Cada cliente que viene al despacho a consultar sobre los gastos de constitución de las hipotecas nos plantea siempre las mismas dudas. ¿Puedo reclamar los gastos de la constitución de mi hipoteca?, ¿Qué gastos puedo reclamar? y ¿Hasta cuándo puedo presentar la reclamación?
¿QUIÉN PUEDE RECLAMAR?
Todo consumidor que haya solicitado un préstamo hipotecario y que en la escritura se recoja que el consumidor asume todos los gastos derivados de la constitución de su hipoteca puede reclamar los gastos originados por la constitución de la hipoteca, esté en periodo de amortización o ya cancelada.
¿QUÉ SE PUEDE RECLAMAR?
Los gastos que se pueden reclamar son los siguientes:
- Gastos de gestoría, estos deben ser asumidos en su integridad por la entidad bancaria, como se ha establecido en la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 2020.
- Gastos de notaría, estos también deben ser asumidos por la entidad bancaria en su totalidad, salvo las copias de los documentos que corren a cargo del solicitante.
- Gastos de registro, deben igualmente ser abonados íntegramente por la entidad bancaria.
- Tasación, por la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero de 2021, pasan de abonarse por el cliente, al ser ahora pagados por la entidad bancaria.
¿HASTA CUANDO SE PUEDE RECLAMAR?
La respuesta de hasta cuando puedo reclamar dichos gastos no resulta nada fácil, pues existe una jurisprudencia tan extensa y variada que atendiendo a la que elijas el plazo varía.
El plazo para la reclamación de los gastos hipotecarios prescribe a los 5 años según se establece en el artículo 1964 del Código Civil, el problema surge en establecer el inicio de dicho plazo.
En la actualidad pueden considerarse cuatro posturas diferentes:
1.- La reclamación prescribe a los 5 años desde que se declara la nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios. Los tribunales entienden que no se puede pedir la restitución de los gastos si previa o simultáneamente no se ha declarado la nulidad de la cláusula de gastos. Dicha acción de nulidad no prescribe ni caduca, aunque el préstamo se haya cancelado.
2.- La reclamación prescribe a los 5 años desde que se firmó el contrato de préstamo o se procedió al pago del último gasto. Esta es la menos seguida, pues estarían prescritas la inmensa mayoría de las hipotecas firmadas y parece descartada por la doctrina emanada del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
3.- La reclamación prescribe a los 5 años desde que se publicó la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, en donde se declara el carácter abusivo de esta cláusula.
4.- La reclamación prescribe a los 5 años desde que se publicaron las cinco Sentencias dictada por el Tribunal Supremo con fecha 23 de enero de 2019, donde se establece el reparto del pago de los gastos entre el cliente y la entidad bancaria.
LA POSTURA DEL TRIBUNAL SUPREMO
Parece que la solución definitiva será una de las planteadas por el Tribunal Supremo al Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la cuestión prejudicial de 22 de julio de 2021 en las que solicita al Tribunal Europeo que se pronuncie sobre el día de inicio del cómputo del plazo de la acción de restitución de los gastos.
El Tribunal Supremo solicita al Tribunal de Justicia de la Unión Europea que manifieste cuales de estas dos opciones debe ser considerada como la correcta:
- Que el día inicial del plazo de prescripción sea el de la Sentencia que declare la nulidad de la cláusula. Esta decisión convertiría la acción de restitución en imprescriptible, puesto que no puede comenzar el plazo de prescripción hasta que se haya estimado la acción de nulidad, la cual es ya de por sí, imprescriptible.
- Que el día inicial del plazo sea la fecha de las sentencias del TS que fijaron doctrina jurisprudencial sobre los efectos restitutorios (Sentencias de 23 de enero de 2019) o la fecha de las sentencias del TJUE que declararon que la acción de restitución podía estar sujeta a un plazo de prescripción.
El consumidor que haya pagado los gastos de constitución de su hipoteca no debe esperar para reclamar pues, de ser la opción por la que se decanten los tribunales la de considerar que el inicio del plazo de prescripción es el de las fechas de las sentencias dictadas por el Tribunal Supremo el 23 de enero de 2019, el final del plazo para reclamar no está lejano.
Desde Barrera Abogados SLP solventamos tus dudas y te ayudamos a reclamar lo que legalmente te corresponde. Consulta con nosotros.
Puede consultar la nota del Tribunal Supremo sobre la cuestión prejudicial planteada al Tribunal de Justicia de la Unión Europea en el siguiente ENLACE