contratos de suministro, o las prórrogas de dichos contratos, para contratar otra oferta alternativa con el comercializador con el que tienen contrato vigente, al objeto de adaptar sus contratos a sus nuevas pautas de consumo, sin que proceda cargo alguno en concepto de penalización.

b) Los distribuidores atenderán las solicitudes de cambio de potencia o de peaje de acceso, con independencia de que el consumidor hubiera modificado voluntariamente las condiciones técnicas de su contrato de acceso de terceros a la red en un plazo inferior a doce meses, y aunque no se haya producido ningún cambio en la estructura de peajes de acceso o cargos que le afecte.

¿Qué ocurre cuando finalice el estado de alarma?

Una vez finalizado el estado de alarma, en el plazo de tres meses, el consumidor que haya solicitado la suspensión de su contrato de suministro podrá solicitar su reactivación. En el mismo plazo de tres meses tras la finalización del estado de alarma, el consumidor que haya solicitado la modificación de su contrato de suministro o la modificación de los parámetros técnicos del contrato de acceso de terceros a la red, podrá solicitar una nueva modificación del contrato de suministro o unos nuevos valores de los parámetros técnicos del contrato de acceso de terceros a la red.

¿Tendrá algún coste devolver mi contrato al estado anterior?

No. Las reactivaciones del contrato de suministro y las modificaciones de los contratos se realizarán en el plazo máximo de cinco días naturales y sin que proceda la repercusión de coste alguno sobre el consumidor.

¿Cuáles son las medidas sobre el suministro de gas natural?

Según el artículo 43, mientras esté en vigor el estado de alarma, los puntos de suministro de gas natural titularidad de autónomos que acrediten dicha condición mediante su alta en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o asimilable, y empresas se podrán acoger a las siguientes medidas:

a) El titular del punto de suministro podrá solicitar a su comercializador la modificación del caudal diario contratado, la inclusión en un escalón de peaje correspondiente a un consumo anual inferior o la suspensión temporal del contrato de suministro sin coste alguno para él.

b) El comercializador podrá solicitar al distribuidor o transportista alguna de las siguientes medidas:

1.º) El cambio de escalón de peajes del término de conducción del peaje de transporte y distribución;

2.º) La reducción de caudal contratado en productos de capacidad de salida de duración estándar o de duración indefinida, en este último caso sin que hayan tenido que transcurrir 12 meses desde la última modificación del caudal contratado y sin que dicha modificación se contabilice a los efectos del plazo mínimo para la solicitud de una nueva modificación;

3.º) La anulación de los productos de capacidad de salida contratados y la suspensión temporal de contratos de acceso de duración indefinida, sin ninguna restricción.

c) Todos los ahorros derivados de los menores pagos de peajes consecuencia de la aplicación de las medidas anteriores deberán ser repercutidos íntegramente por el comercializador al titular del punto de suministro.

¿Tendrá algún coste modificar mi contrato de suministro de gas natural?

Las modificaciones de los contratos anteriormente señaladas se realizarán sin que proceda la repercusión de coste alguno sobre el comercializador o el consumidor por parte de distribuidores y transportistas, con independencia de la fecha de fin de vigencia del contrato de acceso o del plazo transcurrido desde su firma o última modificación.

¿Cómo doy de alta nuevamente mi contrato de suministro de gas natural?

Una vez finalizado el estado de alarma, en el plazo de tres meses, el titular del punto de suministro que haya solicitado la modificación de la capacidad contratada o del escalón del peaje de acceso podrá solicitar el incremento de caudal o cambio de escalón de peajes sin ninguna limitación temporal o coste alguno.

En caso de suspensión temporal del contrato de acceso, la nueva activación del contrato se hará en el plazo máximo de cinco días naturales y no conllevará el abono de derechos de alta o de acometida, salvo que sea necesario realizar una puesta en servicio, consecuencia de un cierre previo y puesta en seguridad de la instalación.

¿Pueden suspenderse las facturas correspondientes a los suministros?

Excepcionalmente y mientras esté en vigor el estado de alarma, los puntos de suministro de energía eléctrica, gas natural, gases manufacturados y gases licuados del petróleo por canalización, titularidad de autónomos que acrediten dicha condición y pequeñas y medianas empresas, podrán solicitar a su comercializador o, en su caso, a su distribuidor, la suspensión del pago de las facturas que correspondan a periodos de facturación que contengan días integrados en el estado de alarma, incluyendo todos sus conceptos de facturación.

Una vez finalizado dicho estado de alarma, las cantidades adeudadas se regularizarán a partes iguales en las facturas emitidas por las comercializadoras de electricidad y gas natural y las distribuidoras de gases manufacturados y gases licuados del petróleo por canalización, correspondientes a los periodos de facturación en los que se integren los siguientes seis meses.

Los autónomos y empresas que se acojan a la suspensión de la facturación no podrán cambiar de comercializadora de electricidad o gas natural, según el caso, mientras no se haya completado dicha regularización.

¿Pueden suspenderme por impago el suministro durante el estado de alarma?

Excepcionalmente, mientras esté en vigor el estado de alarma, no podrá suspenderse el suministro de energía eléctrica, productos derivados del petróleo, incluidos los gases manufacturados y los gases licuados del petróleo, gas natural y agua a los consumidores personas físicas en su vivienda habitual, por motivos distintos a la seguridad del suministro, de las personas y de las instalaciones, aunque conste dicha posibilidad en los contratos de suministro o acceso suscritos por los consumidores de conformidad con la normativa sectorial que les resulte aplicación en cada caso.

Para acreditar ante el suministrador que el suministro se produce en la vivienda habitual, el consumidor podrá emplear cualquier medio documental que acredite de manera fehaciente dicha circunstancia. Asimismo, el periodo durante el que esté en vigor el estado de alarma no computará a efectos de los plazos comprendidos entre el requerimiento fehaciente del pago y la suspensión del suministro por impago establecidos en la normativa vigente o en los contratos de suministro en su caso.

Puede consultar el texto de la norma en este

ENLACE

Alberto Moreno

Medidas de protección de los arrendatarios en la crisis del coronavirus.

El RD ley 11/2020 regula las ayudas a las personas más vulnerables para hacer frente al pago de las rentas del alquiler de sus viviendas habituales.

Medidas adoptadas por el Gobierno para ayudar a las personas más vulnerables a hacer frente al pago del alquiler de sus viviendas habituales

El Gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Entre otras, se han adoptado una serie de medidas para ayudar a las personas más vulnerables a hacer frente al pago del alquiler de sus viviendas habituales (no incluyéndose ayudas para alquiler de locales).

En la exposición de motivos del presente Real Decreto ley, se indica que en España, en el 85% de los arrendamientos de vivienda el propietario es una persona física, pequeño propietario. Esta particularidad ha ocasionado que se adopten medidas que garanticen un equilibro entre ambas partes, impidiendo que la vulnerabilidad de los arrendatarios sea trasladada a los arrendadores.

¿Qué medidas se adoptan en el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo en relación al contrato de arrendamiento?

Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional por un periodo máximo de seis meses.
Renovación de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que venzandentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley y en los dos meses siguientes desde la finalización del estado de alarma.

Se podrá aplicar una prórroga por un periodo máximo de seis meses (manteniéndose los mismos términos y condiciones)

Aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia para aquellos inquilinos en situación de vulnerabilidad y cuyo arrendador sea un gran tenedor y empresas o entidades públicas de viviendas.
Línea de avales con cobertura por cuenta del Estado, que podrán cubrir el pago de hasta seis meses de alquiler, para aquellos arrendatarios que se encuentre en una situación de vulnerabilidad como consecuencia del covid-19.

¿Qué personas son las que se consideran en situación de vulnerabilidad social o económica por el COVID-19?

Podrán solicitar la moratoria o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual aquellos que se encuentren en:

situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados.
en caso de empresario, (u otros en circunstancias similares) que sufran una pérdida sustancial de ingresos.

¿Qué requisitos deben cumplir aquellos que se encuentren en la situación anterior?

No deberán alcanzar el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar (en el mes anterior a la solicitud de la moratoria):

Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM, lo que viene a ser aproximadamente 1.645 euros/mes).

Se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo o mayor de 65 años en la unidad familiar. Se incrementará en 0,15 si se trata de unidad familiar monoparental.

El límite se podrá incrementar a cuatro o cinco veces el IPREM si alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33% o al 65%, respectivamente.

Que la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
Que ningún miembro de la unidad familiar sea propietario o usufructuario de alguna vivienda en España.

En todo caso, se exceptuarán aquellos que acrediten que no pueden acceder a dicho inmueble.

¿Ante quien acredito mi situación de vulnerabilidad?

Se acreditará por la persona arrendataria ante el arrendador.

¿Qué documentación debo presentar?

En caso de situación legal de desempleo: mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores
Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

¿Qué ocurre si no puedo aportar alguno de los documentos requeridos?

Podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya los motivos que le impidieron aportarlo.

Tras finalizar el estado de alarma dispondrá de un mes para la aportación de dichos documentos.

En cuanto a la moratoria de la renta de alquiler hay que diferenciar dos supuestos:

CASO DE APLICACIÓN AUTOMÁTICA DE LA MORATORIA DE LA DEUDA ARRENDATICIA

¿Cuándo se aplica automáticamente la moratoria de la deuda arrendaticia?

Cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (o sea, un titular de más de diez inmuebles urbanos, sin incluir garajes ni trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2).

¿De qué plazo dispongo para efectuar la solicitud?

Se podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, en el plazo de mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley (siempre que dicho aplazamiento o condonación no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario entre ambas partes).

¿Qué ocurre si no se llega a un acuerdo?

En el caso de que no existiese acuerdo, el arrendador deberá comunicar al arrendatario, en el plazo máximo de siete días laborables, su decisión, entre las siguientes alternativas:

Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse los cuatro meses.

Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

¿Puede tener la persona arrendataria acceso al programa de ayudas en este supuesto?

Sí, el arrendatario podrá tener accesoal programa de ayudas transitorias de financiación, levantándose la moratoria en el pago de la renta arrendaticia expresada anteriormente y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas preestablecido, en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada a su pago.

CASO EN EL CUAL NO SE APLICA AUTOMATICAMENTE LA MORATORIA DE LA DEUDA ARRENDATICIA

¿Cuándo se entiende que la moratoria no es automática, sino opcional?

Cuando el arrendador no sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, sino un particular (pequeño propietario).

¿Qué podrá solicitar el arrendatario si el arrendador es un particular (pequeño propietario)?

Igualmente, podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, (siempre que dicho aplazamiento o la condonación de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario).

¿De qué plazo dispone el inquilino para dicha solicitud?

Podrá solicitarlo en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto Ley.

¿Está obligado el arrendador a llegar a un acuerdo?

No, a diferencia de cuando el arrendador esuna empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, en el presente caso el arrendador no tiene obligación de llegar a un acuerdo ni de plantear otras alternativas (es OPCIONAL).

¿Qué sucede entonces?

En este caso arrendador dispone de siete días laborables desde que recibió la solicitud paracomunicar a la arrendataria las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.

¿Y si no hay acuerdo sobre condiciones de aplazamiento, fraccionamiento aplazado o de otras posibles alternativas?

En este supuesto, la parte arrendataria podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación (siempre y cuando se encuentre en situación de vulnerabilidad sobrevenida).

¿Qué ayudas aprueba el Gobierno para el caso anterior?

Para el caso de que el pequeño arrendador y el inquilino no lleguen a un acuerdo sobre aplazamiento o fraccionamiento de la renta arrendaticia, éste podrá acceder a:

Ayudas transitorias de financiación, avaladas por el Estado, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogables por otros cuatro y sin que devengue ningún tipo de gastos o intereses para el solicitante.

Estas ayudas deberán dedicarse exclusivamente para el pago de la renta arrendaticia, pudiendo cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.

Los inquilinos cuyos arrendadores sean grandes tenedores también tendrán acceso a estas ayudas.

¿Y si el hogar vulnerable no puede hacer frente a la devolución de dichos préstamos?

En este caso podrán beneficiarse de ayudas de una cuantía de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.

¿Quién determinará la cuantía de estas ayudas?

Serán los órganos competentes de cada Comunidad Autónoma los que determinen la cuantía exacta de estas ayudas.

Puede consultar el texto del Real Decreto en el siguiente enlace

MARCOS LOPEZ RACERO para BARRERA ABOGADOS

MI PRIMERA EXPERIENCIA EN UN DESPACHO DE ABOGADOS. LA VISION DE UN ESTUDIANTE DE GRADO EN DERECHO

Durante cuatro años en la universidad, un estudiante del Grado de Derecho se dedica a estudiar toda clase de cuestiones que le aporten la mejor formación jurídica posible: contratos, delitos, impuestos, cuestiones procesales, etc.

Sin embargo, en muchas ocasiones los estudiantes vivimos en una especie de burbuja distanciada del mundo real. Poseemos multitud de conocimientos teóricos sobre la práctica jurídica, pero poca experiencia práctica sobre el funcionamiento real del Derecho. Sin duda, para mí, haber realizado mis prácticas en este despacho de abogados ha sido mi manera particular de aterrizar los pies en la tierra.

En los despachos de abogados el flujo de trabajo siempre es continuo, al igual que también lo es el contacto con el Derecho. Se trata de un trabajo muy dinámico y, por tanto, estimulante. Uno nunca sabe qué tipo de cuestiones va a tener que afrontar cada día: quizás deba lidiar con un complejo asunto tributario, quizás deba asesorar a su cliente en relación con un contrato… Precisamente la necesidad de ser capaz de tratar toda clase de asuntos conlleva que uno acaba adquiriendo un verdadero conocimiento del ordenamiento jurídico, con una idea del Derecho muy cercana a la realidad.

Sin duda, es verdaderamente apasionante poder escuchar cuáles son las necesidades o los problemas de un cliente y emplear tus conocimientos para encontrar la manera de ayudarlo o de satisfacer sus intereses. Se trata, en ocasiones, de una labor ardua, pero que te anima a reflexionar con un sentido crítico y a poder plantear, a partir de leyes y jurisprudencia, soluciones a los problemas de forma creativa.

El trabajo del abogado encierra múltiples facetas: asesorar a los nuevos clientes en relación con las dudas legales que tengan; realizar estudios y análisis sobre las leyes y la jurisprudencia para determinar la viabilidad de las pretensiones de sus clientes; llevar a cabo trámites con todo tipo de profesionales (funcionarios, notarios, peritos…) para obtener la información que necesita; acudir a juicio para representar los intereses de los clientes…

Así mismo, hay que recordar que la Administración de Justicia funciona bajo una determinada lógica y según unos determinados tiempos. Por tanto, el abogado necesita tener la capacidad de tener una correcta organización y de poder prestar atención a los diferentes casos, teniendo en cuenta que cada uno se encuentra en un momento procesal diferente y los plazos siempre acucian.

De igual manera, no podemos olvidar que el abogado trata de defender de la mejor forma posible los intereses de sus clientes y ello necesariamente va a implicar que exista en el trabajo un cierto componente humano. Por ello, va a ser muy necesario que el abogado demuestre, desde la profesionalidad y la honestidad, determinadas dotes de “psicólogo”.

En definitiva, se trata de un trabajo que exige profesionalidad y gran dedicación, pero que a su vez te permite afrontar constantemente situaciones diferentes, pudiendo resolverlas tratando de emplear tu creatividad e ingenio utilizando para ello las herramientas legales que tienes a tu mano.

ALEJANDRO NIETO CRUZ

IMPUGNACION DE ACUERDOS DE LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS. ¿QUIENES ESTÁN LEGITIMADOS?

El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que “Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.”

De acuerdo con lo anterior solo estarán legitimados para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios quienes estén al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o hayan procedido previamente a la consignación judicial de las mismas y se encuentren en cualquiera de los siguientes supuestos:

1.- Hayan asistido a la junta y votado en contra del acuerdo salvando su voto.
2.- No hayan asistido a la junta por cualquier causa.
3.- Hayan sido indebidamente privados de su derecho de voto.

El primero de los requisitos, “estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas” supone que solo tienen legitimación para impugnar los acuerdos quienes en el momento de presentar la demanda estén al corriente en los pagos de cuotas o hayan consignado previamente lo adeudado.

El último inciso del punto segundo del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal introduce una excepción a la norma general que se aplica a aquellos acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

Esta excepción no es de aplicación a cualquier acuerdo que tenga trascendencia económica, ni a aquellos en que se establecen las cuotas ordinarias o extraordinarias, sino que solo es aplicable a los acuerdos que alteren el sistema de distribución de los gastos entre los comuneros, bien alterando el porcentaje de participación establecido en la división horizontal, bien alterando el sistema de distribución establecido por acuerdo comunitario.

El Tribunal Supremo ha fijado doctrina sobre la excepción del último inciso del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal en la Sentencia número 613/2013 de 22 octubre en el siguiente sentido: «Cuando el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios, se incluyen en el ámbito de la excepción no solo a los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal sino también los demás acuerdos de la junta que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, tanto de manera permanente como ocasional. No se incluye en la excepción la impugnación de cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ) o el “especialmente establecido” en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o suspendido cautelarmente en su eficacia».

En el fundamento de derecho sexto de la citada sentencia se explica ampliamente como debe entenderse tal doctrina y que no todo acuerdo con contenido económico se puede entender incluido en la excepción del requisito de procedibilidad de estar al corriente del pago de las cuotas:

“Pero no puede aceptarse, como pretenden los recurrentes, que cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, cualquier acuerdo del que resulte la «cantidad de dinero concreta que deba pagar el sujeto para atender los gastos comunitarios», en palabras del recurso, haya de incluirse en esta excepción. Los acuerdos que liquidan la deuda de un propietario con la comunidad, los que aprueban el presupuesto del ejercicio o lo liquidan y fijan de este modo el importe de lo que cada propietario debe pagar, los que establecen derramas extraordinarias para atender determinadas contingencias, etc., no pueden considerarse incluidos en la excepción referida en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ) o el “especialmente establecido” en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o al menos suspendido cautelarmente en su eficacia”

La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 671/2011, de 14 de octubre, recurso núm. 635/2008 , declaró que la segunda parte del art. 18.2 “introduce una regla de procedibilidad y una excepción,” lo que supone que ante el incumplimiento de dicho requisito no puede tenerse por legitimados a los impugnantes y no puede entrarse en el fondo del asunto.

Los comuneros que estén al corriente de los pagos o consignado previamente, estarán legitimados para impugnar los acuerdos, cuando hayan asistido a la junta y votado en contra del acuerdo salvando su voto, cuando no hayan asistido a la junta por cualquier causa o cuando hayan sido indebidamente privados de su derecho de voto.

Por salvar el voto ha de entenderse manifestarse en contra del acuerdo mediante el voto en contra del acuerdo, lo que debe constar en el acta de la junta de propietarios.

Antonio Barrera