Medidas de protección de los arrendatarios en la crisis del coronavirus.

El RD ley 11/2020 regula las ayudas a las personas más vulnerables para hacer frente al pago de las rentas del alquiler de sus viviendas habituales.

Medidas adoptadas por el Gobierno para ayudar a las personas más vulnerables a hacer frente al pago del alquiler de sus viviendas habituales

El Gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Entre otras, se han adoptado una serie de medidas para ayudar a las personas más vulnerables a hacer frente al pago del alquiler de sus viviendas habituales (no incluyéndose ayudas para alquiler de locales).

En la exposición de motivos del presente Real Decreto ley, se indica que en España, en el 85% de los arrendamientos de vivienda el propietario es una persona física, pequeño propietario. Esta particularidad ha ocasionado que se adopten medidas que garanticen un equilibro entre ambas partes, impidiendo que la vulnerabilidad de los arrendatarios sea trasladada a los arrendadores.

¿Qué medidas se adoptan en el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo en relación al contrato de arrendamiento?

  1. Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos  para hogares vulnerables sin alternativa habitacional por un periodo máximo de seis meses.
  2. Renovación de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que venzandentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley y en los dos meses siguientes desde la finalización del estado de alarma.

Se podrá aplicar una prórroga por un periodo máximo de  seis meses  (manteniéndose los mismos términos y condiciones)

  • Aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia para aquellos inquilinos en situación de vulnerabilidad y cuyo arrendador sea un gran tenedor y empresas o entidades públicas de viviendas.
  • Línea de avales con cobertura por cuenta del Estado, que podrán cubrir el pago de hasta seis meses de alquiler, para aquellos arrendatarios que se encuentre en una situación de vulnerabilidad como consecuencia del covid-19.

¿Qué personas son las que se consideran en situación de vulnerabilidad social o económica por el COVID-19?

Podrán solicitar la moratoria o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual aquellos que se encuentren en:

  1. situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados.
  2. en caso de empresario, (u otros en circunstancias similares) que sufran una pérdida sustancial de ingresos.

¿Qué requisitos deben cumplir aquellos que se encuentren en la situación anterior?

No deberán alcanzar el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar (en el mes anterior a la solicitud de la moratoria):

  1. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM, lo que viene a ser aproximadamente 1.645 euros/mes).

Se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo o mayor de 65 años en la unidad familiar. Se incrementará en 0,15 si se trata de unidad familiar monoparental.

El límite se podrá incrementar a cuatro o cinco veces el IPREM si alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33% o al 65%, respectivamente.

  • Que la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  • Que ningún miembro de la unidad familiar sea propietario o usufructuario de alguna vivienda en España.

En todo caso, se exceptuarán aquellos que acrediten que no pueden acceder a dicho inmueble.

¿Ante quien acredito mi situación de vulnerabilidad?

Se acreditará por la persona arrendataria ante el arrendador.

¿Qué documentación debo presentar?

  1. En caso de situación legal de desempleo: mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
  2. En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
  3. Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
  4. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
  5. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores
  6.  Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
  7. Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
  8. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

¿Qué ocurre si no puedo aportar alguno de los documentos requeridos?

Podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya los motivos que le impidieron aportarlo.

Tras finalizar el estado de alarma dispondrá de un mes para la aportación de dichos documentos.

En cuanto a la moratoria de la renta de alquiler hay que diferenciar dos supuestos:

  1. CASO DE APLICACIÓN AUTOMÁTICA DE LA MORATORIA DE LA DEUDA ARRENDATICIA

¿Cuándo se aplica automáticamente la moratoria de la deuda arrendaticia?

Cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (o sea, un titular de más de diez inmuebles urbanos, sin incluir garajes ni trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2).

¿De qué plazo dispongo para efectuar la solicitud?

Se podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, en el plazo de mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley (siempre que dicho aplazamiento o condonación no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario entre ambas partes).

¿Qué ocurre si no se llega a un acuerdo?

En el caso de que no existiese acuerdo, el arrendador deberá comunicar al arrendatario, en el plazo máximo de siete días laborables, su decisión, entre las siguientes alternativas:

  1. Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
  2. Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse  los cuatro meses.

Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

 La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

¿Puede tener la persona arrendataria acceso al programa de ayudas en este supuesto?

Sí, el arrendatario podrá tener accesoal programa de ayudas transitorias de financiación, levantándose la moratoria en el pago de la renta arrendaticia expresada anteriormente y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas preestablecido, en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada a su pago.

  • CASO EN EL CUAL NO SE APLICA AUTOMATICAMENTE LA MORATORIA DE LA DEUDA ARRENDATICIA

¿Cuándo se entiende que la moratoria no es automática, sino opcional?

Cuando el arrendador no sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, sino un particular (pequeño propietario).

¿Qué podrá solicitar el arrendatario si el arrendador es un particular (pequeño propietario)?

Igualmente, podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, (siempre que dicho aplazamiento o la condonación de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario).

¿De qué plazo dispone el inquilino para dicha solicitud?

Podrá solicitarlo en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto Ley.

¿Está obligado el arrendador a llegar a un acuerdo?

No, a diferencia de cuando el arrendador esuna empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, en el presente caso el arrendador no tiene obligación de llegar a un acuerdo ni de plantear otras alternativas (es OPCIONAL).

¿Qué sucede entonces?

En este caso arrendador dispone de siete días laborables desde que recibió la solicitud paracomunicar a la arrendataria las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.

¿Y si no hay acuerdo sobre condiciones de aplazamiento, fraccionamiento aplazado o de otras posibles alternativas?

En este supuesto, la parte arrendataria podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación (siempre y cuando se encuentre en situación de vulnerabilidad sobrevenida).

¿Qué ayudas aprueba el Gobierno para el caso anterior?

Para el caso de que el pequeño arrendador y el inquilino no lleguen a un acuerdo sobre aplazamiento o fraccionamiento de la renta arrendaticia, éste podrá acceder a:

  • Ayudas transitorias de financiación, avaladas por el Estado, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogables por otros cuatro y sin que devengue ningún tipo de gastos o intereses para el solicitante.

Estas ayudas deberán dedicarse exclusivamente para el pago de la renta arrendaticia, pudiendo cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.

Los inquilinos cuyos arrendadores sean grandes tenedores también tendrán acceso a estas ayudas.

¿Y si el hogar vulnerable no puede hacer frente a la devolución de dichos préstamos?

En este caso podrán beneficiarse de ayudas de una cuantía de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.

¿Quién determinará la cuantía de estas ayudas?

Serán los órganos competentes de cada Comunidad Autónoma los que determinen la cuantía exacta de estas ayudas.

Puede consultar el texto del Real Decreto en el siguiente enlace

MARCOS LOPEZ RACERO para BARRERA ABOGADOS