En primer lugar, antes de entrar en profundidad con el asunto al que hacemos referencia, consideramos oportuno determinar de forma clara quien es el arrendador y quien es el arrendatario, ya que son dos términos que aparecen frecuentemente cuando hablamos de temas relacionados con el alquiler y que producen cierta confusión.
El arrendador es aquella persona que da o cede algún bien o servicio en arrendamiento y el arrendatario es aquella que toma o tiene un bien o servicio en arrendamiento. Es decir, en un arrendamiento de vivienda, que es el tema que nos preocupa ahora, digamos que el arrendador es el casero y el arrendatario es el inquilino.
¿QUÉ ES LO PRIMERO QUE DEBO SABER?
Lo primero que debes saber es si el arrendador era propietario del bien inmueble o si éste solo era usufructuario, pues de esto depende que el contrato de alquiler siga en vigor o se extinga.
Como regla general, si el arrendador era propietario del inmueble, el contrato de alquiler seguirá vigente en los mismos términos y con las mismas condiciones pactadas. Sin embargo, si resulta que el arrendador era usufructuario del inmueble, el contrato se extinguirá, tal y como detallaremos a continuación.
¿CÓMO SABER SI EL ARRENDADOR ES USUFRUCTUARIO O PROPIETARIO?
Habitualmente esta información aparece en el encabezamiento del contrato de arrendamiento, sin embargo, es conveniente conseguir dicha información a través de una nota simple, la cual se puede solicitar en el Registro de la Propiedad del lugar donde radique el inmueble. Las notas simples pueden ser solicitadas por cualquier persona sin necesidad de que intervenga abogado para ello.
POSIBLES SUPUESTOS
A continuación, vamos a detallar los dos posibles supuestos y sus consecuencias:
CUANDO EL ARRENDADOR ES USUFRUCTUARIO
Dentro de este supuesto diferenciamos entre arrendamiento de vivienda y para uso distinto de vivienda:
Arrendamientos de vivienda
Si el arrendador que fallece es usufructuario de la vivienda, el contrato de alquiler quedará extinguido. En este sentido, la norma aplicable será la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, pues dicho texto normativo en su artículo 13.2 nos indica lo siguiente:
“Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley”.
Dicha normativa solo será aplicable para aquellos contratos de alquiler que se hayan celebrados a partir del 1 de enero de 1995, pues de lo contrario, la normativa aplicable sería la Ley de arrendamientos urbanos de 1964, la cual establece que el fallecimiento del usufructuario no será causa de resolución del contrato, salvo cuando el titular dominical pruebe que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario anterior fueron notoriamente gravosas para la propiedad (ex artículo 114 apartado 12 TRLAU).
Arrendamientos para uso distinto de vivienda
A diferencia de lo previsto para los arrendamientos de vivienda, en los arrendamientos para uso distinto de vivienda (locales de negocio), la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos no prevé nada al respecto, por lo que será de aplicación supletoria las normas del Código Civil (ex artículo 4 LAU).
En este sentido, será aplicable el artículo 480 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente:
“Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola.”
De igual modo será de aplicación el artículo 513 del Código Civil, el cual indica lo siguiente:
“El usufructo se extingue:
1.º Por muerte del usufructuario.
2.º Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
3.º Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
4.º Por la renuncia del usufructuario.
5.º Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
6.º Por la resolución del derecho del constituyente.
7.º Por prescripción.”
Por lo tanto, ello significa que, si el arrendador era usufructuario del local de negocio, el contrato de arrendamiento se extinguiría. Prácticamente ocurre lo mismo que en los arrendamientos de vivienda, solo que para el anterior se aplica lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y para los arrendamientos de locales de negocios se aplica con carácter supletorio las normas previstas en el Código Civil.
CUANDO EL ARRENDADOR ES PROPIETARIO
Igual que en el supuesto anterior, cabe diferenciar entre arrendamientos de viviendas y para uso distinto de vivienda:
Arrendamientos de vivienda
En este caso, la muerte del arrendador no afectará al contrato de arrendamiento, por lo que dicho contrato seguirá en vigor con las mismas condiciones que fueron pactadas de forma originaria.
El artículo 13 de la Ley de Arrendamiento Urbanos 29/1994, relativo a la resolución del derecho del arrendador, hace referencia al supuesto en el que el arrendamiento es otorgado por usufructuario y este fallece, pero nada dice en cuanto al fallecimiento del arrendador propietario.
Por ello, será aplicable la normativa general del Código Civil relativa a la sucesión contractual mortis causa, es decir, aquellas reglas generales que establecen los casos en que los herederos del finado se subrogan en la posición del antiguo arrendador fallecido. En este sentido, será aplicable el artículo 1257 del Código Civil en relación con los artículos 657, 659 y 661 del mismo texto legal.
Todo esto quiere decir que el contrato de alquiler continuará con las mismas condiciones pactadas y que aquellos herederos que se subroguen en la posición del antiguo arrendador no tendrán derecho a modificar dichas condiciones.
Cabe señalar los distintos supuestos que pueden darse tras la muerte del arrendador propietario:
– Que solo exista un heredero y este adquiera la propiedad de la vivienda tras la aceptación y adjudicación de la herencia.
En este supuesto, al adquirir el heredero la plena propiedad de la vivienda se convierte en el nuevo arrendador. El contrato de alquiler seguirá vigente en los mismos términos pactados con anterioridad.
Resulta conveniente que el heredero que se convierte en el nuevo arrendador comunique al arrendatario el fallecimiento del anterior titular. Así mismo, el nuevo arrendador deberá facilitar al inquilino un número de cuenta donde poder efectuar este último los pagos correspondientes a la renta de alquiler, así como los datos de contacto necesarios para posibilitar comunicaciones propias de la relación de arrendamiento (dirección, email, número de teléfono, etc.).
– Que existan varios herederos que reciban la herencia en propiedad, pero estos aun no hayan repartido la herencia.
Igualmente, el contrato de alquiler sigue vigente y en las mismas condiciones pactadas con anterioridad. En este caso, mientras la herencia no se reparta y se asigne la propiedad de la vivienda a uno de los herederos, el inquilino deberá seguir abonando las rentas de alquiler de la misma forma que venía haciéndolo (por ejemplo: mediante transferencia bancaria). Si el pago lo venía haciendo en metálico este podrá optar a consignar judicialmente las rentas de alquiler.
– Que existan varios herederos, de los cuales uno adquiere la nuda propiedad y otro el usufructo de la vivienda tras la aceptación y adjudicación de la herencia.
El ejemplo más habitual de este supuesto es el que tras la muerte del arrendador, el hijo o hijos adquieren la nuda propiedad de la vivienda y la mujer o marido del fallecido adquieren el usufructo.
En este supuesto, será el usufructuario el que se subrogue en la posición del antiguo arrendador, o lo que es lo mismo, se convertirá en el nuevo casero. Del mismo modo, el contrato no se extingue, seguirá vigente en los mismos términos y el arrendatario deberá seguir abonando las rentas, ya sea de la misma forma que venía haciéndolo o consignado judicialmente dichas cantidades.
– Que el arrendador fallezca sin dejar herederos.
En este caso el Estado adquirirá la vivienda en propiedad, pero ello no significa que el contrato de alquiler se extinga, pues como en los supuestos anteriores, el contrato seguirá vigente con las mismas condiciones pactadas originariamente. Así mismo, el inquilino quedará obligado a seguir pagando la renta de alquiler correspondiente.
Arrendamientos para uso distinto de vivienda
Para el caso de que el arrendador fallecido fuera propietario del local, el contrato de arrendamiento seguirá en vigor en los mismos términos pactados originariamente y con las mismas consecuencias previstas para los contratos de arrendamiento de vivienda.
En caso de necesitar asesoramiento en esta materia puede contactar con nosotros en este ENLACE
MARCOS LOPEZ RACERO para BARRERA ABOGADOS